一線城市開年賣地不順

張佳竹

一直高燒不退的一線土地市場，在今年第一季度被澆了一盆冷水：北上廣深四城土地出讓金僅935億元，同比幾近“腰斬”。

雖然開年不利，但進入4月，一線城市土地市場出現升溫，業內認為目前一線城市住宅用地供應明顯縮減，而房企逐漸回歸一線城市，開始在一二線城市增加土地儲備，這無疑將進一步加劇一線城市土地市場的激烈爭奪。

一線城市土地市場低迷

中國樓市持續降溫調整也帶動土地市場節節下滑。即便是在樓市相對堅挺的一線城市，土地成交量及出讓金仍呈現較大降幅。

中原地產4月8日發布報告顯示，一季度以來，北上廣深四個一線城市土地成交117宗，面積1132萬平米，兩者均為近三年最低。四城土地出讓金935億元，同比下滑47%。

一季度北京土地出讓總金額為484.73億元，相比2014年一季度減少了269億元，同比降幅達35.7%。上海在一季度共成交經營性用地24幅，同比跌幅達129%，環比去年四季度下降120%，成交金額同比下滑76.5%，環比大跌140.5%，僅成交265.07億元。同時，據搜房網數據，上海一季度僅成交9宗宅地，溢價率也持續走低，一季度上海宅地平均溢價率28.37%，同比去年的49%有所下滑。

廣州和深圳兩城土地市場亦十分不景氣，一季度深圳實現土地出讓收入58.56億元，同比減少75%。而廣州一季度土地成交90.7萬平方米，金額64.7億元，同比2014年一季度分別下滑 44.3%和75.7%，跌到谷底。2015年廣州規劃出讓土地面積1621萬平方米，一季度完成全年目標不足一成。

中國指數研究院發布的統計數據也反映了今年第一季度土地市場的低迷。中指院數據顯示，今年1至3月份，中國300個城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。期間，全國受監測的40個大中城市中，僅廈門等6個城市土地出讓金同比增加，其余30多個均不同程度下滑。土地出讓金同比下滑幅度最大的10個城市，降幅均超過75%。

中原地產首席分析師張大偉表示，可以預見多地政府會因為土地出讓金減少等因素，而繼續推出提振房地產市場的政策。在低迷的一季度之后，一二線城市將可能在4月份出現一輪集中的土地出讓潮。

供應量少價格持續走高

“一方面，從供應節奏看，一線城市的住宅用地都在明顯縮減，但另一方面，房企逐漸開始增加在一二線城市的土地儲備，這無疑將進一步加劇一線城市土地市場的激烈爭奪。”張大偉表示，今年一季度一線城市土地供應量僅相當于去年的17%，但地價卻日漸攀升。

從供應土地的推出均價來看，去年一季度為11131.98元/平方米，而今年一季度則為12834.15元/平方米，同比漲幅為15.29%。而且，與去年全年的土地推出均價11679.86元/平方米相比，今年一季度土地的推出均價明顯更高。

合富輝煌首席分析師黎文江分析稱，一線城市地價繼續高漲，容易理解。三四線市場低迷，但拆遷等成本已和土地市場價差不多，政府寧可不賣地，也不降地價了。地價易漲難跌，勢必將影響房價走勢。

“不僅如此，4月來，一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創紀錄，平均樓面價達到了16917元每平米，溢價率為63.7%。”張大偉告訴記者。“樓面價接近或者超過房價已成為一線城市土地市場的新常態。房企拿地全面回歸一線城市，拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。”張大偉分析認為，目前三四線城市整體頹勢已難以扭轉，因此房企也將選擇向一二線城市流動。預計后市一二線城市拿地競爭將更加激烈。房企扎堆一二線城市在推高地價的同時，也在制造一個未來豪宅林立的預期。

由于重點城市地價偏高，大型房企“強強聯手”合作開發的現象也越來越多，如保利地產和越秀地產，萬科和業內同行以及有關基金公司等機構以多種方式合作，都逐漸成為主流方式。而“強強聯合”在競拍中也越來越顯著地占據優勢。

二季度市場或將反彈

業內人士普遍認為，由于各種利好頻出，土地市場的熱度并沒有下降，只是因為政府放慢了土地出讓節奏，因此這一現象才表現得并不明顯。比如4月以來，北京土地市場直到4月27日方才“開閘”，但事實上，房企對于土地的需求是一直在上升的。

一大型國有地產企業負責投資的人士此前表示，開發商手中大部分產品都已經開發、銷售到一定程度，再不拿地就不行了。

“拿地節奏可以看出企業對市場的判斷，從去年20大房企在土地市場的表現看，從9月開始，大部分企業已經再次出現在土地市場。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企拿地全面回歸一線城市。根據一季度20強房企的拿地統計，銷售額排名前20的上市房企今年在一二線城市拿地比例高達9成。其中一線城市拿地達62.5%，相比去年的38.8%，上漲幅度超25個百分點。

預計一二線市場也逐漸可能出現分化。部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現明顯的爭奪現象。

“5月份一二線土地市場將可能出現集中土地出讓，對于市場來說，很可能出現部分地王。”張大偉表示。