聚焦民法典之居住權

民法典物權編的一大亮點，是增加規定“居住權”這一新型用益物權。其實，在全國人大常委會三次審議后形成的物權法草案四審稿中，就曾專章規定了居住權，但因爭議較大且當時認為適用范圍不大，故2007年物權法并沒有將此納入其中。民法典重新將居住權作為第二編物權第十四章納入到了物權法體系中，是本次立法新增的民事法律權利，也是對我國物權法體系的一次重要改革。

◆ 背景雜談

有房可住，是人們能夠安心居家過日子的心理及物質保障。在民法典頒布前，我國合法使用住房的方式主要有兩種，第一從物權法角度，通過購買房屋的產權成為房屋所有人；第二從債權的角度，通過付費簽訂租賃協議獲得房屋一段時期的使用權。

然而隨著社會發展，人們對居住的需求也開始變得多元化。例如，晚輩讓無房的長輩住自己的房屋，夫妻離婚后無房的一方暫時居住在另一方的房屋內，在外求學或工作的年輕人借住在親戚名下的房屋內，老年人以房養老等等類似的需求，已無法簡單地通過購買房屋產權或付費租賃來實現合法的有保障居住形式。

此時，新增居住權，雖然無法做到讓“居者有其屋”，但可以解決一部分人“住有所居”的需求，部分立法專家認為這是法律順應黨和國家政策及時代發展的一種表現，可以充分實現房屋的作用，迎合多元化市場的需求。

◆ 民法典中居住權的主要特點

居住權原則上具有無償性

民法典第三百六十八條前半段規定：“居住權無償設立，但當事人另有約定的除外”。從立法目的來看，居住權最初是為了便于房屋所有權人為與其有特定人身關系的人設立，一般情況下帶有扶助、友善、幫助的性質，為了滿足生活居住，而非生產經營。而房屋租賃屬于債權，設立租賃權的目的就是為了獲得有償對價。

雖然居住權在我國民事法律體系中是新設的事項，但在世界法律歷史的長河中，“居住權”其實是一項古老的權利類型，在羅馬法時代便已經存在，屬于人役權的范圍。例如羅馬法就曾規定，居住權是在一所房子里居住和出租它的權利，享有居住權的人可以出租房子，但無權讓人免費享用它。

而民法典雖然強調了居住權的無償性，但也留下了一個“口子”——“當事人另有約定的除外”，即房屋所有權人與居住權人也可以約定一部分的費用。因此，無償性是居住權制度的特征之一，但不是強制規定。

居住權必須登記備案

民法典第三百六十八條后半段規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立”。我國物權制度有“登記生效”與“登記對抗”兩種物權變動模式。對居住權的設立，采用登記生效的物權變動模式。鑒于居住權屬于用益物權，一旦在不動產上設立，該權利即具有物權中的對世性、絕對性、直接支配性等，任何人不得侵犯，設立后可以有效保護居住權人權利的實現及房屋交易安全。因此，居住權是必須要登記的，未登記不得對抗其他人。而租賃是一種債權關系，具有合同的相對性，租賃權人只能對抗特定的債務人，租賃合同并不需要登記，現有的關于租賃合同的登記制度是行政機關對人口管理的一種備案登記制度，并不對租賃的性質產生影響。

居住權不得轉讓、繼承，但可以通過遺囑的方式設立

民法典第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承”。第三百七十一條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定”。依據居住權無償性的原則，一般情況下居住權使用人不得利用房屋獲取經濟利益，因此被設立了居住權的使用人是不能再次將該居住權轉讓或作為繼承財產進行轉移的。但是，住宅所有權人可以在自己的遺囑里明確為他人設立居住權。居住權使用人可以在遺囑生效后，持遺囑到不動產登記中心，單方申請登記備案后即可生效。

◆ 生活案例

2006年9月4日，張大伯與王阿姨簽訂《婚前協議書》，明確張大伯與王阿姨婚前房屋及一切家產歸各自所有，互不侵占，由各自子女繼承或贈送指定人。并約定如張大伯先去世，王阿姨在張大伯房屋內可以繼續居住，但在3年以內搬出（居住期間的一切水、電、電視費均由王阿姨負責），房子移交張大伯子女繼承；如王阿姨先去世，張大伯居住自己的房子。2006年9月6日，張大伯與王阿姨再婚，婚內未生育子女。2008年張大伯去世，去世之前留有遺囑，遺囑載明王阿姨有權居住本案訴爭房屋，不受婚前協議書3年時間的限制，具體住多長時間由王阿姨決定，張大伯子女無權以任何理由讓王阿姨搬走。之后張大伯的4個子女將王阿姨告上法庭，要求確認對房屋的繼承并要求王阿姨搬離張大伯的房子。一審法院支持了4個原告的起訴請求；王阿姨上訴至昆明市中級人民法院，二審法院認為該房屋雖然由被上訴人共同繼承所有，但需保障上訴人王阿姨生存期間對該房屋享有居住權。

簡評：

張大伯作為房屋的產權人，有權以遺囑的形式在自己所有的房屋上為其配偶王阿姨設定居住權。王阿姨所享有的居住權，即占有、使用的權利，是物權法所保護的對象。雖然該案發生時，民法典尚未頒布生效，但二審法院根據物權法、繼承法等法律規定作出判決，與居住權的立法精神是一致的。

視覺中國/供圖