我國商品住房市場價格調(diào)整相對銷量滯后的原因探析

張正國

摘 要：應(yīng)用Granger因果檢驗證實了我國商品住房市場存在價格調(diào)整相對銷量滯后的因果關(guān)系。這種關(guān)系主要是受到“住房短缺”的行業(yè)發(fā)展背景、商品住房的預(yù)售制度、企業(yè)現(xiàn)金流管理及房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)特點等四個方面的影響形成。但是，現(xiàn)在面對住房市場日趨平衡的供求關(guān)系，價格調(diào)整的規(guī)律也許將會改變。

關(guān)鍵詞：住房；價格；滯后

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）12-0061-02

一般來說，大多數(shù)行業(yè)的需求下降會很快引發(fā)價格調(diào)整，但我國的商品住房市場卻表現(xiàn)特別，近些年來，住房價格總體呈剛性上漲的特征，即使需求在較長時期內(nèi)下降，價格下降卻表現(xiàn)得明顯滯后。2008年，全國商品住房成交量從第二季度起就同比明顯下降，但直至12月份，全國70個大中城市新建住宅價格指數(shù)才同比出現(xiàn)了下降0.8%。2011年四季度至2012年三季度，商品住房成交量連續(xù)四個季度下降，但全國房價卻還呈現(xiàn)了穩(wěn)中微漲的態(tài)勢，并沒有跟隨下降。今年以來，商品住房成交量一直在下降，直至5月份，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，住房價格環(huán)比連續(xù)上漲兩年后才首次下跌。面對需求大幅下滑和相應(yīng)的供給過剩，房價仍能堅挺較長時間，且一再地發(fā)生，這說明不是偶然的，而是有其內(nèi)在原因。

一、我國商品住房市場需求與價格的實證關(guān)系研究

理論上，在完全競爭市場條件下，住房價格和交易量不存在相關(guān)性，但其前提是價格具有彈性。然而，價格彈性是一個很強(qiáng)的假設(shè)，長期看，價格機(jī)制終將起作用；但短期內(nèi)，價格機(jī)制受眾多因素制約，難以很快實現(xiàn)市場出清。此時，在出現(xiàn)需求或供給沖擊后，因協(xié)調(diào)失靈等原因，工資和價格不能迅速調(diào)整到使市場出清的水平。

（一）基礎(chǔ)方法與數(shù)據(jù)

本部分通過Granger因果檢驗探討商品住房價格和銷量之間的關(guān)系，選取指標(biāo)為全國商品住房銷售價格（y）和銷售面積（x），數(shù)據(jù)來自中金網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫，受數(shù)據(jù)取得所限，樣本選取1991—2010年的年度數(shù)據(jù)，共20個樣本（見表1）。由于數(shù)據(jù)的自然對數(shù)變換不改變原來的協(xié)整關(guān)系，并能使趨勢線性化，消除異方差現(xiàn)象，所以對數(shù)據(jù)進(jìn)行了自然對數(shù)變換。

（二）實證結(jié)果

為避免“偽回歸”，采用ADF檢驗進(jìn)行單位根檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)變量都是平穩(wěn)的，可進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗。Granger因果關(guān)系檢驗時，只有當(dāng)檢驗結(jié)果對滯后長度具有較低的敏感性時，結(jié)論才有較高的可信度，所以一般需要選擇不同的滯后階數(shù)進(jìn)行檢驗，以考察結(jié)果的敏感性。根據(jù)上一原則，運(yùn)用EViews5.0軟件，經(jīng)過選取不同滯后階數(shù)對序列l(wèi)ny和lnx進(jìn)行Granger檢驗，知選取到5階較為合理，檢驗結(jié)果（見上頁表1）。格蘭杰因果檢驗表明：對于5%的顯著性水平，在滯后二至四年內(nèi)，存在x對y單向的因果關(guān)系。其中，滯后兩期的顯著性水平明顯要小于其他滯后期，即滯后兩期的量價關(guān)系的置信度最高。

二、形成價格調(diào)整相對銷量滯后的因果關(guān)系原因

（一）形成的市場背景

住房是人類生存和發(fā)展的必需品，是人們實現(xiàn)自我發(fā)展和自我滿足的基礎(chǔ)，是關(guān)系到社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題，它是一直貫穿于人類社會的重要問題。近些年來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中我國城市商品住房市場也呈現(xiàn)了“住房短缺”特征，主要表現(xiàn)為價格的過快上漲。面對著房價一再飆升，近些年國家也一再出臺調(diào)控政策，諸如“國十條”、“限購令”、“限售令”等一系列的政策，但是總體效果不明顯，房價也一直總體呈現(xiàn)長期上漲態(tài)勢。在這樣的大背景下，即使需求階段性大幅下降，價格卻依然相對堅挺，即使調(diào)整也明顯相對滯后，這與大多數(shù)行業(yè)的需求下降會很快引發(fā)價格調(diào)整截然不同。在這一現(xiàn)象下，作為市場參與主體之一的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到需求開始下降時，也就自然地選擇“不降價”策略，等待市場的再一次復(fù)蘇。

（二）形成的制度性因素

探討商品住房價格調(diào)整相對銷量滯后的原因，商品住房預(yù)售制度是不得不面對的問題。1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》中建立了預(yù)售許可制度，前些年，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。根據(jù)商品房預(yù)售制度，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間就可以預(yù)售，因而商品住房大多在交付使用前一年多就進(jìn)行了預(yù)售。

