中國房產調控政策全面轉向

智谷趨勢

目前來看，國內房地產市場的向下調整是長期的、趨勢性的，導致房地產市場調整的也是系統原因，不是一兩個政策放松就能扭轉過來。中國政府已經完全改變了房地產調控的取態，由采取行政舉措抑制發展，改為去行政化，甚至通過各種政策工具予以鼓勵。

3月底，中央密集出臺房地產救市新政，表明房地產調控政策全面轉向。

多項新政帶有明顯“救市”色彩

3月底密集出臺的房地產新政包括以下三項：

首先是國土部發布新規，在一定條件下允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求;根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。這一政策給了開發商和地方政府更大的彈性。

其次是央行、住建部和銀監會聯合發文，將居民自住和改善性第二套住房房貸首付比例調整為不低于40%，使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。

第三是財政部、國稅總局發布公告，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，將從2011年初開始實施的個人住房轉讓營業稅免征期限，從五年縮短到了兩年。

通過上述系列救市政策，中央及地方政府從土地規劃、房貸、限購及稅收等諸多方面對房地產市場予以松綁，但從宏觀經濟數據以及各地反饋看，房地產救市的效果并不明顯，難以扭轉市場持續下行的趨勢。

“救市”層級上升

房地產市場的低迷從2014年一直延續至今，國家統計局公布的各項數據均指向這一點。

2015年1～ 2月份，全國房地產開發投資同比名義增長10.4%，較去年同期大幅回落8.9個百分點;土地購置面積同比下降31.7%，土地成交價款下降30.2%;商品房銷售面積與銷售額分別同比下降16.3%和15.8%。2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，繼續創歷史新高。

總體來看，國內房地產市場呈現土地儲備、投資開發與商品房銷售“三降”，商品房庫存創新高的局面。在未來相當長的一段時期里，這樣的“三降一高”都將成為房地產市場的新常態，困擾著地方經濟與房地產企業的發展。

去年下半年以來，從地方政府開始，國內各級政府實施了一系列房地產救市政策。

先是二三線城市陸續放開限購，截至2014年底，在全國46個實施限購的城市中，除了北上廣深和三亞，其余41個城市都宣布取消或放松限購。緊接著，地方第二輪救市從限購轉向支持房貸需求，涉及首套房貸款利率優惠、放松首套房認定、放松公積金貸款及財政補貼等內容。

隨著房地產市場形勢進一步轉冷，“救市”的層級由地方上升至了中央。去年9月30日，央行和銀監會發布通知，全面放寬對房地產市場的信貸限制，明確“認貸不認房”，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

房地產市場調整趨勢未改變

目前來看，國內房地產市場的向下調整是長期的、趨勢性的，導致房地產市場調整的也是系統原因，不是一兩個政策放松就能扭轉過來。

首先，過去支撐中國房地產市場的，除了規模龐大的剛需，還有銀行系統、國有企業、地方政府、投機者和投資者等眾多參與者，從宏觀上來說，房地產市場是靠著龐大的信用透支迅速做大的。現在，這一信用擴張周期已經結束，不可能短期內又被吹起來。

其次，由于周期性調整，許多投資者和投機客已經撤離房地產市場，中國房地產市場的購買力已經大不如從前。即使在全國絕大部分城市都放開限購，并且銀行提供比較優惠的信貸條件的當前，全國房地產市場除了北上廣深等少數一線城市之外，其他地區的房地產市場恐怕依舊是門前冷落鞍馬稀。

第三，中國經濟新常態以及愈加嚴格的政府債務及預算管理，已經縛住了地方政府搞土地財政的手腳。缺少了地方政府的大力推動，國內房產市場將缺少土地市場這塊基礎，幾乎不可能再像過去那樣繁盛起來。

第四，中央持續反腐敗，已經極大地震懾了容易滋生腐敗的土地市場和房地產市場，地方官員們的發展思路和工作膽量都已經改變了很多。他們不太會像過去那樣來冒風險，做與新常態不合拍的事。

房地產企業待轉型

對于房地產企業而言，中央及各級政府連續救市釋放出來的信號值得關注，表明中國政府已經完全改變了房地產調控的取態，由采取行政舉措抑制發展，改為去行政化，甚至通過各種政策工具予以鼓勵。

這種態度轉變的背后，是政府財政對于土地市場的依賴，以及房地產市場在大環境改變的情況下，發生了不可逆轉的變化。在未來，粗放的房地產開發模式將被迅速淘汰出市場，取而代之以更為精細與專業化的開發、持有和運營。在房地產新常態下，市場競爭的關鍵不再是快速拿地、快速開發與快速銷售，而需要房地產企業通過整體規劃，為房地產項目注入內涵與價值，競爭環節整體向后移動。

在此期間，房地產企業的經營模式也將出現明顯分化，那些具有特色的房地產開發商將脫穎而出。誰的資源整合能力更強，誰能將項目打造得更具有整體性和吸引力，誰就能在未來競爭中占得先機。這也對房地產企業的創新與創造力提出了更高的要求。

隨著系列房地產救市政策推出，中國政府的房地產調控正式進入了去行政化的下半場，市場的出清將進一步加快，優勝劣汰效應也將更加明顯。對于優質的房地產開發商來講，除了守住穩健經營的底線，避免在新常態下采取過于激進的經營策略外，更重要的事情應當放在怎樣創新，如何為房地產項目注入特色和吸引力上。國內城市尤其是產業新城的結構多較為單調乏味，缺少特色與內涵。這恰恰是新常態與去行政化條件下，房地產企業的機遇所在。