“民宅禁商”尷尬百出

方王洋

自從年初李克強總理提出“大眾創業，萬眾創新”后，一場全民創業潮正在襲來。但與此同時，對于不少北京的小微創業公司來說，辦公地點和注冊地點的艱難抉擇成為創業路上的一道坎。據了解，自2006年北京市全面禁止住宅注冊公司以來，雖然2007年“民宅禁商”的政策有條件解禁，但小微企業想要在民宅注冊實屬不易。

記者走訪了解到，北京不少小微企業仍在住宅樓里辦公，物業卻缺乏明確的管理制度；公司注冊和經營場所分離現象凸顯，給工商部門監督以及消費者維權埋下諸多隱患。

民宅成本低吸引公司進駐

雖然北京“民宅禁商”政策是有條件解禁，限制了部分公司在住宅社區中經營，但記者在走訪中發現，時下仍舊有大量小微公司在住宅中辦公。

天創世緣位于北京市朝陽區大屯路附近，由于周邊匯聚了5號線、15號線等軌道交通，有大批公司在該小區租賃房源進行日常經營。

在該社區B1樓26層，一處用來辦公的房源正門敞開著，工作人員由此進進出出，兩個業務人員在公共陽臺上打著業務聯系電話，場面頗為繁雜。而4月7日記者在該小區探訪中發現，類似的民宅辦公在這里并非少數。

“小區里90%的房子都是公司辦公用。物業費、用水用電等收費都和普通住宅一樣，這對于一些小型企業來說吸引力較大。”天創世緣租售中心工作人員介紹。

以天創世緣為例，該小區南側的洛克時代中心寫字樓里一個140平方米的辦公空間租金為2.2萬元/月左右。但在天創世緣，一套140平方米的房源租金在1萬元/月左右，加上2.9元/平方米/月的物業費，支出不足1.1萬元。再加上住宅的水電費、停車費均比寫字樓標準低，對于資金有限的創業型公司來說，住宅成為辦公場所的不二之選。

同樣，在海淀區的交大嘉園社區也有不少公司在其中經營。附近居民多表示，公司經營導致陌生人進出社區，對居住安全有很大影響，但社區物業對這些現象管理起來也十分困難。

這種缺乏管理的住宅、經商混雜模式在嚴重影響居民生活的同時，也影響了房屋的保值增值能力。天創世緣周邊的二手房經紀人介紹，由于社區內公司經營占比多，該小區的小戶型32000元/平方米，大戶型30000元/平方米左右，遠低于周邊樓盤40000元/平方米的均價。

不足萬元即可“注冊”

公司選擇住宅作為經營場所，背后也隱藏諸多無奈和利益關系。

既想在住宅辦公，又苦于住宅注冊難度頗高，這些企業是如何實現注冊和運作的呢？記者了解到，正是由于不少小微企業缺乏注冊地點，因此衍生了代辦公司注冊這一下游行業。

記者在一知名分類網站上輸入“公司注冊”一詞，立刻顯示出47萬余條信息。記者試著撥打一家公司的咨詢電話，對方業務人員介紹，對于沒有辦公地點的公司，他們會將某產業孵化器的虛擬注冊地址作為公司的注冊地址，并協助辦理企業登記的一系列手續。注冊地址的租賃費用為4000元/年，連同后續的稅務報到等一系列服務，費用總共為6798元。

“我們的業務中80%以上都是找不到登記地址的客戶。完成登記后，就可以在住宅辦公，孵化器方面會給注冊公司提供相應年審資料。”該業務人員介紹。

注冊、辦公地點分離埋隱患

在民宅辦公，卻不能在民宅注冊，因此大批公司都面臨著注冊地、辦公地分離的情況。而這種情況，則給工商部門監管以及消費者維權埋下諸多隱患。顧女士遇到的問題就是典型案例。

