泰禾金融局

龔小鋒

在各大房企都在尋求轉(zhuǎn)型之時(shí)，主業(yè)漸強(qiáng)的泰禾集團(tuán)也開始謀劃轉(zhuǎn)型。在今年年初首次明確了“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略之后，泰禾近日在平潭自貿(mào)區(qū)成立了金控平臺，并設(shè)立香港子公司，同時(shí)在資本市場展開一系列融資動作，在金融和投資領(lǐng)域表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣。

金控平臺拉開整合大幕

身處資金密集型行業(yè)，泰禾近年來在財(cái)務(wù)上的高杠桿率一直為外界所爭議，而進(jìn)入金融領(lǐng)域布局，顯然可以幫助泰禾搭建更廣闊的融資平臺。

4月22日，距離福建自貿(mào)區(qū)正式掛牌不到30個(gè)小時(shí)，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告宣布，聯(lián)合大股東泰禾投資在福建平潭自貿(mào)區(qū)投資設(shè)立泰禾金控（平潭）集團(tuán)有限公司，注冊資金10億元人民幣。

這是繼它在香港設(shè)立全資子公司后，在大金融戰(zhàn)略上的又一動作。就在4月10日，泰禾宣布，公司擬以自有資金3000萬元港幣在香港設(shè)立全資子公司泰禾集團(tuán)（香港）有限公司。

目的在于，“積極探索海外投資機(jī)會，拓寬新的融資渠道”。泰禾集團(tuán)董秘洪再春近日表示，海外融資的成本更低，如果有合適的機(jī)會，泰禾會充分利用境外資金使用的靈活性助推房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。

“兩個(gè)公司沒有直接的聯(lián)系，目前很確切的方向還沒出來。”泰禾集團(tuán)總裁助理兼品牌總經(jīng)理沈力男告訴記者，香港子公司主要做對外窗口和海外融資，平潭的金控公司主要是對臺灣合作這一塊，因?yàn)槠教冬F(xiàn)在是大陸唯一對臺綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和對臺政策“新特區(qū)”可能會有一些政策和資源優(yōu)勢。

在今年全國兩會期間，泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾表示，將適當(dāng)?shù)亟槿敕康禺a(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)，比如金融、醫(yī)療等。年報(bào)顯示，泰禾將圍繞“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，積極探索金融和投資領(lǐng)域的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會。

由于黃其森的金融工作背景，泰禾集團(tuán)在金融、投資領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，泰禾是福建海峽銀行和東興證券的第二大股東，并持有福州農(nóng)商銀行等公司股份。實(shí)際上，如今泰禾集團(tuán)已經(jīng)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，橫跨酒店、金融證券、生物醫(yī)藥、化工等五大產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展的大型知名上市公司。

泰禾年報(bào)透露，公司將尋求互聯(lián)網(wǎng)背景下海峽西岸金融行業(yè)及類金融行業(yè)的投資機(jī)會，擇機(jī)進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)+金融產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)。

投資領(lǐng)域，泰禾集團(tuán)將進(jìn)一步推動高端氟化工項(xiàng)目的正式投產(chǎn)、產(chǎn)研合作及產(chǎn)業(yè)延伸，同時(shí)積極探討戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會，培育新的利潤增長點(diǎn)。

“泰禾金融的后期資源協(xié)同整合值得關(guān)注。”在申萬宏源證券分析師董樑看來，泰禾金控將致力于券商、銀行、保險(xiǎn)等金融及類金融業(yè)的投資，并有望構(gòu)建泰禾集團(tuán)的互聯(lián)網(wǎng)金控平臺，這些平臺整合好后，可以幫助泰禾尋求新的市場機(jī)會和投資收益增長點(diǎn)。

再融資優(yōu)化財(cái)務(wù)

除了發(fā)力金控平臺和投資渠道，公司近日還不斷施展“財(cái)技”。泰禾集團(tuán)在年報(bào)公布的當(dāng)天還宣布，計(jì)劃非公開發(fā)行不超過人民幣20 億元的公司債券。在這之前，泰禾還擬發(fā)行中期票據(jù)和非公開增發(fā)融資65億元，至此，泰禾集團(tuán)今年計(jì)劃融資總額將達(dá)到85億元。

上述65億元的增發(fā)，就包括2月6日，該公司借助資本市場的“東風(fēng)”，啟動了重組上市以來在資本市場的首次再融資工作，擬募集不超過40億元，發(fā)行數(shù)量約2.89億股，發(fā)行價(jià)不低于13.83元/股，其中32億元用于項(xiàng)目開發(fā)。隨后，其還申請注冊發(fā)行總額不超過人民幣25億元的中期票據(jù)，以優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。

