融創(chuàng)停不下的全國化并購

龔小鋒

在融創(chuàng)收購天朗的“緋聞”持續(xù)發(fā)酵之際，9月2日晚間，融創(chuàng)中國正式刊發(fā)公告，對公司收購西安天朗控股集團旗下部分子公司及設(shè)立聯(lián)營公司詳細(xì)披露。

聲稱“現(xiàn)在只要有公司要賣，基本上我們是最先知道”的融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在下半年開啟了三個收購，截至目前并購金額接近45億元。孫宏斌甚至為此辭任公司行政總裁，專注于市場并購，近日有市場消息顯示，融創(chuàng)正介入美聯(lián)地產(chǎn)武漢項目。

收購天朗8項目

融創(chuàng)稱，旗下子公司天津融創(chuàng)奧城將與西安天朗公司成立聯(lián)營公司，獲取并開發(fā)天朗位于西安的待開發(fā)項目，未來與天朗獲取并開發(fā)位于西安的儲備項目。

聯(lián)營公司中，天津融創(chuàng)奧城將持有80%股份，天朗持有20%股份。這一方式相當(dāng)于融創(chuàng)收購了天朗旗下西安地產(chǎn)公司80%股權(quán)。此外，天津融創(chuàng)奧城或其指定的公司還將收購天朗控股公司位于濟南、南京及成都的項目100%股權(quán)。

由此，融創(chuàng)一下子吃進(jìn)了天朗旗下8個項目。包括西安兩個項目、濟南兩個項目、南京兩個項目及成都兩個項目。據(jù)其披露消息顯示，融創(chuàng)方面總計出資6.84億元。

融創(chuàng)挑選的項目均較優(yōu)質(zhì)。其中，西安兩個項目名為天朗五瓏、天朗曲院香庭，天朗五瓏為占地127畝的低密住宅，天朗曲院臨近浐河及湖濱區(qū)域。在8個收購項目中，截至目前，除了成都天朗錦邸已銷售一半以外，3個項目銷售不足四分之一，仍有4個未售項目。

對于上述合作，融創(chuàng)方面稱，西安作為陜西省的省會，其經(jīng)濟活躍、交通便利、人口匯聚能力強，發(fā)展?jié)摿薮?，是公司一直關(guān)注并看好的城市，此次交易將使公司成功布局西安，進(jìn)一步完善公司區(qū)域布局。

天朗集團總裁助理周近日表示，雙方計劃共同注資成立的西安平臺公司雖然還未正式成立，但是原融創(chuàng)天津區(qū)域公司設(shè)計研發(fā)負(fù)責(zé)人朱祖星，確定將擔(dān)任未來融創(chuàng)天朗開發(fā)平臺的總經(jīng)理職務(wù)。

“融創(chuàng)借力天朗布局大西安，加碼布局南京、濟南和成都，標(biāo)志著融創(chuàng)由區(qū)域深耕向全國化布局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。融創(chuàng)本來的布局集中在京、津、滬、渝、杭等區(qū)域，與天朗的合作則成為融創(chuàng)曲線擴張的途徑。

在張宏偉看來，融創(chuàng)在其所進(jìn)入的城市基本都做到了銷售額前三，這次借力天朗進(jìn)入西安市場，必會迅速強攻，西安房地產(chǎn)市場的格局將被改寫。

陷入困境的天朗

和以往收購略有不同的是，這次收購有些戲劇性。8月30日，互聯(lián)網(wǎng)上傳出爆炸性報道“孫宏斌收購天朗地產(chǎn)浮出水面，管理層已進(jìn)駐”一文，引發(fā)業(yè)界和媒體的關(guān)注和轉(zhuǎn)發(fā)，紛紛打探這一消息的真實性。

在8月31日下午，西安天朗控股集團做出第一次回應(yīng)，發(fā)布一則公告說明，與融創(chuàng)僅就西安區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并不存在報道中關(guān)于“融創(chuàng)收購天朗”的內(nèi)容。

匪夷所思的是，當(dāng)晚天朗卻撤下了這條公告說明，并進(jìn)行辟謠：并不存在網(wǎng)上評論的“被收購”等傳聞，聲明中也沒有提到與融創(chuàng)合作的內(nèi)容，甚至沒有出現(xiàn)“融創(chuàng)”的字眼。

這讓許多關(guān)注收購進(jìn)程的媒體人一頭霧水。直至9月2日融創(chuàng)公告發(fā)出，這一事件才算平息。據(jù)記者多方了解，撤回聲明主要是提前披露了雙方合作的消息，這是上市公司融創(chuàng)所不允許的。

不過，從天朗的角度來說，其似乎想再三強調(diào)，公司不是被融創(chuàng)收購，而是向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓了旗下部分地產(chǎn)項目。

9月1日下午，在西安天朗蔚藍(lán)國際A座寫字樓內(nèi)，天朗集團與融創(chuàng)召開了一場內(nèi)部溝通會，會上作了相應(yīng)內(nèi)部通告與部署。天朗董事長孫茵，融創(chuàng)執(zhí)行董事、天津區(qū)域公司總經(jīng)理遲迅，原融創(chuàng)天津區(qū)域公司設(shè)計研發(fā)負(fù)責(zé)人朱祖星出席。

