商業地產經濟周期性波動分析

靳潤明

近幾年，房地產經濟極大的促進了我國國民經濟的發展，而其本身也受到國家宏觀調控的影響，從而呈現出周期性的波動態勢，我國的房地產事業正處于發展的初級階段，還存在很多的問題和弊端，本研究將對房地產經濟周期性波動的特征和原因進行闡述，并提出相關的政策選擇，希望通過客觀的分析來提高我國房地產經濟增長的穩定性，促進國民經濟健康繁榮發展。

一、房地產經濟周期性波動理論

我國房地產經濟的發展呈現出波動的態勢，這可能會促進經濟的進步，也可能給我國的經濟帶來不可預知的災難，就如前幾年西方國家出現的經濟危機，就是由于經濟的增長出現了時快時慢的現象，導致實際的經濟發展與預期的相差甚遠，我們都不希望房地產經濟泡沫破裂，那就應該建造一種科學的、穩定的經濟增長模式。而房地產經濟周期可以概括為繁榮、衰退、復蘇和蕭條四個階段，這些過程的實質就是宏觀經濟在運動過程中所呈現的動態的運行模式，我國的房地產經濟周期表現為不規則的波動。另外，房地產經濟波動則是在房地產經濟增長的同時增長速率的不同所導致的經濟不穩定運行，這是一種連續的、動態的波動現象。

二、我國房地產經濟周期性波動的探究

1、房地產經濟周期波動的原因

影響我國房地產經濟穩定增長的原因首先是政策周期，這是由中國的價值系統和決策結構所決定的，自改革開放以來，我國的房地產經濟就受到宏觀調控的制約，筆者統計了我國各個時期所頒布的有關房地產經濟的政策，發現其經濟擴張和經濟緊縮政策交替出現的周期與房地產經濟波動的周期基本一致，同時還表明政策周期與房地產周期互成因果關系，而政策周期也就由此產生，并成為影響房地產經濟穩定的根本原因。其次，投資波動是影響房地產經濟穩定的直接原因，這是由于國民經濟的投資出現波動，使得整個房產呈現出變動和預期，而投資的數量和時間也對房產經濟有著至關重要的影響。大量的事實證明，投資的多少決定房地產市場規模的大小，因此，投資波動就導致了房地產經濟的周期性波動。

2、房地產經濟周期性波動的特點

我國的房地產經濟波動呈現獨特的趨勢，尤其是與世界房地產經濟周期的波動呈現相反的態勢，綜合多個發達國家的房產經濟增長形式不難得出，我國的房地產經濟雖然增長速度很快，但是存在嚴重的質量問題，這可能會造成一定的安全隱患，換句話說，就是我國目前存在很多空房，老百姓需要住房，但是卻苦于房價太高很難支付，長此以往，房地產經濟的泡沫就會破滅，到那時就會對我國的國民經濟造成嚴重的影響。

3、房地產經濟周期與宏觀經濟周期的關聯

要想更好的探究房地產經濟增長的波動態勢就應該將其與宏觀經濟周期綜合到一起進行分析，一方面，一個國家經濟的增長表現在國民生產總值的增加，但是有美國學者指出國民經濟增長率與房地產業的發展有著密切的聯系，兩者呈現出正相關性，房地產行業既是一個服務行業又是一個消費行業，其關乎廣大人民的生活質量，隨著人民生活水平的提高，人們對于住房質量的要求也越來越高，在市場經濟的宏觀調控下，第三產業已經迅速的發展壯大起來，我國的房地產事業就已經奠定了整個國民經濟增長的基礎，其所需的大量施工材料、能源、人力物力等也都不斷的供給，這無疑為房地產事業的發展提供了更為廣闊的發展空間。

三、房地產經濟周期性波動下的政策選擇

1、住房制度改革

我國傳統的住房供給方式非常單一，并實行住房分配制度，當時的住房不屬于消費品，這使得住房產權出現了問題，也就是居民的住房在實質上還是歸國家所有，造成住房產權的凝固，與此同時，對于房產的管理也呈現出混亂的局面，因此，住房改革勢在必行。我國的住房改革制度經歷了多個階段，在不斷的摸索中行進，在近二十年的改革道路中不斷發展和完善，最終抓住了深化改革的有利契機，使得居民擁有自己的居住權，生活水平也得到了不斷的提高。

2、房地產事業可持續發展政策選擇

房地產經濟呈現周期性的波動需要可持續發展的政策對其進行適當的調控，政府可以通過財政干預、加強計劃經濟等多種手段擴大地產企業的投資規模以及私人消費水平。一方面，宏觀政策經濟要把握好房地產經濟的波動周期，在其復蘇階段要加大投資力度，鼓勵市場交易，通過適當的財政補貼刺激房地產經濟的增長，接下來進入繁榮階段，這時政策選擇就要傾向于其他行業的發展，也就是限制房地產企業獲取高額的利潤，防止經濟泡沫的過度膨脹。如果沒有進行恰當的調控就要進入房地產經濟的衰退階段了，這時真正的經濟危機就要出現，房地產經濟沒有充足的流動資金，很容易出現負債等情況，這時國家就應該采取一定的政策刺激消費，也就是降低房價，這樣房地產事業將面臨極端的蕭條，即便是一些實力強大的企業也很難獲得較高的利潤，因而，國家要采取松動的貨幣政策，擴大投資和消費，使得房地產的經濟逐漸復蘇。

3、規范地產開發、強化市場管理

我國的房地產事業存在著很多不規范的現象，例如施工秩序混亂、監理單位不能依法履行職責等，這些問題嚴重的影響工程質量，甚至威脅到居住者的生命財產安全，因此，我國一定要采取相應措施來規范房地產的開發，通過加強市場監管來促進住房消費的積極性。

綜上所述，本研究對我國房地產經濟的周期性波動進行了探究，并提出了在不同經濟發展情況下的政策選擇，通過有效的措施來抑制房地產經濟出現劇烈的波動，盡管國家的宏觀調控面臨多種困難，但相信通過我國長期的戰略指導方針一定能夠使我國的國民經濟穩步增長，同時，轉變房地產經濟的內部傳導形式和周期運作規律，禁止經濟泡沫的產生，促進我國經濟的健康發展。