盤活閑置物業(yè)的出口

黃樂

繼潘石屹的SOHO3Q，毛大慶的優(yōu)客工場后，世聯(lián)行也宣布與清控科創(chuàng)合力布局創(chuàng)業(yè)社區(qū)。得益于自身資源優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將眾創(chuàng)空間作為盤活閑置物業(yè)的出口，一時(shí)間趨之若鶩。

當(dāng)下的眾創(chuàng)空間已然接棒長租公寓成為另一個(gè)臺(tái)風(fēng)口。

一、眾創(chuàng)空間是什么？

與傳統(tǒng)孵化器相比，眾創(chuàng)空間的外延更大，它不但包括孵化器，還包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡館、長租公寓等新型孵化器模式。

眾創(chuàng)空間不僅能為創(chuàng)業(yè)者提供工作、社交和資源共享的空間，還能為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、投融資對接、商業(yè)模式構(gòu)建、法律財(cái)務(wù)和媒介包裝等全方位創(chuàng)業(yè)服務(wù)的生態(tài)體系。

二、6種眾創(chuàng)空間新模式

目前市面上流行的幾類眾創(chuàng)空間模式，主要分為企業(yè)平臺(tái)型、投資驅(qū)動(dòng)型、媒體驅(qū)動(dòng)型、垂直產(chǎn)業(yè)型、開放空間型和地產(chǎn)思維型六種（見表1）。

以上六種模式的主導(dǎo)者有大型IT企業(yè)、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，也有傳統(tǒng)地產(chǎn)商、地方政府，甚至連傳媒機(jī)構(gòu)、咖啡館和長租公寓等“門口的野蠻人”也殺入了這個(gè)藍(lán)海市場。

從這幾類眾創(chuàng)空間的運(yùn)作模式來看，目前主要是通過“一體兩翼”模式來盈利：房租收入+增值服務(wù)（工商注冊、法律財(cái)務(wù)、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、招聘服務(wù)等） +股權(quán)投資。

但由于主導(dǎo)者的目標(biāo)不同，盈利模式也各有側(cè)重。比如開發(fā)空間型、媒體依托型主要通過增值服務(wù)來盈利，而企業(yè)平臺(tái)型、投資驅(qū)動(dòng)型則更看重股權(quán)投資收益，像地產(chǎn)思維型就會(huì)強(qiáng)調(diào)租金收入和房產(chǎn)增值。

三、“免費(fèi)”玩法

“野蠻人”的闖入，也為行業(yè)帶來了新玩法。

傳統(tǒng)孵化器的運(yùn)作模式主要為創(chuàng)業(yè)者提供辦公場所等物理空間，向企業(yè)收取租金的同時(shí)，順帶提供工商注冊、投融資對接、培訓(xùn)、政策講解等服務(wù)。但如36氪、YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)、3W咖啡等運(yùn)營的眾創(chuàng)空間模式，卻在一定程度上顛覆了原來的那套玩法。

1.免租金、免股份，流量思維

36氪是一家與虎嗅網(wǎng)類似、關(guān)注TMT領(lǐng)域初創(chuàng)企業(yè)的新媒體。36氪的氪空間定位為“創(chuàng)業(yè)公司完成第一輪融資的地方”，它的最大亮點(diǎn)是免股份、免租金、免費(fèi)用，也就是說，氪空間不占創(chuàng)業(yè)者股份，也不收任何費(fèi)用，讓創(chuàng)業(yè)者免費(fèi)入住3個(gè)月，并幫其在3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)首輪融資。創(chuàng)業(yè)者在這里完全是0費(fèi)用起步，直接秒殺傳統(tǒng)孵化器那種低租金的玩法！

但“免費(fèi)策略”僅僅是氪空間做流量的手段，真正具有殺傷力的，是氪空間提供的一切服務(wù)都只為一個(gè)目的——為創(chuàng)業(yè)者3個(gè)月內(nèi)完成A輪融資。為此，氪空間緊緊聚焦在創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)“產(chǎn)品研發(fā)—宣傳包裝—融資對接”三大環(huán)節(jié)來提供相關(guān)服務(wù)。