（三）形成的直接誘因

雖然預(yù)售制度為企業(yè)帶來了提前回款，但伴隨著企業(yè)對預(yù)售項目的持續(xù)資金投入及在其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)的資金使用，企業(yè)的流動現(xiàn)金也會趨于疲弱。任何企業(yè)的現(xiàn)金流對企業(yè)的生存和發(fā)展都至關(guān)重要，而房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)尤為重要。在遲遲不見市場復(fù)蘇的情況下，起初堅持不降價的部分開發(fā)商會開始面臨現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的局面，就可能會選擇降價，希望盡快回收現(xiàn)金，降價效應(yīng)也逐漸會在市場傳導(dǎo)，最終形成了整個市場住房價格的滯后下降，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難成為了降價的直接誘因。每次房市處于低迷狀態(tài)，都與開發(fā)商現(xiàn)金流疲弱有直接的關(guān)系。

（四）形成的行業(yè)誘因

企業(yè)在產(chǎn)品銷售下降，現(xiàn)金流面臨緊張時，通常可以通過對外增強(qiáng)融資，對內(nèi)減少原料采購和生產(chǎn)的辦法來緩解資金壓力，當(dāng)然融資受資金成本和資產(chǎn)負(fù)債率的限制，不能無限進(jìn)行。至于房地產(chǎn)行業(yè)，前文已述及商品房預(yù)售制度能為其有別于大多數(shù)行業(yè)提前回收現(xiàn)金，這保障了其在一段時期內(nèi)沒有明顯的資金壓力，在房價長期上漲的背景下，采取降價措施的動力明顯不足。然而，銷售收入的下滑依然會在短期內(nèi)引發(fā)一定的財務(wù)壓力，此時的房產(chǎn)企業(yè)也會采用對外增強(qiáng)融資、對內(nèi)減少土地購置和壓縮新開工項目等方法進(jìn)行應(yīng)對，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)特點又非常特別，因此財務(wù)壓力也會在一段時間以后變得越來越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)企業(yè)特別的生產(chǎn)特點主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，預(yù)售的項目需要后續(xù)資金不斷投入，來保證項目的順利交付，通常逾期交付需向購房者賠償巨額的違約金，且更不能形成爛尾樓。其次，減少土地購置一方面受以前行業(yè)長期利好的影響，剛開始銷售下降的時候，企業(yè)通常也不會判斷市場將轉(zhuǎn)入蕭條，原有的經(jīng)營計劃不會輕易改變；另一方面企業(yè)生產(chǎn)計劃受行業(yè)長達(dá)二年左右生產(chǎn)周期的影響，行業(yè)的未來不確定性大，其不能像普通商品那樣隨時調(diào)整生產(chǎn)計劃，企業(yè)根據(jù)持續(xù)經(jīng)營的需要，依然要投入資金購買土地。

三、主要結(jié)論及啟示

（一）結(jié)論

本文研究發(fā)現(xiàn)，我國商品住房市場價格調(diào)整相對銷量滯后的現(xiàn)象有其內(nèi)在的原因，實證表明了這種現(xiàn)象存在因果關(guān)系，且銷量是價格的格蘭杰因，形成這一現(xiàn)象的原因主要是以下幾個方面：在“住房短缺”的市場背景下，企業(yè)出于看好市場未來的設(shè)想，自然地采取“不降價”策略應(yīng)對行業(yè)低迷，以待市場的復(fù)蘇；商品房預(yù)售制度又為企業(yè)提前回收了大量超出其投入的現(xiàn)金，這為在一定時期選擇“不降價”策略提供了資金保障；在房地產(chǎn)企業(yè)等待市場復(fù)蘇的過程中，伴隨著銷售的下降，企業(yè)終究會出現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的問題，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難也成為了滯后降價回籠資金的直接誘因；房地產(chǎn)企業(yè)特別的生產(chǎn)特點，諸如預(yù)售的項目需要后續(xù)資金的不斷投入、土地購置量不會輕易減少及選擇性地壓縮新開工項目來避免可能的市場復(fù)蘇或政府收回土地的影響，這些都使企業(yè)在堅持一段時期后現(xiàn)金流轉(zhuǎn)越來越困難，不得不選擇降價回籠資金，市場也就呈現(xiàn)了商品住房市場價格調(diào)整相對滯后的現(xiàn)象。

（二）啟示

自1998年住房制度改革以來，我國商品住房市場得到了快速發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所課題組的研究結(jié)論，目前城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，實現(xiàn)了居住面積的跨越式提升，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米，平均每個家庭擁有住房1套左右。從國際經(jīng)驗看，在這個總量水平上，住房市場供求關(guān)系將趨向平衡。同時，在過去的十年中，住房價格上漲很快，2003—2013年，住房平均價格上漲1.7倍，年均漲幅為10.3%。過高的房價抑制了自住性住房需求的增長，今年的住房價格調(diào)整沒受任何調(diào)控政策或突發(fā)的金融危機(jī)影響，而是市場的自發(fā)反應(yīng)，中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化，按國際經(jīng)驗看，總體供應(yīng)短缺的歷史或許已經(jīng)終結(jié)，價格調(diào)整的規(guī)律也許將改變，這也是以后還待研究的問題。

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