三四線城市商業地產的投資價值

陳方勇

三四線城市是一個寬泛的概念，在地產圈曾經熱鬧過，如今卻是一個危險的名詞。如果中國的房地產市場是一個沒有人干預的正常市場，這樣的故事顯然不會發生。可惜，在泛濫全國的造城運動中，三四線城市也一樣被波及，造出的大量房子無法消化，出現了一個個的鬼城，當資本的潮水退去，這些城市也就成了人人談之色變的危險城市！

對于原本就是做風險管理的金融機構，這樣的避險意識就尤為突出，他們謹慎的試探過后便快速收縮，而且是“矯枉必須過正”！這對于當地的開發商來說，就等于剛被點燃了一把火，突然又被潑了一盆涼水，個中滋味大概只有當事人才能體會。有不少從制造業、能源業殺進來淘金的小老板們，還沒嘗到甜頭就收獲了一個大大的教訓，好不容易積累的家當換做了一堆沒人要的鋼筋水泥！

其實邏輯很簡單，在人口紅利進入衰減期的中國，城市化運動基本上就是一個人口大遷徙，有吸引人口的地方，就有人口被抽走的地方，三四線城市顯然就屬于后者。在這種情況下還大干快上的造房子，供求快速逆轉是必然的結果。所以在這個時點，在三四線城市做住宅開發是一件極為挑戰的事情，面對的是供求嚴重不對等的市場，對價格極為敏感，需求又極為挑剔，沒有一定的品牌優勢和成本控制能力，面對的就是一場必敗的戰爭。若是還相信當地政府宏偉的新城計劃，在一片“希望的田野”里等待收獲，那幾乎就是一場壯烈的祭獻。

不過事無絕對，在這樣一類讓資本感到畏懼的地方，實際上還是有投資機會的，那就是在核心地段做消費升級的商業地產。第一，移動互聯時代，資訊是不分地域的，三四線城市的居民對于消費潮流的認知與一二線城市幾乎同步。我們發現，在這樣的城市電商往往發達，其實背后就是消費需求渴望同步的邏輯。第二，對于三四線城市的人們，投資出口更加狹窄。在這樣的城市，拿出幾十萬就可以得到一個不錯回報的商鋪，仍然是一個很好的投資選擇。第三，在三四線城市，土地成本相對較低，而且可以采取更加靈活的方式獲得，因此存在土地加杠桿的可能，操作得當，以小博大并非沒有可能。第四，相比住宅而言，商業地產只要地段好，加上好的招商品牌，可以立刻構成稀缺性，在投資成本無需過多增加的情況下，可以進行高定價，進而博取高利潤。

但是這里有一個基本前提，就是這樣的機會非常有限，只有當一個城市業態嚴重落后，消費需求被嚴重壓抑，投資需求無處釋放時，能夠迅速占領高地，將城市有限需求一網打盡，這個投資邏輯才成立，我們稱之為：割頭茬的麥子。業內有一個說法，一個重要的風向標就是看萬達來了沒有，萬達來割過麥子的地方，這樣的機會也就不復存在了。何況，還有綠地、寶龍、紅星等。

曾經，有位四線城市的開發商問了我一個很有情懷的問題：商業地產不是要持有才好嗎？我是不是要盡可能多的持有？我以一個投資人的角度給了他一個很沒有情懷、很現實的回答：首先，我不認為三四線城市的商業具有持有價值，道理很簡單，但凡高端人群要么遲早會流失到一二線城市，要么他們的高端消費就會選擇去一二線城市，也就是說消費有升級；其次，既然三四線城市是資本的禁區，就意味著你的投資只能借助自有資金或者愿意信任你的股權投資伙伴，注定只能玩“以小博大”，在這種情況下，現金回流是最關鍵的，盡快達到資金平衡點是操作的關鍵；最后，商業地產的持有是需要時間考驗的，人們的消費需求會隨時間發生變化，你是否具備這樣的長周期控盤能力？你招來的商家是否能夠抵御這樣的波動？若是沒有把握，不如把計劃持有的部分轉成共有，與主力商家一起共度興衰。而一切的前提是：落袋為安！

最后一個問題是問如何才能打一場有把握的勝仗。我說要問四類人：第一類當然是消費客戶，他們是否認可這樣的地點，都需要什么樣的業態；第二類需要問目標商家，你的項目是否符合他們的選址要求，你所在的城市是否滿足他們的標準；第三類要問你希望去聘用的商業顧問機構，他們愿意以什么樣的方式來和你合作，項目是否好到他們主動希望來給你做運營；第四個就是得問你自己了，你選的這個地方是否具有唯一性，哪怕是幾年內的唯一性，是否有更好的選擇，是否會有更強的競爭對手很快進入，你自己有沒有信心做到最好。問了一圈，如果你仍有十足的把握，那么就去干吧！

作者系佰仕信基金董事長