荊門市房屋價格影響因素分析

熊佳文

【摘要】荊門市商品房價格近年來一直是我市人民最關心的價格指標之一。本文試圖憑借荊門市2004-2013年國民經濟幾個主要宏觀數據，定量分析商品房價格宏觀影響因素，以及預測未來的商品房均價，最后提出相關穩定商品房的價格的建議。

【關鍵詞】商品房均價；房地產市場；線性回歸；相關系數

新中國成立66年來自我國房地產業逐步發展、成長與壯大，特別是自1998年以來，迅速發展，在國民經濟發展中越來越具有重要作用。以荊門市為例，短短十年時間，房價從1088元一路攀升至3523元，翻了3倍有余。房價問題已經成為荊門人民關注的焦點議題之一地方政府官員，到開發商、專家學者、普通百姓通過各種媒體表達各種觀點，但對于未來房價的走勢等關鍵問題，至今尚未形成統一的認識。

本文的研究目的正是通過收集居民收入，房地產投資額等與房價密切相關的數據，房價的形成因素及未來走勢等問題進行實證分析，為購房者提供參考和建議。

1影響商品房價格因素分析

1.1需求因素

1.1.1居民收入

在新興的工業城市荊門，居民收入水平及其增長，對于商品房價格有很大影響。居民收入去掉通貨膨脹的真正增加意味著人們生活水平的提高，必然需要更大的居住空間。這將增加對于房地產的需求，引起商品房價格的上漲。

1.1.2人口因素

人口因素包括人口的數量和結構。一直以來，人口數量與商品房價格之間的關系非常密切。在一區域內，當人口數量增加時，對于房地產的需求隨之增加，引起房地產價格的上漲；反之，下跌。

人口的結構主要指人口的家庭構成。家庭人口規模對于商品房的數量需求有較大影響。即使人口總數不變，家庭人口規模減小，導致住宅需求總量增加，推高商品房價格。目前中國城市家庭規模正在向著三口之家發展。

1.2供給因素

1.2.1物價

一些與房地產行業密切相關的物價的變動可能引起房地產價格的變動，例如：住宅用地價格、建筑工人工資水平、建筑材料價格。從已有的國內外研究成果來看，房地產價格上漲要高于一般物價上漲率。就目前荊門市住宅用地由政府壟斷供應的情況看，土地價格在一定程度上影響商品房價格。建筑相關的物價則可以由投資額來反應。

1.2.2施工面積與竣工面積

施工面積與竣工面積直接代表供給因素。

1.3復合因素

1.3.1經濟

一個城市的經濟發展狀況影響著房地產市場的總體供求，進而影響商品房價格。城市經濟發展水平越高，帶動投資、生產活動，拉動房地產需求，提高供給。反應經濟發展的一個重要且容易獲得數據的指標是國內生產總值。是對一個國家或者一個地區在一定時間內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反應了經濟活動的總規模、綜合實力和人民生

活水平的高低。[3]利率、匯率等經濟因素變化對于荊門市影響有限，不做考慮。

1.3.2其他因素

近十年來，荊門市房地產制度政策未做較大調整，房地產投機不明顯，且無法量化，本文不于考慮。

2荊門市商品房價格影響因素分析

我們由以上的荊門市商品房價格影響因素的分析可以看出，影響因素非常繁復。為了便于研究，可以首先進行相應的簡化。其次對于不同因素，我們可以對應選出便于收集并且可以量化的數據。最后建立起荊門市房地產價格變動的數學模型。

參照國內外現有的研究成果，本文大致將房地產價格影響因素分為以下幾類：供給、需求因素、其他因素。

2.1荊門市房地產需求因素分析

荊門市房地產市場需求有這樣三個方面：第一居民收入水平的提升，對于居住條件改善的需求；第二人口的小幅增長帶來的需求；第三投資保值的需求。

居民收入水平的提升體現在人均可支配收入上。銷售面積則反映了小幅增長的人口對于居住條件改善的需求。

2004-2013年荊門市需求因素增長情況比較圖（2004年為基年）

從圖中我們可以看出房價與人均可支配收入的增長趨勢非常吻合。近十年來，荊門經濟社會發展較好、改革開放步伐加快、城鄉面貌變化顯著、人民群眾得到實惠較多，人均可支配收入翻了兩番有余。居民收入的增加提升了人民的生活水平，增加了對商品房的需求，推高房價。可以考慮去掉戶籍人口。當然，人口的小幅上漲和城市流動人口的增加也對房價有一定的推動作用。

2.2荊門市房地產供給因素分析

2004-2013年供給因素增長情況比較圖（2004年為基年）

2.5回歸分析

2.5.1模型假設

前面，我們定性的分析了影響荊門市商品房均價的因素。因此，構建商品房均價影響因素模型為

在線性回歸和廣義線性回歸中，往往會發生復共線性現象，使回歸分析無法得到可靠的結果，甚至會把分析引入歧途。本文的實例具有較強的多重共線性。為了解決這一問題，決定使用逐步回歸分析的統計方法。

逐步回歸分析的基本思想是：從一個只含常數項的方程出發，通過逐步引入和刪除一些自變量的方法，選取一部分對回歸貢獻最大的自變量進入回歸方程，刪除對回歸貢獻小的自變量，使殘差平方和盡可能的小，而又不發生多重共線性。

2.5.2使用對數據進行逐步回歸

需要對原始數據設置。情況如下：

商品房價格Y，房地產開發投資 ，房屋施工面積 ，房屋竣工面積 ，商品房銷售面積 ，GDP ，荊門市歷年城鎮居民人均可支配收入 ，荊門市歷年地價

回歸方程為：

我們從模型中可以看出荊門市每年國內生產總值和居民可支配收入都為正效應，這樣的結果是符合實際的。一個城市的GDP越高，房地產越發達，商品房價格也就越高。居民可支配收入對于推高房價也有一定作用。

參考文獻：

[1]葉俊.國內房地產市場形勢分析與對策[M].北京：高等教育出版社，2003