顧女士等人因為“黑中介”卷走房租，因此多方奔走維權。但在投訴過程中發現，由于該中介公司的注冊地和實際經營地不符，工商分局在監管過程中也有心無力。

“由于這家公司注冊地在朝陽區，而實際辦公地在豐臺區，因此北京市工商局豐臺分局對這種非正常的經營模式不能監管和處罰，只能從中調解。豐臺分局多次向該公司下達約見通知書，但始終沒有見到公司負責人。我們的維權進程也受到很大影響。”顧女士介紹。

同時，注冊地址和經營地址的分離，實際也會給公司經營帶來風險。法律人士介紹，根據我國《公司法》等相關法律、法規規定，企業在其住所以外地域用其自有或租、借的固定的場所設點從事經營活動，應辦理相關的登記注冊。注冊地與經營地分離的情況一經查出，可能被處以1萬元以上10萬元以下的罰款，或接受警告、限期辦理登記、責令停業整頓、扣繳營業執照甚至吊銷營業執照等行政處罰。

住宅注冊公司路徑顯現不暢

既然“民宅禁商”后出現了如此之多的后遺癥，為何民宅禁商一直沒有得以全面放開？

對于“民宅禁商”問題，記者致電北京市工商局得知，按照本市房屋管理方面的地方法規中有關房屋用途應當與經營用途一致的規定，如果用居住用途的房屋（樓房或 平房）作為辦照的經營場所的，需要先向房屋所在地的房屋管理部門申請將住宅改變商業用途后，再經當地居委會或業委會同意，才能作為經營場所登記辦照。

但從目前的情況看，這一路徑似乎并不順暢。

“前幾年，經由居委會蓋章證明后，一些公司還可以獲得在小區里注冊的機會。但由于缺乏相應的管理制度，居民對這種做法意見很大，因此這兩年已經一律不能再小區里注冊了。”大屯路附近一社區物業人員介紹。

天創世緣的物業管理人員也表示，2010年還可以通過居委會出具證明的方式注冊，現在一律不能注冊了。所以部分之前在這里注冊的公司，都紛紛轉移陣地，目前在小區里經營的很多公司都是辦事處性質的分支機構。

專家建議允許特定行業注冊

顯然，目前北京的“民宅禁商”已經處在掩耳盜鈴的狀態，一方面違規注冊的民宅辦公現象缺乏監管和打擊，另一方面打擾其他小區居民的正常生活，對于在民宅中辦公的公司本身，以及市場秩序，也隱患重重。

北京市工商局登記注冊處相關負責人表示，目前北京的“民宅禁商”政策沒有調整計劃。而針對民宅商用的問題，北京市工商局咨詢熱線回復記者，若注冊地和經營地分離，居民可以舉報，一經查實，則按照異地經營處理。

“2006年 實行民宅禁商主要是由于大批中小型企業進駐住宅，導致擾民。但隨著服務業的發展，現在已經有一些新興行業擺脫了人與人當面交易的模式，主要采取遠程交易和靜默式辦公，例如網絡銷售企業、動漫公司和互聯網公司等。民宅禁商應當考慮地區經濟發展需要和企業性質，縮小住宅禁商政策的適用對象，為特定類型的中小企業保留生存空間。”中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，民宅禁商政策的出臺與當時的住宅供應緊缺也有密不可分的關系。但目前北京的住宅供需關系已經發生一定轉變。允許特定行業公司在住宅內辦公，也有助于充分利用住宅中的空置房源，盤活存量房。

牛鳳瑞表示，對于民宅禁商，簡單地全面放開，或者全面禁止都是行不通的，實則需要政府部門對企業的經營性質進行細致分類，嚴格判斷哪些公司適合進駐住宅社區，并在后期嚴格監督。另一方面，對于并不適合在住宅社區經營，但已經進駐的公司，要通過合理疏導，將其引進產業園區等辦公場所。

簡單地全面放開，或者全面禁止都是行不通的，實則需要政府部門對企業的經營性質進行細致分類，嚴格判斷哪些公司適合進駐住宅社區，并在后期嚴格監督。