北京商業地產愛大單

龔小鋒

與住宅市場的回暖相映襯，北京商業地產呈現全面上升走勢，寫字樓和零售市場都出現了大單交易。根據多家機構數據顯示，北京已經成為全國寫字樓空置率最低的城市。而在租金方面，寫字樓和零售市場也都呈現出溫和上漲的態勢。

商業地產大單頻現

一單寫字樓整售案例引發了市場的關注。4月13日，保利國際廣場整售了T3總面積達2.46萬平方米的寫字樓，銷售金額13.3億元，其每平方米單價約在5.5萬元。這筆成交是2015年以來寫字樓市場的最大單。

作為該項目代理行的仲量聯行華北區商業地產部資深董事賀睿柯認為，保利國際廣場整售，體現了該項目自身優質和望京核心區域寫字樓的需求旺盛。實際上，自2014年以來，北京寫字樓市場也頻現租售大單成交，其中包括諸如阿里巴巴、聚美優品等購買寫字樓物業作為上市公司資金沉淀資產的交易行為。

據譽翔安渠道監測數據顯示，2014年3月份至4月中旬，北京寫字樓市場總計實現了9宗辦公物業大單成交，總計成交金額達104.05億元。此外，從2014年的市場情況來看，散售市場成交金額達150億元。

此外，購物中心等業態也出現了整售大單。據第一太平戴維斯統計數據顯示，第一季度，整售市場錄得歐美匯購物廣場、雅詩閣公寓兩宗重大整售交易成交，成交額達到人民幣54億元。

其中，北京出現了首例在地產基金參與下的成熟購物中心整售交易。位于中關村的歐美匯購物中心整體出售給已在香港上市的領匯房地產投資信托基金。整售交易價格為25億，遠超以往那些處于建設前期或者建造初期項目的交易記錄。這也是領匯房地產基金在北京的首次交易。

多個項目入市推新

4月26日，萬科位于房山長陽的中糧萬科半島廣場開業，這是萬科在北京開業的第二個購物中心，也是今年第一家開業的大型購物中心。

據悉，中糧萬科半島廣場地上面積8萬平米、地下4萬平米，開業當天整個項目的開業率高達89%。其中，開業餐飲占比為28%，而綜合兒童、餐飲和娛樂三大項體驗式業態來看，占比高達50%左右。

第一太平戴維斯北京物業數據顯示，2015年第二季度將有三個項目入市，均系購物中心，合計為市場帶來近17.5萬平方米的新增供給。

在寫字樓領域，望京和王府井等商圈多個寫字樓項目正在入市，且近日交易量均表現良好。望京區域，除了保利國際廣場風頭正勁，出現整售大單之外，整棟物業和小戶型辦公物業銷售相對較好，如望京國際中心項目，目前二期正在加推寫字樓房源入市。

“我們項目是望京區域內唯一分割為小戶型出售的辦公樓，很多在此地辦公的企業和個人投資者都會購買。”望京國際中心一名銷售人員表示，新政之后，項目的到訪量明顯多了。2014年底，該項目開盤即“日光”，一期推出的商業、寫字樓房源已售罄，銷售額達3.5億元。

據記者調查發現，由于核心區已無大量供地，望京商務區不少寫字樓物業售價一直處在高位，保利國際廣場寫字樓均價約5.8萬元/平米，商鋪13.5萬元—14.5萬元/平米。此前望京SOHO最高曾賣到8萬元∕平米、綠地中心7萬元/平米。

此外，位于王府井核心商務區的利生大廈正在主推50-33平米精品寫字樓。該項目銷售負責人也表示，近期售樓處到訪及來電量與上月相比有30%的上漲，而且到訪客戶的簽單量也有十分明顯的上升，到目前為止已經散售了近兩層。

寫字樓空置率全國最低

北京寫字樓租賃市場也是一片火熱。“現在北京寫字樓空置率水平為3.6%，是全球空置率最低的城市之一。”賀睿柯告訴記者，目前全球寫字樓空置率均值為12.9%，相較于其他國際中心如紐約和倫敦，北京市場更受業主的青睞。

