看標桿房企如何玩轉地產眾籌

劉芳

5月29日下午，中國房地產眾籌聯盟在上海成立。

目前，綠地、萬達、萬科、遠洋已相繼公布了眾籌戰略，而碧桂園在5月29日眾籌聯盟成立當天，宣布將碧桂園上海嘉定項目作為首個眾籌開發項目。由碧桂園提供產品，中國平安的平安好房提供平臺。

其實，在碧桂園之前，萬達掌門人王健林已在4月15日的深交所演講中提到：萬達將以眾籌為切入口，從重資產模式向輕資產模式轉型；4月25日，綠地已經展開眾籌試點，建設中的世界第三高樓宣布眾籌一個億標的。

假如說綠地和萬達還算是冷兵器，那房地產眾籌聯盟可以算是火炮了：碧桂園、寶龍地產、大華集團、金地集團、綠地集團、綠城集團、融創、世貿房地產、萬科、萬通控股、中國平安組成的中國房地產眾籌聯盟，也將是中國地產史上第一個巨無霸聯盟！

將這個聯盟冠以眾籌之名，也可見地產圈對互聯網轉型的決心之堅，隨著互聯網金融在近兩年的井噴之勢，地產金融由早年的信托模式向當下時髦房產眾籌轉型已箭在弦上。

2015年，或許就是房產眾籌整體啟動的歷史元年。

一、碧桂園牽手中國平安打造首個眾籌項目

碧桂園上海嘉定項目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。

據悉，參與碧桂園嘉定項目開發眾籌的人士大部分是對該項目感興趣的人，即未來的購房者。投資者可提出對項目規劃、開發、建設等環節的建議，參與到項目的戶型設計、裝修設計、社區配套等過程中，一定程度上實現產品“定制化”。

碧桂園聯席總裁兼執行董事朱榮斌介紹，認購項目眾籌金融產品者，不但可以參與到項目開發的全過程，還可以獲得份額轉讓、優惠購房和項目分紅等多重收益。

二、綠地、地產寶和世界第三高樓眾籌

要說房產眾籌，綠地可以說是這個即將發起的地產眾籌聯盟里布局最早的企業。

今年4月13日，綠地聯手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下的陸金所，發行了第一期年化收益率6.4%，總規模2億，名為“綠地地產寶”的線上理財產品。該產品上線后半小時內即售罄，融資金額用于綠地位于江西南昌的棚戶區改造項目。

僅僅12天后，綠地位于武漢的世界第三高樓——綠地606項目宣布聯手國內最大房產眾籌平臺中籌網金發起606眾籌，預計年化收益率15%，總規模為1億元，周期為18個月。該項目被圈內視為房產眾籌領域的標桿項目。

據悉，綠地此次眾籌世界第三高樓，除了傳統的1年半之后出售獲益之外，還將聯手中籌網金參與整個“眾籌10樓”的招商及增值運營。內部人士稱，綠地正在全國推行類似于Wework的短租移動辦公模式，內部代號為Gwork。

而綠地606的“眾籌10樓”將成為Gwork模式的一個重要試點：預計綠地將投資數千萬人民幣將整個10樓改造成為一個可以“拎包辦公”的超現代、科技感極強的眾創空間，創業團隊在里面可以享受到完善的公共服務和先進的移動辦公技術。

綠地在互聯網金融領域的布局還不僅于此：5月28日，綠地旗下的綠地香港宣布成立綠地金服，同時公布的還有與陸金所、眾安保險、東方資產的戰略合作協議。綠地金服總裁楊曉冬表示：未來三年，綠地金服目標是平臺交易量突破1000億，注冊用戶突破300萬，打通500個社區。

三、萬達的眾籌戰略與綠地的白手套

在行業起步之初通過參股控股間接切入新興行業領域，在局勢明朗之后通過定增并購手段把參股公司收回到上市公司主體內進一步提升股價，這種手段被資本圈內稱為“手套戲法”。“中籌網金或許就是綠地試水眾籌的白手套。”業內人士分析稱，雖然明面上只是業務關系，但不排除雙方在背后已有深層的戰略布局。種種跡象可以才綠地近期資本市場風起云涌中窺見一斑。