截至今年4月，氪空間已在一年內(nèi)成功孵化40多個(gè)項(xiàng)目，97%以上企業(yè)拿到融資。現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)者圈子里流傳一句話，“只要進(jìn)入氪空間，幾乎就等同于完成了融資”，這讓很多優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目對其趨之若鶩。

從開辦以來，報(bào)名申請入駐氪空間的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目已超過5000個(gè)。而2013年中關(guān)村一年注冊的新科技公司才8000家！

所以，36氪雖然打著“免費(fèi)”的旗號，其模式更多是流量思維——通過免費(fèi)來聚攏數(shù)量龐大的初創(chuàng)項(xiàng)目，再從中挑選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，針對性對其進(jìn)行孵化，以實(shí)現(xiàn)每期90%以上的孵化成功率。最終孵化企業(yè)中超過九成拿到一輪融資，從而更加深了氪空間對優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的吸引力。

2.打造居住+辦公+社交的創(chuàng)業(yè)生態(tài)鏈

和氪空間一樣用互聯(lián)網(wǎng)思維在運(yùn)作眾創(chuàng)空間的，還有YOU+的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

YOU+做的創(chuàng)業(yè)社區(qū)相當(dāng)于孵化器和公寓的結(jié)合體——租客只需支付公寓的租金，就能免費(fèi)使用公共空間、辦公設(shè)施進(jìn)行辦公。而YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)不僅滿足了創(chuàng)業(yè)者的居住需求，還為他們創(chuàng)造了社交、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。例如YOU+位于北京的蘇州橋店，家友可以在YOU+進(jìn)行辦公，YOU+還提供公司注冊、法律服務(wù)、投融資對接等一站式服務(wù)。

在外人看來，長租公寓起家的YOU+來做眾創(chuàng)空間，似乎有門外漢跟風(fēng)的嫌疑。但YOU+充分利用了其做長租公寓的優(yōu)勢。

首先是人脈，一個(gè)是大量的創(chuàng)業(yè)者資源；另一個(gè)是投資圈人脈。

先說創(chuàng)業(yè)者資源。YOU+在北京的蘇州橋店自4月底開放網(wǎng)上預(yù)約以來，截至5月初的排隊(duì)人數(shù)近3000人。由于蘇州橋店周圍聚集了大量的中關(guān)村IT企業(yè)、海淀區(qū)各大名校，因此這些求租者大多是潛在的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)人士及創(chuàng)業(yè)公司希望網(wǎng)羅的人才；YOU+手中掌握的這一塊人脈資源，恰好是眾創(chuàng)空間最需要的。

第二個(gè)是投資圈人脈。蘇菂的車庫咖啡早已積累了一批創(chuàng)業(yè)圈的人脈資源，包括眾多天使投資人、VC以及創(chuàng)業(yè)者圈子。這也是YOU+能做創(chuàng)業(yè)社區(qū)的一個(gè)重要條件。

其次，YOU+打通了居住—社交—?jiǎng)?chuàng)業(yè)這條生態(tài)鏈。還是拿蘇州橋店舉例，租客中創(chuàng)業(yè)者占6成，剩下4成會(huì)分配給法律、金融、媒體等相關(guān)行業(yè)人士。而這里面，創(chuàng)業(yè)者基本上都相互認(rèn)識(shí)，因?yàn)閅OU+的公寓性質(zhì)，這里面的創(chuàng)業(yè)者都是憑熟人圈子介紹進(jìn)來的，較高的熟識(shí)度更容易讓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)之間充分交流、碰撞出火花。