供不應求的市場現狀和較快的出租速率使得業主對于整體市場始終保持樂觀。在租戶方面，大面積租賃多來自電子、互聯網以及金融類企業。汽車行業以及汽車金融類公司也在市場中保持活躍。

與上海、香港不同，北京市場的需求來源于中國跨國企業的擴張。這些企業在加速全球業務擴張的同時，其決策中心多設立于北京。這導致了北京辦公樓租金變化周期與亞洲其他需求來源于非本土跨國公司的城市截然不同。自2009年以來，供不應求的市場環境使得北京辦公樓市場的租金持續加速增長。

2008年中期，北京全市寫字樓市場的空置率為23%，到2014年年底時則降至4.8%，為全國最低。這意味著，在5年時間內，北京全市寫字樓市場空置率下降了逾18個百分點。

第一太平戴維斯發布2015年北京第一季度報告顯示，得益于相對有限的供給，甲級寫字樓平均租金連續四個季度實現小幅增長，環比上漲0.6%，至每平方米每月320.7元。

盡管截至2015年末，將有4個新辦公樓項目建成，且總面積達36.25萬平方米，但是它們并不會對租金市場帶來沖擊。因為這些項目的很大比例將為業主自用或已成功預租，如開元國際廣場以及融科資訊中心。

“在這種情況下，業主將繼續提高租金并在選擇租戶方面占據主動；他們會使用自己在市場中的有利地位來挑選更為穩健更為優質的租戶。”賀睿柯表示，一些知名并擁有良好背景的公司將成為業主的首要選擇。

零售市場租金也一路向好。世邦魏理仕的報告顯示，由于國際一線品牌不斷擴張，目前北京零售市場租金呈現出穩中有升的態勢，租金達到35.3元/天/平米的水平。預計未來，北京將會有多個商業供應進入市場，供應區域主要集中在北京南部地區，入市體量將會超過45萬平米。

洗牌趨勢仍顯現

多家機構和代理行數據顯示，雖然市場回暖，但是洗牌態勢已經漸趨明顯，變化主要體現在寫字樓和商業物業格局的分化。

盈石集團研究中心數據顯示，在寫字樓方面，未來3年甲級和頂級寫字樓新增供應89%仍集中在傳統核心商圈。在商業物業方面，非核心商圈未來3年的商業物業新增量占總供應的55%，郊區發展趨勢日益明顯。

值得一提的是，在接下來3年商辦市場洗牌的過程中，望京和通州運河頗具亮點。望京入駐了多家國際國內知名電子、電器、汽車等制造企業，2015年望京區域寫字樓平均售價也水漲船高。繼年初通州運河核心區的保利大都匯亮相之后，通州未來將有超360萬平方米的各類商辦物業入市。

以商鋪為主的零售市場競爭也更加激烈。據戴德梁行監測，北京商鋪市場總存量達718萬平方米。由于三里屯MALL多個商鋪都處于裝修階段未開業，北京全市商鋪空置率高達13.3%，環比再漲0.5%。

此外，仲量聯行相關負責人也認為，包括一線城市在內，購物中心都存在過剩風險，優質購物中心供應嚴重匱乏，僅有10%-15%的現有存量符合國際標準，很多規劃和管理不好的購物中心將逐步被淘汰。

為應對挑戰，房企和商業運營商將核心放在了打造核心競爭力以及如何提高項目的回報率上。如萬達、萬科及龍湖等大型房企在商業地產上開始嘗試“輕資產”運營模式。

在戰略層面，關于產品業態創新和服務體系升級也層出不窮。近日，北京萬科于發布了V-LINK客戶真實體驗的移動互聯社區，在發布后的第六日，中糧萬科半島廣場與萬科三聯書社于長陽片區雙雙正式對外開放。而北京保利選擇了搭建商辦平臺，通過資產運營、商業管理、政企合作、金融服務、客戶互通共5條通道為客戶實現資產保值增值。

綠地成立了產業發展促進中心，旨在為中小企業資金鏈進行“輸血”。卓越集團也推出了“E+商務”舉措，為旗下商用物業提供金融、資產管理、物業和商務配套服務。業內人士認為，從短期市場表現來看，類似戰略調整較企業資本運營模式的轉變將更為務實。