分析人士表示，此舉將極大優(yōu)化泰禾集團(tuán)的資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)狀況，大大增強(qiáng)其在今年市場競爭中的優(yōu)勢。

4月11日該集團(tuán)發(fā)布2014年年報(bào)：公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入83.72億元，同比增36.61%，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.84元，同比增7.61%。但銀河證券研究員趙強(qiáng)認(rèn)為，2014年公司業(yè)績增速小于營收增速，且公司凈負(fù)債率達(dá)到530%，資金壓力大，預(yù)計(jì)隨著公司中票及40億元定增的發(fā)行資金壓力有望得到緩解。

由于近年來的高速發(fā)展，該公司的利潤也頗為豐厚。據(jù)泰禾集團(tuán)2014年度利潤分配預(yù)案顯示，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2元（含稅），累計(jì)分紅超過2億元，這是泰禾集團(tuán)自2010年借殼福建三農(nóng)上市以來首次現(xiàn)金分紅。

布局三大區(qū)域

過去兩年，得益于其精準(zhǔn)的區(qū)域布局、快速的周轉(zhuǎn)策略以及住宅商業(yè)并舉的產(chǎn)品架構(gòu)，泰禾以黑馬的姿態(tài)殺入全國房企30強(qiáng)的行列，幾乎是國內(nèi)業(yè)績增速最快的房企。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2014年公司銷售額，同比大增62%。

董樑認(rèn)為，泰禾地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦“海西+大上海+京津冀”等核心區(qū)域，上述市場的恢復(fù)將先于全國且彈性大于全國，銷售規(guī)模有望繼續(xù)大幅增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014 年上半年泰禾集中獲取了十一個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，拿地金額累計(jì)為146.1億元， 61%位于大福建海西區(qū)域，30%位于京津冀區(qū)域，其余均位于大上海區(qū)域。

而隨著“一帶一路”、“自貿(mào)區(qū)”以及“京津冀一體化”等重大國家戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，泰禾集團(tuán)各項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢正在逐漸顯現(xiàn)。在福建大本營，目前泰禾擁有近10個(gè)核心項(xiàng)目分別位于福州、泉州、廈門三個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)，其中，福州和廈門是福建自貿(mào)區(qū)的核心區(qū)域，泉州是21世紀(jì)海上絲綢之路的起點(diǎn)。而“京津冀發(fā)展規(guī)劃”即將公布，讓環(huán)北京地區(qū)的眾多項(xiàng)目有望迎來發(fā)展契機(jī)。

今年一季度，該公司在北京、上海、福建等地多個(gè)項(xiàng)目均熱銷。據(jù)泰禾集團(tuán)公告披露，一季度銷售業(yè)績預(yù)計(jì)增長三至四成。另據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的“2015年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100”排行榜中，泰禾集團(tuán)以40.5億元的銷售額排名第25位，是今年一季度全國銷售50強(qiáng)房企中進(jìn)步最大的企業(yè)。

在北京，包括新老項(xiàng)目在內(nèi)，該公司在北京市場上將有近10個(gè)項(xiàng)目。其中北京院子、位于通州臺湖的1號街區(qū)、位于石景山的泰禾長安中心、位于大興義和莊的泰禾城市廣場，都是2015年的主力樓盤。

根據(jù)廣發(fā)證券的預(yù)測，今年泰禾集團(tuán)的總可售貨值大約在550億～650億元，即使按照去年的去化率來計(jì)算，今年泰禾的簽約金額也可以達(dá)到300億元左右，同比增長約50%，業(yè)績增長可期。今年一季度，黃其森還先后考察了中國臺灣、日本東京橫濱等城市的房地產(chǎn)市場，并和當(dāng)?shù)刂禺a(chǎn)開發(fā)商日本三菱地所展開了深入交流，共同探討尋求在項(xiàng)目合作開發(fā)、金融投資等領(lǐng)域的合作機(jī)會。

三菱地產(chǎn)是日本三菱集團(tuán)旗下的核心企業(yè)，也是日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。其不但在中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，而且其資金實(shí)力雄厚，融資能力強(qiáng)勁。

“主要還是考察學(xué)習(xí)，暫時(shí)沒有確切的具體合作內(nèi)容以及海外動作。”沈力男表示。黃其森在今年兩會期間也表示，泰禾集團(tuán)至少在未來兩三年時(shí)間內(nèi)，不會選擇出海。

在黃其森看來，泰禾之所以不出海，是因?yàn)樵诤Ｍ夂茈y找到向國內(nèi)這樣龐大的房地產(chǎn)市場，真正出海的房企，其主流市場仍然是在國內(nèi)。泰禾的策略就是深耕市場。