無獨有偶，2015年持有物業面積全球最大的萬達集團與作為2014年全球最大開發商的綠地在房產眾籌的戰略定位上幾乎一致地高調。在4月15日深交所舉行的內部演講上，萬達掌門王健林第一次提到了萬代的轉型路線：從以售養租的重資產模式過渡到萬達輸出模式，人人參與投資的輕資產模式。王健林放言：盡管今年萬代開張的商業體還全部是重資產，但到2017年以后，萬達要保證每年50個萬達廣場的速度，其中40個將是輕資產模式。

在萬達的輕資產邏輯里，一方面將依靠基金保險等外部機構投資者，另一方面將自行發售“眾籌模式”的理財產品來構建融資管道，為此萬達已經在今年成立了萬達金融電商，并收購行業內位列前十的支付公司——快錢來構架新興的地產金融版圖。

對于萬達的眾籌戰略，在新浪微博上，中籌網金的創始人唐人在萬達王健林的轉型講話下評論稱：“萬達眾籌戰略與中籌網金生態平臺極其相似。我們在產業布局與其不能相敵，但萬達的高庫存是戰略轉型的累贅。利用好萬達去庫存的周期（文中提到2017年后，也就是2年時間），我們作為第三方平臺輕資產運作和獨立公正性凸顯”。

可見兩代地產人對眾籌的戰略定位都是一致的。

四、大佬們的眾籌動作

1.郁亮：萬科將轉型成為一家眾籌公司

萬科“小草計劃”的核心是鼓勵員工在萬科“城市配套服務商”的產業鏈上下游，自由破土，開創個人事業。萬科除了幫助孵化——提供數額不等的資金入股項目，提供合作方、專家等資源支持外，還可以在兩年內為離職員工保留職位。

4月15日，萬科集團正式下發了這份名為《萬科集團內部創業管理辦法》的文件。努力轉型的萬科，正想盡一切辦法尋找白銀時代的船票，這個計劃背后其實是萬科激發員工參與感，改革管理制度的一部分。郁亮的最終目標，是把他現在的位置——金字塔的塔尖削平，把未來的萬科變成一家平行架構，員工和合作伙伴都是合伙人的眾籌公司。

2.綠城的眾籌試驗：難題已突破，近期將有動作

2014年8月，宋衛平稱：藍城旗下一家公司已經在眾籌開發領域擁有很深入的研究，該公司早在去年初就已經參與了房產眾籌開發，所參與開發的項目已經開始動工建設。

由于是眾籌開發，藍城只負責代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發。

和普通房地產項目相比，上述項目的另一個特殊性在于，由當地商會負責人動員幾家企業一同組建公司參與眾籌。企業的負責人出資認籌大戶型產品，剩余的都是小戶型房源。

3.遠洋地產再牽手京東金融開啟房產眾籌

遠洋地產與京東金融5月27日下午在北京召開新聞發布會，宣布雙方將進行第二次合作，將從6月1日起正式推出“金融+”計劃，活動內容包括首付分期、裝修貸款等。

據了解，京東金融將聯合遠洋新推出一款名為“白居易”的互聯網房地產金融產品，可為購房者提供購房首付分期服務，首付款最長可分期24個月，遠洋為購房者承擔6個月的分期利息。此外，交房后，京東金融則可為業主提供10萬元額度的“裝修白條”，即將京東金融原有的“白條”服務，擴展到裝修貸款，額度為10萬元，可用于在京東商城線上購買家電。

屆時，遠洋地產將拿出全國13個城市24個項目近萬套房源參與活動。根據遠洋方面的解釋，此次活動最大的亮點在于首付分期，遠洋與京東共同拿出了大量資金，以免息來降低購房門檻，目的是吸引更多的年輕用戶參與其中。

本文由明源地產研究院供稿