樓市回暖存在3個不確定性

李子俠

5月，全國百城新建商品住宅平均價格環比由跌轉升，一線城市住宅交易成交活躍，部分城市住宅交易價格出現環比上漲，房地產市場出現了明顯回暖跡象。但如果僅以此判斷樓市已經進入上升通道，還為時尚早。

當前住宅成交量激增是需求較長時間積累與政策刺激相互碰撞的結果。2014年，全國商品住宅銷售面積同比下降9.1%。其中，北京商品住宅銷售面積同比下降16.3%，上海市新建住宅銷售面積同比下降12.5%。應該看到，房地產市場自發調整，并未擠出真實市場需求。只不過蔓延市場的觀望情緒濃郁一定程度拉長了住宅需求積累釋放的時間。今年以來，在穩定住房消費政策導向下，國家集中出臺了多項政策組合拳措施，積極鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，刺激較長時間積累的市場需求在短期內集中釋放。從政策效應情況看，“3·30”新政發布后的兩個月，一、二線城市多取得住宅成交量的環比大幅上漲。

樓市回暖持續性仍存在不確定性。人口拐點、家庭財富配置結構優化、住宅需求收入中樞下移、股市持續大幅上漲等因素綜合作用，決定了我國住宅投資正逐步喪失價值。雖然短期內住宅成交量激增，但政策效應持續性存在較大不確定性。

一是住宅庫存繼續增加。截至2015年4月末，全國商品房待售面積繼續上升至6.57億平方米。2015年1-4月全國住宅施工面積41.85億平方米，同比增長3.2%，表明未來住宅供應總量仍將繼續增加。

二是存量住宅供應上升。當前各地樓市回暖的一個突出特征是二手住宅交易量環比激增。據中介機構估計，5月份北京市剔除保障房和自住房后的純新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅網簽量達到16627套。雖然二手住宅交易活躍主要受到營業稅免征期限縮短政策優惠的驅動，但某種程度上反映出存量住宅上市意愿的顯著增強。這一趨勢性變化，不僅增加了房地產供應總量的不確定性，而且將對新建商品住宅的去庫存化形成巨大沖擊。

三是現行房價水平對潛在需求抑制作用仍較為明顯。隨著我國住宅需求收入中樞下移，市場潛在需求對房價的滿意程度呈現出下降趨勢。尤其在樓市短期回暖的過程中，部分房地產開發企業提高項目銷售價格，將會進一步抑制潛在需求向有購買力需求的轉化。

這些情況表明，樓市短期回暖態勢確立還需進一步觀察，房地產市場中長期運行方向仍存在較大不確定性。