增收不增利 房企賺錢難

龔小鋒

又到年報發布季。隨著今年上半年樓市持續回暖，龍頭房企經營狀況已經逐漸改善。不過，整個行業盈利能力下滑、增收不增利的現狀日益明顯，有機構數據顯示，已發布中報的60家房企平均凈利潤率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。

同時值得關注的是，去地產化、多元化之聲不絕于耳，房企的全面轉型正在加速。

梯隊分化嚴重

據記者不完全統計，截至9月1日，包括萬科、保利、綠地、融創中國等在內的超70家房企已正式披露2015年上半年業績。

其中，萬科交出了1099.6億元的銷售成績單，成為上半年唯一銷售過千億的房企。這是繼2014年后，其再度成為國內唯一半年度銷售突破千億元的企業。

銷售額超過500億元的，還有恒大、綠地、保利、中海、萬達等六家房企，其中，恒大和綠地都超過了800億元。值得一提的是，恒大地產累計實現銷售面積1137.8萬平方米，同比增16.1%，成為上半年全國唯一一個破千萬平米的房企。

不過，從完成率看并不樂觀，據億翰智庫數據顯示，截止7月底，全國僅6 家房企業績完成率超60%，三分之二房企完成率在 40%左右。也有部分房企完成情況較好，恒大上半年合約銷售額871.1億元，已完成全年計劃的58.1%，同比增長25.7%。

一方面是大型房企的門檻陣容繼續擴大，另一方面，房企分化現象非常明顯。Wind統計數據顯示，滬深兩市71家上市房企公布了2015年中報業績預告，其中預告凈利潤虧損的企業27家，占比近四成。在已公布半年度報告的公司中，運盛醫療、陽光股份、世紀星源、萊茵置業、九龍山虧損1600萬元以上，空港股份、中房地產、華遠地產、華麗家族、榮安地產業績下滑三成以上。

在房地產行業逐步邁入平穩發展新常態、市場競爭更趨激烈的背景下，市場份額將更加集中于領先梯隊企業。中國指數研究院日前發布的《2015中國房地產百強企業研究報告》顯示，百強企業2014年市場份額上升至35.4%，較上一年提高了5.9個百分點，提升幅度為近5年最高，行業集中度進一步提高。

恒大董事局主席許家印在此次業績發布會上表示，中國房地產企業仍有兩三萬家，競爭將會很激烈，未來將會減少到幾千家甚至幾百、幾十家。目前恒大市場份額占比不過2%，相信未來將逐年增加市場份額。

萬科集團高級副總裁兼董秘譚華杰認為，未來房地產市場必將成為“大象之間的游戲”。未來超大型房企在中國房地產市場占有率的提升，將會超過美國經驗的極限。

中指院預計，2015年有7家銷售千億以上房企，其中會有兩家2000億級房企、9家500億-1000億房企；到2020年將有6家2000億元級房企、13家1000億-2000億元房企、17家500億-1000億元房企。

高毛利時代一去不回

在賺錢能力上，部分標桿企業可圈可點。目前已經公布中期業績的房企中，萬達商業地產的毛利率超過40%，達44.31%。同時，中海、保利地產、泰禾集團等的毛利率也都超過30%。

中海是行業里著名的利潤挖掘機，以111.8億元的凈利額再度蟬聯最賺錢的企業。今年上半年毛利率高達32.2%。此外，恒大凈利潤、核心業務利潤分別達到132.9億元和101.6億元，同比分別大幅增長40%和56.5%，增幅均位居業內第一，其總資產也略超萬科和綠地，站上行業榜首。

不過，高毛利時代已經一去不復返。不只是中小房企的毛利率下滑明顯，萬科、碧桂園等大部分“優等生”，利潤指標增長速度也并不樂觀，甚至有的出現下滑的現象。

中原地產研究部統計的60家已發布半年報的標桿企業情況顯示，60家房企營業收入為3011.4億元，而60家企業的凈利潤只有252.57億元，凈利潤率只有8.4%。

其中，從龍頭房企的半年報來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

中原地產首席分析師張大偉分析，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤高達11.97%。這表明房地產企業的盈利能力大幅下調，房企已經告別高利潤時代。

其中，萬科發布的2015年中期報告顯示，其結算凈利率出現了較大下滑，跌至9.6%。同時萬科的高增長狀態也已結束，利潤增速只有0.8%，同比下降58%。

從利潤率來看，上半年萬科房地產業務的結算毛利率為21.0%，對此萬科解釋稱，上半年權益凈利潤增速慢于營業收入，主要是因為當期結算的項目中合作比例較高，少數股東損益占比大幅上升。

譚華杰分析稱，近年來地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩定，并通過節約費用，爭取凈利潤率有所上升。

實際上，2014年市場銷售慘淡，企業為保證銷售規模，快速去化，不少項目采取降價措施，而這部分項目在今年上半年進入結算通道，拉低了毛利率。目前，大部分線城市依然處于調整過程中，以價換量仍在持續，企業很難選擇追求利潤。

融創中國董事長孫宏斌就稱，融創中國的利潤表現主要受到蘇州、無錫等地項目影響。另外，一線城市地價太貴也是影響因素之一。他表示，北京前兩年很多競拍的高價地遲遲未入市主要原因就是，入市也并不賺錢。

對于未來的策略，孫宏斌稱，融創將聚焦利潤，更加重視盈利能力的提升。一是控制拿地質量，不追求拿地數量，謹慎對待過熱城市，保證盈利空間。二是降低融資成本。三是提高產品和服務溢價，致力于將毛利率提升至25%的水平。

分拆、轉型成主要出路

張大偉認為，目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。房企的可持續發展關鍵還在于戰略轉型，預計未來將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

如萬科在鞏固傳統業務的同時，繼續加大對養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務，以及裝修與智能家居、建筑產業化等地產延伸業務方面的探索力度。

許家印在中報業績會上還透露了恒大多元化項目的分拆上市計劃。

除了目前已經單獨上市的恒大健康等主體，恒大足球、礦泉水均已經申請在新三板上市，而以影視和音樂為核心的恒大文化產業，也計劃登陸新三板。

值得一提的是，這次半年報中出現了一個比較有意思的現象，多家龍頭房企都不約而同地提出要分拆物業板塊單獨資本化。其中，包括萬科“睿服務”的2.0版，已經提上議程；保利地產也有意將物業板塊分拆上市；中海已向港交所遞交申請，要求批準對中海物業的股份以介紹方式獨立上市。此外，碧桂園和富力地產都明確提出要分拆物業。

也有大佬熱衷于做大房地產主業，對“轉型”一詞并不感冒。如孫宏斌就表示，不看好房地產眾籌，因為“好項目是不會拿出來眾籌的，拿出來眾籌的項目一般不太好”。對物業管理公司分拆上市的做法，孫宏斌也不贊成，他認為物業管理是為房地產開發主業服務的，不應以盈利為主要目標。

大型房企轉型，凸顯了房地產競爭的壓力在加大，一些中小型房企除了退出之外，似乎已經沒有太多選擇余地。

8月18日，浙江廣廈發布公告，決定在未來三年內逐步退出房地產行業，萊茵置業更名為萊茵體育，此外，證大房地產、寶安地產、華光地產、中江地產等多家企業或宣布轉型，或宣布破產，撤離房地產行業。

不過，上市房企對下半年的樓市仍抱有信心。保利、招商等均表示，預期現行貨幣政策將延續，房地產市場的復蘇也將持續，但市場分化也將持續。許家印表示，“恒大對未來增長非常有信心、非常有把握，中國房地產剛性需求肯定是逐漸下降的，但總量依然很大。”