據(jù)了解，在這次內(nèi)部會上，孫茵對于此次與融創(chuàng)的合作解釋稱，主要由于天朗長安公司從去年初開始情況急轉(zhuǎn)直下，資金成本高，利潤率低。據(jù)了解，為了節(jié)省開支，從去年開始，天朗集團就開始大規(guī)模裁員。由于近年來銀行貸款難度大，天朗集團旗下的項目也多有質(zhì)押，甚至做了不少地產(chǎn)信托。

“從天朗發(fā)家的脈絡(luò)來看，主要還是得益于其政商關(guān)系良好。”張宏偉表示，天朗在過去十幾年當(dāng)中獲得在西安本土的持續(xù)增長空間，但如今依靠政商關(guān)系發(fā)展起來的房企都受到了一些影響。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，天朗控股仍手握大量土地資源，項目遍及昆山、成都、濟南、廈門、南京、無錫、長春、湖州等地。但天朗在不少城市的項目都陷入銷售困境，如在南京水土不服，已經(jīng)出現(xiàn)大撤退，此外，業(yè)內(nèi)還流傳出天朗全面撤出華東地區(qū)的說法。

天朗官方強調(diào)說，這次合作只是公司“小城鎮(zhèn)建設(shè)與投資、文商旅產(chǎn)業(yè)運營、蔚藍(lán)生活服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊眾多業(yè)態(tài)中，住宅開發(fā)方面的一次合作，公司的既定戰(zhàn)略規(guī)劃不變。

據(jù)了解，天朗希望把今后重點經(jīng)營對象放在文創(chuàng)旅游地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)以及社區(qū)服務(wù)方面，今后也做比較合適的住宅開發(fā)。

雖然銷售遇到低谷，但天朗在大本營西安的銷售情況較好。在中指院發(fā)布的“2015年上半年西安銷售額排行榜”中，其以14億元位居第四，同時以19.69萬平米的銷售面積排名第二。

孫宏斌曾表示，融創(chuàng)進(jìn)駐一個新城市的時候十分謹(jǐn)慎小心，有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)：“首先是經(jīng)濟比較好，必須有產(chǎn)業(yè)支持的城市，資金流入型；第二是人口是凈流入的。”

不過，目前西安房地產(chǎn)市場還在經(jīng)歷漫長的去化周期。根據(jù)陜西省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2015年6月，西安全市商品房待售面積174.78萬平米，比去年同期增加41.19萬平米，按2014年月均銷量計算，去化周期在20個月以上。與此同時，還有大量的項目在不斷入市。

“并購模式”火力全開

值得注意的是，自對綠城、佳兆業(yè)的收購失利后，融創(chuàng)的并購策略有所變化。在這兩起并購案中，融創(chuàng)扮演了“救火隊員”的角色，在綠城和佳兆業(yè)起死回生之后，卻再也不愿意寄人籬下，最終融創(chuàng)只能出局。

孫宏斌在融創(chuàng)半年報業(yè)績會上表示，整體談收購很麻煩，并購綠城、佳兆業(yè)的經(jīng)驗令他意識到，整體收購一家上市公司，效果不好，效率也低。“下半年還是有很多小公司的并購，但會考慮城市，以及剝離個別不好的項目，打包收購我們不太能接受。”

如其所言，融創(chuàng)合作對象量級變化，從大企業(yè)變成小企業(yè)，二是合作模式的變化，從整包并購到打散合作，分城市和項目談，這樣可以更加靈活地選擇優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行合作。

事實上，這已是融創(chuàng)近兩個月來進(jìn)行的第三次收購，收購金額接近45億元。此前的7月26日，融創(chuàng)中國公告稱，以總代價32億元收購中渝置地成都7個項目全部股權(quán)連同股東貸款。

8月26日，融創(chuàng)又宣布以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24.29%的股權(quán)及債權(quán)，其所持上海楓丹的股權(quán)占比由37.86%增至62.15%，間接持有的上海華楓股權(quán)占比由18.93%增至31.07%。

近期，孫宏斌還辭任了融創(chuàng)行政總裁頗受關(guān)注。公告顯示，孫宏斌空缺的行政總裁職務(wù)由汪孟徳擔(dān)任，然后原財務(wù)總監(jiān)黃書平替補汪孟德的執(zhí)行總裁一職，財務(wù)總監(jiān)由公司現(xiàn)任財務(wù)管理中心總經(jīng)理曹鴻玲擔(dān)任?，F(xiàn)年43歲的汪孟德和現(xiàn)年34歲的黃書平組成了地產(chǎn)上市公司中最年輕的高層班底。

而孫宏斌的此次放手意圖更是為了將精力集中在公司戰(zhàn)略制定方面，而將具體執(zhí)行交給下屬。“未來并購戰(zhàn)略的制定等事情由孫宏斌主導(dǎo)，而類開發(fā)業(yè)務(wù)由汪孟德負(fù)責(zé)?！币幻咏趧?chuàng)的人士表示。

市場消息顯示，融創(chuàng)正在爭取拿下下一個新目標(biāo)——武漢美聯(lián)。因涉及與獨立第三方簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議，融創(chuàng)9月7日中午宣布停牌。早8月初就有傳言，但融創(chuàng)和美聯(lián)方面都沒有給以肯定的回應(yīng)。

種種跡象顯示，融創(chuàng)正在開啟一輪全國化并購。曾長期據(jù)守幾座重點城市的融創(chuàng)，明顯加快了對新興戰(zhàn)略城市的布局，相繼把濟南、南京、成都、西安、武漢納入版圖，更加展現(xiàn)出了一家全國化實力房企的氣象。