樓市，我們來(lái)救你！

龔小鋒

“3·30新政”之后，寬松的貨幣政策信號(hào)接連釋放。先是4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布一季度GDP增長(zhǎng)率僅7%，創(chuàng)下2008年來(lái)新低。而后4月17日，李克強(qiáng)總理前往國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)工商銀行考察，考察重心為實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是小微企業(yè)“融資難”、“融資貴”。

4月19日，大幅降準(zhǔn)再次來(lái)襲。從去年11月以來(lái)，兩次降息、兩次降準(zhǔn)、財(cái)政赤字規(guī)模增加、地方公積金救市等動(dòng)作不斷……但部分三四線城市高庫(kù)存難下，加上地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，未來(lái)可能會(huì)迎來(lái)更多更大規(guī)模的房地產(chǎn)松綁支持政策。

貨幣政策接踵而至

金融貨幣政策對(duì)樓市的激勵(lì)作用十分明顯。4月19日央行宣布，下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這樣大幅降準(zhǔn)，僅在2008年出現(xiàn)過(guò)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，銀行資金面的寬裕，將會(huì)為樓市注入更多動(dòng)力，也為房地產(chǎn)新政扎實(shí)落實(shí)營(yíng)造了積極的政策環(huán)境。

近日，首開(kāi) 國(guó)風(fēng)美唐、北京怡園、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目入市都出現(xiàn)了熱搶的現(xiàn)象。而上海的豪宅項(xiàng)目大寧金茂府，也首次開(kāi)盤就收金21億元，不少樓盤售樓處都重現(xiàn)火爆。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)最近也熱鬧得很。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，“從4月下半月開(kāi)始，二手房工作日簽約都在700套以上。”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)54個(gè)典型城市，4月20日至4月26日的一周內(nèi)，住宅銷售簽約數(shù)量比上周增長(zhǎng)12.6%。4個(gè)一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅達(dá)11.4%。

部分城市土地市場(chǎng)也開(kāi)始升溫。4月27日下午，經(jīng)過(guò)139輪的焦灼爭(zhēng)奪，位于北京市海淀區(qū)北部的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊被首創(chuàng)集團(tuán)以56.4億元收入囊中，住宅部分樓面價(jià)高達(dá)每平方米4.3萬(wàn)元。

“本次降準(zhǔn)釋放資金將在1.2萬(wàn)億-1.5萬(wàn)億元之間，此舉標(biāo)志著貨幣政策放松已由試探性慢跑進(jìn)入狂奔階段。”招商銀行總行高級(jí)分析師劉東亮近日表示。

“銀行貸款的動(dòng)力更足，會(huì)將更多的資金投放在房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如個(gè)人按揭貸款以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等地方。”個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)，在高庫(kù)存及限購(gòu)背景未放開(kāi)的條件下，通過(guò)降息降準(zhǔn)、放開(kāi)二套房信貸等政策能起到較強(qiáng)的刺激作用。

據(jù)吳昊介紹，現(xiàn)在銀行整體批貸速度比去年同期快很多，北京個(gè)別小銀行的首套房貸利率已低至85折，降準(zhǔn)后利率環(huán)境肯定會(huì)更加寬松。不過(guò)，銀行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大。

地方公積金大規(guī)模救市

公積金救市，成為這一輪地方政府最頻繁使用到的措施。4月22日，成都、烏魯木齊等地發(fā)布公積金新政。成都宣布首套房首付最低降為二成，可申請(qǐng)到的貸款額度由個(gè)人賬戶余額的20倍調(diào)整為30倍。烏魯木齊則宣布將住房公積金最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元。

此外，鄭州、西安、福州、合肥、昆明等城市接連加入松綁住房公積金的“大軍”。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中國(guó)有百余個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。

“公積金調(diào)整是地方政府能夠調(diào)整的最直接調(diào)控工具。”張大偉認(rèn)為，公積金利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的六八折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。不過(guò)，效果還是要看實(shí)際操作，如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)難有實(shí)質(zhì)影響。

