學習鐵獅門好榜樣

龔小鋒

鐵獅門，一個聽上去熟悉卻又陌生的名稱。從萬科和鐵獅門合作投資北美項目開始，這一美國地產商才逐漸被中國房地產業界所熟知。它既是美國最大的地產商之一，又是一家非上市的私人家族公司。但如今，公開表示要學習鐵獅門的就有萬科和朗詩地產等房企。

掘金中國

鐵獅門與內地房企的合作不時見諸媒體。8月19日，海航投資發布公告稱，公司于8月18日與鐵獅門簽署了《戰略合作框架協議》，加強和深化境內外房地產開發和投資領域的全面合作，實現優勢互補和資源共享。

此前，還有市場消息稱，萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民幣從瑞安房地產手中收購企業天地三期，并在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。

鐵獅門還與中國伙伴合作投資美國項目。最受關注的無疑是2013年2月，鐵獅門和萬科集團合作在舊金山建造兩座豪華公寓大樓。此后，鐵獅門宣布將與中國人壽和中國平安合作發展美國波士頓海港區四號碼頭項目，這促成兩家壽險公司首次在美投資房地產。

2006年，鐵獅門撬開中國市場大門，開發天津的一處聯排別墅。此后，鐵獅門為中國房地產市場設立專項房地產投資基金，開始相繼在中國上海、成都、蘇州等城市開發項目，包括位于上海的旗艦項目尚浦領世，成都的晶融匯和麓嶺匯，蘇州的蘇悅廣場。

“多數歐美等發達國家地產商對進入中國還是有所顧慮，包括對中國的房地產泡沫的顧慮，以及對一些潛規則的擔憂。鐵獅門是這當中能夠比較深入中國的一家美國地產商。”中國商業地產聯盟秘書長王永平表示。

鐵獅門總裁兼聯席首席執行官徐瑞柏（Rob Speyer）此前曾表示，中國是鐵獅門發展最快的一條業務線，鐵獅門將持續加大在中國尤其是上海區域的投資開發力度，并加強與國內優秀房企和投資商的合作。

其中，鐵獅門攜手陸家嘴集團介入了前灘板塊的開發。2013年9月25日，鐵獅門與陸家嘴集團宣布成立合資公司，共同開發位于上海前灘國際商務區的綜合體項目，推動前灘地區成為上海最具吸引力的商務區之一，該項目已經于去年底正式啟動。

紐約大地主

鐵獅門的歷史可以追溯到1898年創立的鐵獅門地產和建筑公司，此后分拆為三家私人公司。1978年，羅伯特·蒂施曼和徐杰儒創立了現在的鐵獅門地產公司。

鐵獅門擅長在大型地標樓宇的建設、收購、重建與管理，由于紐約繁華地帶的歷史性地標建筑幾乎都與鐵獅門有關，鐵獅門堪稱紐約“地主”。

根據地產信息公司CoStar Group的數據，今年上半年紐約地區商業地產業主前十位的排位顯示。前四位業主控制了將近20%的市場份額。其中，只有鐵獅門是一家未上市私人房地產公司，其以一個家族之力，控制紐約超過4%的商業地產。其余三家，都是公開上市的房地產投資基金。

此外，紐約前十位的其他幾家房地產家族生意僅限于紐約，唯獨鐵獅門業務遍及全美和世界其他地區。其在中國的地產儲備面積已達160萬平米，成為北美以外的最大業務地區。

公開資料顯示，1978年至今，鐵獅門收購、開發及管理了350余個項目，總面積超過1150萬平方米；在美國、歐洲、拉美和亞洲各地創造了總值超過720億美元的房地產業績。

事實上，鐵獅門對這些地標建筑的收購、重建和出租，并非簡單的地產零售業務，而是通過每年持續追加投資，讓建筑保持長久的生命力，使其成為商業、文化和社區的中樞。

如1996年，鐵獅門收購了洛克菲勒中心之后，并進行了修繕與重建，成為世界上最繁華的城市中心之一。除了洛克菲勒中心，鐵獅門還收購和改造了紐約另一地標建筑，1931年建成的克萊斯勒大廈，為甲級辦公物業樹立了新標準。

如今，中國市場已迅速超越其在北美、歐洲、巴西和印度的市場，成為發展最快的、最大的一個區域市場。根據鐵獅門公布的數據，到2013年年底，鐵獅門在中國已擁有200萬平方米的地產項目，運行著兩只規模合計約42億元的人民幣房地產基金。

王永平認為，鐵獅門在中國進行項目合作，更多的是尋找合作伙伴，通過設立房地產投資基金的模式，提供資金支持，其可以募集到較低的海外資金，“外資企業在中國設立地產基金，只要通過審批就可以。”

盡管鐵獅門實力雄厚，但在財務上十分謹慎，并且“拿地只用現金”。徐瑞柏曾表示：“鐵獅門在財務上非常保守，公司的企業負債是零。獲取土地的價格是我們在中國投資所考量的最大的因素，我們對于土地的投資極端謹慎，我們拿地只用現金。”

模式難學

鐵獅門在國際高端房地產領域有著良好的口碑。深圳世聯行地產董事長陳勁松曾經總結未來開發商的三大主要形式，除了收租類、代建類之外，其中一種將以投行類形式存在，典型代表則是美國鐵獅門為代表的行業金融投資商。

無論是鐵獅門還是凱德置地，都橫跨地產、金融兩界，基本涵蓋了產品增值的每一個環節，除擁有強大的基金管理能力外，在開發領域的專業積累和行業經驗也極為深厚。

其所采取的是“地產運營+地產基金”的發展模式，自1997年起，鐵獅門發起了14只房地產基金，并且借助銀行、企業和公共養老金、外國政府、保險公司和私人投資者的力量，成功籌集了各大項目投資資金。

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹指出，鐵獅門的厲害之處在于，以不到5%的資本投入，通過提取地產開發鏈條各個環節的相關管理費和參與旗下地產基金超額收益的分配，分享地產項目40%以上的收益。這也是萬科集團總裁郁亮屢屢提及的“5%的股權撬動40%收益”的鐵獅門發展模式。

以鐵獅門北美項目為例，萬科作為財務投資者，投資買入60%股權，剩下的40%資金來源于鐵獅門私募基金，最終鐵獅門僅出了5%的資金，實現以5%動40%的收益。

不過，在杜麗虹看來，鐵獅門的高收益模式并非無憂，如果在地產高峰期收購物業的價格過高，會使得多個基金出現虧損。鐵獅門2008年在中國以底價67.5億元高調拿下上海新江灣項目土地后，就遭遇金融危機并退守美國，其與金融投資人合作的地產基金也遭遇重創。

盡管如此，這樣的輕資產模式仍成為國內地產商學習的模式。朗詩早在幾年前就以鐵獅門為標桿，開始試驗小股操盤。今年初時，朗詩集團董事長田明就表示朗詩現在有10個項目是輕資產項目，朗詩均不是主要股東，但充當操盤手，利潤來自于股權收益、開發管理費、營銷收益、超額累進計提獎勵等四個方面。這一經營模式對于朗詩而言，并不會產生經營性風險和流動性風險。

王永平指出，要學習鐵獅門的金融模式，就意味著要成立真正的REITs，有自己的退出模式，萬科的解決辦法是出售股權給第三方，自己負責操盤管理運營。

比如2013年，萬科將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，但這種模式只是將絕大多數的融資成本轉嫁給第三方，資產仍未盤活。盡管萬科、萬達和蘇寧的資產證券化嘗試都是有益的探索，但離真正的REITs均尚有距離，并非退出渠道。