最后，由于YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)具有居住性質(zhì)，一家創(chuàng)業(yè)企業(yè)如果有一部分員工在北京，有一部分在廣州，他們只要住進(jìn)you+即可。不但免去了辦公室的租金，YOU+配備的思科網(wǎng)真系統(tǒng)還能讓他們實(shí)現(xiàn)全國在線視頻會(huì)議。

3.賣咖啡、做招聘，羊毛出在豬身上

創(chuàng)業(yè)咖啡館也是時(shí)下很火的一種眾創(chuàng)模式，門檻夠低跟風(fēng)者眾，但這類咖啡館某種程度上只能作為一個(gè)圈子運(yùn)營和活動(dòng)的平臺(tái)，盈利能力較差。

那3W咖啡是怎么玩的呢？不能靠賣咖啡，也不賺撮合傭金，那就圍繞創(chuàng)業(yè)企業(yè)的痛點(diǎn)來賺錢。

創(chuàng)業(yè)企業(yè)有什么痛點(diǎn)？一缺錢；二缺人；三缺市場。很多孵化器都在“錢”上下功夫，卻很少有人做“人才生意”。創(chuàng)業(yè)企業(yè)十分缺人，卻用不起51job等專業(yè)招聘網(wǎng)站。3W咖啡精準(zhǔn)卡位，在2013年7月推出互聯(lián)網(wǎng)垂直招聘平臺(tái)“拉勾網(wǎng)”。

借助微博、口碑宣傳和3W咖啡館的活動(dòng)廣告，拉勾網(wǎng)快速發(fā)展了一批求職用戶和招聘企業(yè)。現(xiàn)在，拉勾的注冊用戶已突破百萬，每個(gè)月約兩萬人通過拉勾找到工作。去年拉勾網(wǎng)完成2500萬美元的B輪融資，估值達(dá)1.5億美元。

現(xiàn)在，3W已創(chuàng)建了一套自己的創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系：包括創(chuàng)業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng)業(yè)基金、品牌推廣、人才招聘等服務(wù)，通過一個(gè)閉環(huán)解決了創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)缺錢、缺人、缺市場的問題。

上面幾種眾創(chuàng)空間的玩法都是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維——用免費(fèi)或低租金做流量，等流量起來后，再從其他方向上尋找盈利點(diǎn)，羊毛出在豬身上。

四、房企玩眾創(chuàng)面臨的主要問題

如今，一批房企正在通往“眾創(chuàng)空間”的路上，他們多是期望借助這股創(chuàng)業(yè)熱潮，來盤活手中的存量資源，有甚者更是拿“眾創(chuàng)”為噱頭，直接目的就是賣房。但對于那些真正想做眾創(chuàng)模式的地產(chǎn)商來說：玩眾創(chuàng)的優(yōu)勢在未來可能越來越小。

首先，眾創(chuàng)空間的核心原本就不是硬件環(huán)境，而在于服務(wù)配套，例如最重要的創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師服務(wù)。

其次，按照互聯(lián)網(wǎng)的免費(fèi)模式，未來的辦公空間可能不再收費(fèi)，像36氪、YOU+公寓的辦公空間已經(jīng)全免費(fèi)，像科技寺將場地租金降至每人1500元/月；也就是說，未來眾創(chuàng)空間的玩法，不再是通過出租房子來掙錢，而是將盈利重心放在金融、人才等增值服務(wù)上。

最后，房企雖然有物業(yè)資源，但眾創(chuàng)空間的選址半徑?jīng)Q定了房企的大量閑置資源是無用的。

事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)本來就是一種稀缺資源，而這類資源更多集中在高校密集地區(qū)，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大學(xué)，加上風(fēng)險(xiǎn)資本的培育，硅谷聚集了一大批頂級人才。所以，做眾創(chuàng)空間，一定要選在高校密集地帶，這里能為創(chuàng)業(yè)公司源源不斷地提供優(yōu)質(zhì)的、年輕的創(chuàng)業(yè)儲(chǔ)備人才。這也是中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街無法復(fù)制的真正原因。

本文由明源地產(chǎn)研究院供稿