房地產(chǎn)項目成本控制研究

孫志強（山東魯能亙富開發(fā)有限公司,濟南 250000）

房地產(chǎn)項目成本控制研究

孫志強
（山東魯能亙富開發(fā)有限公司,濟南 250000）

當前中國的城鎮(zhèn)化進程日益推進，房地產(chǎn)行業(yè)亦將從中受益，但是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，要想更好地獲取相應的經(jīng)濟效益，除了為人民群眾提供位置優(yōu)越、質量達標的房源以外，還必須加強房地產(chǎn)成本控制。以下筆者將就房地產(chǎn)開發(fā)工程中成本控制的主要內(nèi)容進行概述和分析，希望給大家一些有益參考。

房地產(chǎn)；成本控制；方法

0　前言

房地產(chǎn)成本控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得既定利潤的的重要手段，而利潤是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的根本目的，成本控制體現(xiàn)運營效益，同時也體現(xiàn)出企業(yè)的管理經(jīng)營水平。因此，如何有效控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本成為企業(yè)關注的重要問題。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本組成分析

房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本大致可以分為三部分：土地成本、土建成本、設備成本。這三大成本占據(jù)了整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的80%。土地成本是房地產(chǎn)項目成本中最重要的部分。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。開發(fā)商在進行項目開發(fā)前會將預計的土地費用通過土地面積和容積率來換算，計算出開發(fā)后的商品房每平方米所占的土地成本，以此來來進行項目的可行性評估。土建成本主要是房地產(chǎn)施工中的原材料費用、施工人員薪金費用等，這部分比重也比較高。設備成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)工程中會用到的大型工程機械的租賃或購買費用，由于房地產(chǎn)工期一般較長所以這些設備的租賃和維修費用也是不容小覷的。

房地產(chǎn)項目開發(fā)另外的20%還包括管理成本、籌資成本、營銷成本、配套設施和服務成本等。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額大、建設周期長、投資風險高等特點，因此，房地產(chǎn)的融資通常需要通過貸款來解決，而貸款的話就會有大額的利息支出，這也是房地產(chǎn)籌資成本大的重要體現(xiàn)，確定好籌資成本對控制房地產(chǎn)項目成本控制也有重要意義。房地產(chǎn)項目涉及事務眾多，管理成本是必要的成本之一，也不能忽視。目前房地產(chǎn)項目營銷成本有日益增加的趨勢，這主要是因為目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，好酒也怕巷子深，增加營銷成本有利于提高樓盤的成交量。配套設施及服務成本主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。

2　房地產(chǎn)項目成本控制的重要性和現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項目成本控制直接關系企業(yè)的經(jīng)濟效益和未來發(fā)展，甚至企業(yè)的生死存亡，因此其顯得至關重要。首先，有效控制項目成本可以直接提升企業(yè)經(jīng)濟效益，其次，控制成本可以降低企業(yè)融投資風險，同時有利于吸引投資。再者，降低房地產(chǎn)項目成本對于降低房價也會間接地起到一定作用。最后，嚴格控制房地產(chǎn)項目成本可以有效節(jié)約原材料損耗，這也可以間接地對環(huán)境保護起到一定的作用。

當前，我國的房地產(chǎn)項目成本控制仍然存在著管理制度不完善、成本支出大、效益低下等問題。但是不少企業(yè)也已經(jīng)借鑒國外先進經(jīng)驗，實行了成本目標管理、價值工程和產(chǎn)品質量成本管理等先進的管理方法，對傳統(tǒng)產(chǎn)品成本核算作了改革，以充分發(fā)揮成本核算的作用；成本管理劃小核算單位，推行了責任成本制度。這對加強房地產(chǎn)項目成本控制是大有裨益的。

3　房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施分析

3.1前期準備階段的成本控制分析

房地產(chǎn)項目前期準備階段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、貸款利息等三方面。房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的最主要方式就是政府的土地拍賣，隨著城市土地日益緊張，國家隨著收緊了土地管理政策，因此為了最大限度的提升土地價值，政府往往采用土地拍賣的形式來出售土地。拍賣所得土地成本包括拍賣成本和稅費成本，需要從這兩點上去控制土地成本。

建安成本需要根據(jù)要建的建筑類型，對使用后的項目數(shù)據(jù)進行正確的分析，數(shù)據(jù)可作為主體建筑的施工成本控制參考資料。另外要根據(jù)建設檔次，綜合考慮電梯、發(fā)電機、市政工程、景觀工程，排水及排污工程等配套設施所需要費用和安裝成本。

