一起轉(zhuǎn)型，一起“輕”

柒石

近日，住宅地產(chǎn)開發(fā)的“巨頭”和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“巨頭”決意牽手合作。這樣兩個重量級企業(yè)在一起，想的卻是怎樣變“輕”。萬科與萬達攜手，意在“瘦身”，即從重資產(chǎn)的開發(fā)公司轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)。萬科住宅植入萬達綜合體，變得更輕，但體能更強大，市場占有率更高；萬達也借此實現(xiàn)更大邊際效應(yīng)的輕資產(chǎn)化，到2020年萬達廣場要新開400個。為此，兩家公司均走上了包括REITs在內(nèi)的金融化之路。

作為行業(yè)大佬，兩家企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和布局向來都備受關(guān)注。2013年以來，萬科已先后與凱雷、領(lǐng)匯、鵬華基金等企業(yè)簽署合作協(xié)議，將部分商業(yè)項目股權(quán)出讓，并共同成立資產(chǎn)管理平臺，由萬科負(fù)責(zé)管理運營，將來以REITs形式上市。未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)項目會采取多種金融化的方式運營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變?yōu)橐粋€各類不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理者。

無獨有偶，萬達也在大刀闊斧地進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。自今年初王健林明確推出“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”概念以來，萬達商業(yè)地產(chǎn)即與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，首批涉及投資約240億元。萬達不僅有廣泛的基金、保險等外部管道，同時具備內(nèi)部融資管道。通過成立電子商務(wù)公司，收購快錢支付公司以及對眾籌等新的理財產(chǎn)品的籌劃，萬達打造的自身金融體系，已經(jīng)能夠覆蓋支付、理財、眾籌等功能。

一如這兩家千億級房企正在努力的，“白銀時代”下眾房企都在努力尋找使自己變“輕”的路徑，讓沉淀于眾多商用物業(yè)資產(chǎn)的資金得以盤活，讓更多投資者能夠分享房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益。

有報道笑稱，王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產(chǎn)公司”、“開發(fā)商”。他說，萬達的轉(zhuǎn)型方向是變成一個服務(wù)性公司、一家高科技企業(yè)。他定了一個目標(biāo)：2020年萬達集團收入的2/3、利潤超過2/3要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構(gòu)出，萬達負(fù)責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。在現(xiàn)有合作模式下，萬達可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬科來做。

而對于萬科來說，其在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗極為豐富，品牌和管理輸出就是萬科的輕資產(chǎn)模式，這種模式將貫穿于萬科今后的所有業(yè)務(wù)。據(jù)萬科董秘譚華杰透露，10年后萬科住宅業(yè)務(wù)收入將占比降至50%，以消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻另外數(shù)千億級的營收，而所有的新業(yè)務(wù)都將采取輕資產(chǎn)、資本化模式。

當(dāng)然，“瘦身”從來不是一個容易的過程。比如，當(dāng)前REITs等的推廣，依然存在法律、稅收、運營、收益等方面的障礙，需要有關(guān)部門和相關(guān)各方去逐一掃清。幸而，“二萬聯(lián)手”也不是一蹴而就的。這種所謂的戰(zhàn)略合作將持續(xù)、長久，甚至成為“新常態(tài)”。

在利潤扁平化的行業(yè)背景下，無論什么體量的房企都在尋求轉(zhuǎn)型之路，而轉(zhuǎn)型的捷徑就是用更少的資金撬動更大的杠桿。因此，在“萬萬”想不到的聯(lián)手之后，給行業(yè)留下的是更多關(guān)于輕資產(chǎn)之路的探求。兩家重量級的企業(yè)都在聯(lián)手“瘦身”，相形之下的中小房企們，還有更好的選擇嗎？

作者系本刊記者