綠地的后上市時代

龔小鋒

“宇宙第一房企”綠地，8月18日敲鐘上市。當天股價最高一度達到25.95元，市值突破3100億元，瞬間秒殺萬科等房企，不過隨后卻一直走低。此外，上市后，綠地避談能源板塊而是發力三大新業務，短期內如何轉型，也將給它帶來不小的壓力。

打響房企市值競爭戰

自2014年3月金豐投資宣布重組方案，綠地整體上市歷時17個月。登陸A股也意味著上海國資領域規模最大的混合所有制改革樣本成功落地。

“綠地成功上市意味著綠地混改已經跨過了一大難關，成功了一半。混改確實具備很高的創新性，其他國企或會模仿這一模式。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，但后期如何操作及其操作效果還無法判斷，其混改究竟是對現狀的簡單改變，還是革命性創新還不得而知。

韓長吉表示，上市后的綠地在運營及發展中還會面臨一些問題，比如改革后的股權結構能否最大可能性地調動企業員工的積極性，是否能真正制衡各方面利益。

上市后的綠地并沒有松一口氣，受A股等多方面因素影響， 8月25日，綠地控股收盤價14.78元，總市值1798億元，雖然仍然位居地產板塊市值首位，但相比上市之初已經蒸發1302億元，萬科同期市值約為1400億元。

受大勢影響，地產板塊不少公司股價也創出年內新低。包括濱江集團、榮盛發展、中天城投也都有一定程度下跌。而貴為地產界龍頭“招保萬金”中的保利地產，8月25日收盤價為6.95元，也創出年內新低。

無論是市值第一還是銷售金額第一的寶座，沒有人可以坐穩坐熱。從銷售金額來看，2014年千億軍團房企擴容至7家，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業老大的地位。

不久前招商系重組的消息也讓業界驚嘆。根據公告顯示，如果重組成功，招商局地產將更名為“招商局蛇口”，獲得招商局集團在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地，同時還會獲得更多的優質地塊，重返第一梯隊。

2014年綠地與萬科之間已經發生了激烈的較量，目前萬科正在聯合萬達進一步做大市場，而在2015年上半年，萬科已經實現銷售1100億元，領先于其他房企。

“賺錢”能力待突破

下一步，如何將自身業務做強提升盈利能力是綠地需要思考的重要課題。“未來誰當龍頭老大其實不重要，市場地位的變化是正常的。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，相對于企業規模和市值，如何提高利潤率才是最關鍵的問題，要做好不同的產品配比，調整好企業的布局策略，才能搶占第一軍團。

綠地2014年的銷售數據顯示，主營業務毛利潤約為327億元，毛利率在12.5%左右。同樣在香港上市的恒大地產，其2014年毛利潤為317.8億元，毛利率為28.5%。萬科近年來毛利率也穩定在20%左右，今年上半年萬科房地產業務毛利率為21.04%。

綠地能源及相關貿易業務收入趕超房地產主業，為1322.2億元，毛利僅為12.2億元，毛利率僅為0.92%。房地產主業收入為1121.8億元，毛利為278.2億元，毛利率為24.78%。

由于能源及相關貿易產業不賺錢，降低能源在主營業務中的比重迫在眉睫。在2014年綠地80億元的國內債務中，其子公司綠地能源集團10億元、山西陸合煤化集團8億元、上海云峰集團有限公司32億元，總計50億元。

8月24日，綠地發布的2015年上半年財報數據也并不理想。報告期內實現營業收入859.9億元，同比下降26.7%；歸屬于上市公司股東的利潤39.3億元，同比下降9.1%。

綠地方面解釋稱，公司上半年營業收入和凈利潤同比略有下降，主要緣于幾方面原因：一是加大產業結構優化調整力度，一方面新的產業正處于培育過程中，尚未到效益產出期，另一方面主動縮減能源產業等盈利能力較差的業務規模，此外則是結算的原因。

對于資金鏈問題，綠地集團董事長張玉良曾這樣解釋高周轉，“有人有1000億元的現金流，兩年轉一次，一年是500億元。我有500億元的現金流，一年轉四次，是2000億元。你說哪個資金緊張？我是在流動性和運作效率上下工夫，解決人家看不懂的現金流問題”。

“三板斧”威力未出

隨著綠地縮減能源及相關業務，按照張玉良的描述，當前和今后一個時期，公司都將致力于做強房地產主業，同時加快發展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域。

韓長吉認為，綠地三大領域可能會導致資產過重。尤其是大基建布局，雖然回報周期長，短期內體現出來的盈利也會比較低。此外，該公司著力打造的三大業務方面還處于起步和整合階段，尚未有足夠的盈利出現。

“大基建”重點發展地鐵產業。自2014年年中宣布進軍地鐵產業以來，綠地目前已簽約徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟南、大連等地7條地鐵項目。首個投資項目徐州地鐵3號線，總投資約117億元，計劃2016年開工，2020年建成。在張玉良的構想中，地鐵投資公司將成為綠地轉型升級的重要突破點和增長點。去年綠地地鐵投資發展有限公司凈利潤為-245.56萬元。

在大金融領域，綠地擁有綠地金控集團和綠地香港兩大金融平臺，今年成立了綠地金服、黑龍江省綠地股權金融資產交易中心，同時與中金以及德意志銀行合作。按照張玉良的設想，今年金融業務規模要達到500億元。綠地數據顯示，2014年綠地金融投資控股集團有限公司凈利潤為3.12億元，且多個金融項目多為今年啟動。

在“大消費”領域將重點發展進口商品直銷、汽車服務、酒店、旅游等產業。該板塊在2014年的經營并不理想，如上海綠地酒店投資發展有限公司去年凈利潤-899萬元、綠地國際酒店管理集團有限公司去年凈利潤-3.24萬元、上海綠地商業（集團）有限公司去年凈利潤3.8億元、綠地汽車服務（集團）有限公司去年凈利潤-554萬元。

對于今后發展，綠地方面表示，公司在業務新增長點會用好投資并購、互聯網+等兩種手段。一方面將通過戰略并購，實現業績擴張，優化財務結構；另一方面將以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發展空間大、盈利前景好、商業模式新的企業，嫁接互聯網轉型新商業模式。

對此，業內人士認為，綠地在上述產業上一定要加大協同效應，并進行結構調整升級。張宏偉認為，綠地還要完成偏重規模到偏重盈利、從偏重開發到開發運營并重、從偏重國內開發到全球同步開發等三大轉變。

目前，其完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局，業務涉及房地產、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業，“綠地系”已初具雛形。截至目前，它在A股及H股已分別有綠地控股、綠地香港及潤東汽車三個上市平臺，同時它亦是H股上市公司博大綠澤的第二大股東。