基于層次分析法的房地產投資風險分析

戴洪蕾 王建國

[摘要] 層次分析法是綜合評價方法中的一種，旨在將眾多模糊性的問題進行量化，應用數學知識處理模糊問題，具有一定的客觀性和科學性。因此，應用此方法可以將影響房地產投資風險的多種模糊因素進行量化來減少風險帶來的損失，為房地產項目投資決策提供客觀和科學性的依據。

[關鍵詞] 層次分析法；房地產；投資風險

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 層次分析法的思想和原理

由于有些問題的指標和方案較多，以至于愈加復雜。有人就要開始考慮多因素與最終目標的關系，在這種背景下，層次分析方法就被美國著名運籌學家賽惕（T.L.Satty）等人提出來了。賽惕（T.L.Satty）等人提出的層次分析法，實際上是將復雜的問題簡單化，它將大問題分解成決策層與目標層，由下往上，確定低層對高層的關系權重。該方法的思想適合運用在多因素分析房地產投資風險的影響因素和對風險決策做出選擇的問題上。

2 層次選優方法在房地產投資風險決策中的應用

2.1 構造層次分析結構

層次分析法應用的首要條件就是要將所分析的問題進行整理，將問題變得更加有條理、有層次并進一步構建出一個相應的層次分析的結構模型。一個具有科學性、合理的層次結構是解決問題的關鍵，層次結構之所以如此關鍵，主要是由于它是保證分析結果有效程度的決定性因素。房地產投資風險建立的層次分析結構如圖1所示。

對于一般情況而言，層次分析法（AHP）中關鍵性的一個步驟就是針對需要分析的問題建立層次結構模型，將復雜難懂的問題簡單化，將一個整體分解開來，以元素之間的相互關系和隸屬度為條件進行不同的層次劃分，各層之間起到相互支配作用，同一層次的元素被看作是準則來支配下一層次，同時它又受上一層次元素的支配。

2.2 項目的基本情況

有一項目地塊需要開發，其處于市中心的核心地段，東側為大型民用住宅項目，南側是50米寬的主干道，西側為15米寬的政府規劃道路，緊鄰一著名CBD區域，交通便利設施齊全，此地塊規劃用地面積約為32.8畝且無須進行大規模拆遷。其具有成為大型中高檔居住項目和大型商業區域的價值。現在對此地塊開發項目的投資進行科學的系統的分析，讓其達到最理想的效果。

2.3 三種候選投資方案

方案一：讓其全部建成中高檔居住住宅，記為方案D1。

方案二：讓其全部建成具有特色商住兩用公寓，記為方案D2。

方案三：讓其全部建成高級的酒店式產權公寓，記為方案D3。

2.4 檢驗各層一致性和各層的權重計算

按照層次分析法的方法，每一層的特征向量計算（方根法）與檢驗各層的一致性的結果如表1所示。

從表1的信息中我們能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范圍內的，所以各個因素對于總目標的權重如表2所示。

2.5 各個方案對于風險因素模糊矩陣的確定

通過利用德爾菲法經數位專家給各個方案的風險適應性進行打分，計算出各因素的平均風險程度值，然后就可以獲取各個方案中多因素模糊評價矩陣RD1、RD2、RD3，如表3所示。

從表3中我們可以看出，方案D1的高風險的權重值是最大，低風險的權重值是最小的；方案D2中，高風險的權重和低風險的權重相差不大，是中等水平，但是其中風險權重偏高；方案D3的高風險權重最低，可是其中的中風險權重與低風險權重比較高。但是房地產項目就是高風險高收益的投資項目。所以根據以上結論，并且結合房地產投資項目風險的特有的特點，在現實中應采用方案二，讓其全部建成具有特色商住兩用公寓。

3 結論

在本文中應用的層次分析法是中和評價方法中較為簡便的一個方法，最大的優點就是一目了然，并且在存在不確定性和主觀信息的情況下得到充分的適用。但是也有很多不完美的地方，就是當遇到不確定性因素多，問題煩瑣的情況下，此方法就會很容易出現解決不了的問題。此方法需要評價者對問題的本質、各個要素以及相互之間的邏輯關系進行深入的了解。

一個正確的決策是至關重要的，而如何做出決策又是得出結論的前提，綜合評價是科學決策的前提，是科學決策中的一項基礎性工作。綜合評價為決策者所做出的決策提供了具有科學性依據的決策。

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[作者簡介] 戴洪蕾（1989— ） ，女，天津人，碩士研究生，研究方向：項目管理、管理信息系統。主持內蒙古自治區碩士研究生科研創新項目“基于工廠模式的敏捷開發的辨析與應用研究”（S20141012814）課題。王建國（1973— ） ，男，內蒙古自治區呼和浩特人，內蒙古工業大學管理學院實驗教學中心主任兼管理科學系副主任，副教授，研究方向：項目管理、管理信息系統。主持內蒙古工業大學科學研究項目（校重點）“研究生管理信息系”（XXH201307）；內蒙古工業大學校重點自然基金項目“高校科研成果管理信息系統的研究與設計”（ND201313）；鋼鐵研究總院橫向項目“核核電站關鍵設備材料數據庫平臺定制”（TGJS201308005）等多項課題。