但需要注意的是，多數(shù)城市在公積金政策落實(shí)中存在諸多障礙，而導(dǎo)致公積金政策無(wú)法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。如公積金貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長(zhǎng)，致使樓盤“不喜歡”公積金貸款的情況普遍存在。

不過(guò)，從這一輪各地公積金政策調(diào)整來(lái)看，更多體現(xiàn)在降低首付、提高貸款額度等，并沒(méi)有涉及其他呼聲很高的改革，比如有效盤活公積金、實(shí)現(xiàn)公積金全國(guó)劃轉(zhuǎn)等。近年來(lái)，關(guān)于公積金制度改革的呼聲很大，主要集中在進(jìn)行更優(yōu)化的頂層設(shè)計(jì)，解決管理、使用以及保值增值等方面。

除松綁公積金外，地方再度升級(jí)救市力度，大打政策“組合拳”。福州出臺(tái)的新政顯示，除購(gòu)買別墅外，個(gè)人購(gòu)買首套房、首改房，可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。同時(shí)福州將取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制。

張大偉認(rèn)為，2014年以來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級(jí)，后續(xù)更多樓市救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。但由于庫(kù)存壓力不同，刺激政策對(duì)一二線相對(duì)影響較大，而三四線整體降溫趨勢(shì)難以改變。

同策咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如福州、廈門、青島等二線城市，無(wú)錫、溫州等大部分三四線城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。

后續(xù)動(dòng)作仍將頻出

由于樓市整體庫(kù)存壓力巨大，即使中央和地方兩級(jí)“救市”政策頻頻出臺(tái)，但如果供求方面嚴(yán)重失衡，部分三四線城市在庫(kù)存壓頂?shù)那闆r下，也難有所作為。

在此背景下，中央和地方兩級(jí)都還會(huì)有政策跟進(jìn)。近日，國(guó)家和央行層面均釋放了要靈活運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具的信息，如果下行壓力大于預(yù)期，不排除宏觀政策繼續(xù)調(diào)整的可能。

如果經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，降息仍是大概率事件。國(guó)泰君安認(rèn)為，二、三季度可能各有一次降息。

而綜合各大機(jī)構(gòu)的分析，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計(jì)還會(huì)有2-3次降息，1-2次降準(zhǔn)。

不過(guò)，近日坊間對(duì)于貨幣政策工具也頗多爭(zhēng)議。部分金融機(jī)構(gòu)人士指出，釋放流動(dòng)性，可能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的刺激作用不大，相反還會(huì)引發(fā)股市的“瘋牛”行情，當(dāng)務(wù)之急要引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并出臺(tái)明確的房地產(chǎn)政策，尤其是房地產(chǎn)稅政策。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉近日撰文指出，調(diào)整購(gòu)房稅收政策的可能性很大，由于營(yíng)業(yè)稅免征已經(jīng)從 5年改為了2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒(méi)有了。暫停執(zhí)行對(duì)非唯一住房征收20%的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也可能不再按差額的20%征收，而有望按交易總額的1%簡(jiǎn)易稅率征收。

此外，張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策有望進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購(gòu)政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個(gè)城市。三亞年內(nèi)很可能會(huì)動(dòng)搖，其他四個(gè)城市估計(jì)會(huì)小范圍修正。

對(duì)于其他庫(kù)存巨大的城市，會(huì)有越來(lái)越多的城市加入購(gòu)房契稅返還或者直接財(cái)政補(bǔ)貼的隊(duì)伍。目前，地方政府開(kāi)始在公積金政策以外，擴(kuò)大政策惠及人群，同時(shí)在首改房認(rèn)定、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面展開(kāi)全方位刺激。

近日，四川省省長(zhǎng)魏宏表示，將采取收購(gòu)存量待售商品住房等形式，消納房產(chǎn)庫(kù)存。充分利用好金融政策、公積金政策、減免稅費(fèi)等手段，通過(guò)支持公積金異地購(gòu)房、降低首付等方式，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。而四川省相關(guān)人士則透露，省里已根據(jù)相關(guān)要求積極制定相關(guān)政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最關(guān)鍵的還是要構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)稅立法。 此外，各個(gè)地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應(yīng)體系奠定基礎(chǔ)。