京城別墅 欲出谷底

張佳竹

2015年以來，雖然政策暖風頻吹，讓冰凍已久的北京樓市如沐春風，成交套數和成交均價有所回升，但別墅高端住宅市場卻依然深陷“寒冬”之中，根據亞豪機構數據統計，2015年一季度北京別墅市場僅實現成交344套，成交面積11.14萬平米，環比、同比皆大幅下降，創2008年之后僅7年來一季度成交新低。

不過，隨著天氣轉暖，北京別墅也即將開啟銷售期，京城高端住宅市場也將迎來久違的明星盤。業內預計，第二季度，北京別墅成交情況較一季度將有大幅提高。

成交創7年新低

“今年一季度的別墅成交創造了2008年以來近7年來的新低，”亞豪機構研究總監郭毅表示，成交不暢，市場低迷也使得開發商推售新房源的熱情降低，市場新增供應也創下新低。

根據亞豪機構數據統計顯示，今年一季度北京別墅市場共實現成交344套，成交面積11.14萬平方米，環比2014年4季度分別減少了44.9%、42.3%，而同比2014年1季度，也分別減少了25.2%、20.7%。

“2015年一季度北京別墅市場出現階段性成交低谷，最根本的原因還是受到政策的影響。”亞豪機構副總經理高姍分析認為。從長期來看，以限購為代表的房地產調控政策對于別墅市場的影響相對更為深遠，一方面高資產客群本身就相對有限，并且還有大量處于限購范圍內，每年能夠“解套”的新增需求較少，長期消耗之后需求總基數必然下滑；另一方面需求的不足也打擊了別墅項目的入市積極性，而供應不利又對成交造成制約，再加上季節性因素的影響，別墅市場在一季度進入短期惡性循環階段。

不過從月度走勢來看，成交低迷狀態逐漸在打破，3月北京別墅實現成交129套，成交面積4.22萬平方米，環比分別增長了51.8%、45%。另外3月供應也打破了2月的“零入市”，城南別墅世茂維拉在春節之后首個整裝入市，并且當月即實現簽約4套，在月度成交排行榜中排名第9位。

另外，從一季度別墅成交特征來看，各總價段產品成交分布較為平均，其中500萬元以內、500萬-800萬元、以及總價千萬以上的成交占比分別為27%、28%、29%，僅800萬-1000萬元總價段占比較少為16%。但是從月度情況來看，3月份總價500萬元以內的產品成交出現明顯占優，占比高達32%。而從成交面積特征來看，3月面積在300-500平米之間的舒適戶型產品所占比重最大，為41%。

高姍認為，最近的新政當中，二套房貸首付比例降至四成以及對于營業稅免征門檻5年變2年的細則，均是針對升級改善型需求客群，而別墅市場當中選擇購置總價500萬元以內中低端產品的多為首次升級置業的中端客群，新政之后這類客群手中擁有的第一套房產無論是賣或不賣，都能有所受益，而300-500平米適宜升級置業的舒適性產品也成為這類客群首選。

下半年或集中入市

2015年一季度，北京別墅市場另一大特點是供應量也大幅降低。亞豪機構數據顯示，一季度北京別墅市場僅有兩個項目入市，環比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少了9個。

“1、2月高端市場成交低迷是今年一季度成交下滑的主要原因。”在仲量聯行的監測中，北京一季度的高端別墅（成交均價在2萬元/平米以上）1-2月僅有37套成交，3月有所反彈。

不過包括泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男在內的業內人士都表示，每年5月-10月別墅市場才會進入真正的推廣期和銷售期，北京別墅市場的需求、成交都較為穩定。

據記者了解，2015年將有超過10個別墅項目入市。亞豪機構數據顯示，2015年北京將入市42個純新項目，單價超過50000元/平方米的占17席，預計單價超過10萬元的項目高達13個，預計新增供應量將在1000套以上，達到歷史高峰，這意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000-10000套。

4月，北京就迎來了一個高端別墅項目的亮相。4月9日，龍湖位于北京豐臺區、西三環西局地塊的項目以“西宸原著”的案名亮相。據了解，西宸原著預計將有109套別墅房源，而由于項目純住宅樓面價達到6萬元/平米，業內預計其銷售單價將達到10萬元/平米。

龍湖目前在北京的別墅項目不僅僅是即將入市的西宸原著，還有位于孫河的雙瓏原著，該項目主推的是“中央別墅”16棟獨棟，售價逼近了8萬元/平方米。

孫河板塊也是北京別墅市場的熱點供應板塊。目前在售的項目除了龍湖雙瓏原著，泰禾北京院子，和預計下半年推出的首開瑯樾，預計都將在2000萬元/套的級別。