最后需要結合企業(yè)自身資金現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項目開發(fā)周期，選擇合適的融投資方式，最大限度的降低借貸份額，以便減少利息支出。

3.2項目設計階段的成本控制分析

房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制至關重要，從方案設計階段進入施工圖設計階段，好的工程設計方案可以為企業(yè)降低70%至95%的成本支出。因此，開發(fā)商應該引入競標機制，通過招標的方式來選擇合理和有效控制成本的設計方案。選定設計方案后，企業(yè)成本控制人員還應該結合實際情況向設計師提出合理化建議，同時審查和評估設計中的數(shù)值是否正確，這是為了降低成本的同時確保工程質量不出現(xiàn)偏差。

3.3項目施工階段的成本控制分析

項目實施階段是整個房地產(chǎn)成本控制最關鍵的階段，因為這一階段消耗極大，只有控制好這一階段的成本才能把控整個項目成本。這一階段需要做好三方面的工作。

首先是加強施工管理。

房地產(chǎn)開發(fā)商為了提升效益，降低成本必做之事就是加強施工管理，包括人員的合理配置、施工工序的優(yōu)化安排、施工財務費用的嚴格審核等等。只有充分利用工程管理人員的智慧，科學合理地組織施工建設，應用現(xiàn)代化信息化的技術手段優(yōu)化資源配置，才能更好地控制施工效率和工程質量，以便最終達到控制成本的目的。

其次是加強工程變更和索賠控制。

在房地產(chǎn)項目的具體施工過程中，常常會有這樣或那樣的因素導致項目局部設計變更、材料變更、施工工藝變更等等，這些變更或多或少都會給項目成本造成一定的影響，因此，我們必須嚴格審批需變更項目，有效控制項目成本增加。另外，我們還需要正確預測施工過程中可能發(fā)生的索賠事件，要對一些索賠因素做出預測，同時應該爭取工程保險來加強索賠風險的分散或轉移。

最后是加強工程造價的動態(tài)控制。

加強工程造價的動態(tài)控制需要對租賃設備、購買材料、工人工資、施工設計變更、隱蔽工程等動態(tài)因素都有很充分的了解。在具體的施工過程中，如遇到上述因素的變動，工程造價人員應該為企業(yè)認真審核原預算報價，同時對變更內(nèi)容進行補充預算，另外還需要對價格進行核定和辦理簽證，把握好施工過程中每一處細微的動態(tài)因素。

3.4竣工結算階段的成本控制分析

竣工結算應真實合理地體現(xiàn)符合合同的工程實際造價情況，應注意工程結算書的計價，計量、計費是否正確，送審資料是否完整，審批手續(xù)是否齊全。結算成本審核的要點包括三點。首先要根據(jù)竣工資料和施工設計勘查施工情況并且逐項計算工程量。其次，要審核定額套項取費是否準確、是否有多計項目、多算工程量、取費不符合合同約定情況，定額換算是否符合規(guī)定，調(diào)整系數(shù)、計價依據(jù)是否正確等。最后，審核定額的缺失子項目，根據(jù)現(xiàn)場的實際做法，分析測定人工、材料、機械消耗量，合理地確定實際單價。

3.5項目營銷階段的成本控制分析

由于房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，當前房地產(chǎn)項目營銷階段的投入也再水漲船高。如何有效的提升營銷效果而降低營銷成本成為當前的一個重要問題。房地產(chǎn)項目營銷階段的成本支出主要包括廣告推廣費用、活動推廣費用、銷售現(xiàn)場費用及樣板房裝修支出、銷售人員薪金等。但是筆者認為要想控制好銷售階段的成本重點還在在于加強銷售策略，減少盲目的廣告投入。廣告方面，不要一味的要廣告多豪華多搶眼，但是一定需要強化廣告設計，使廣告表現(xiàn)與項目定位銜接更緊密，刺激剛需人群的消費欲望。活動推廣方面應當結合房地產(chǎn)項目的規(guī)模、檔次、所在地區(qū)經(jīng)濟人文環(huán)境等綜合因素，進行一系列合理的推廣活動。樣板房裝修同樣是亦精不亦奢，樣板房的裝修應該充分體現(xiàn)出地產(chǎn)項目的定位，給消費者以家的感覺以購買欲望。

最后是房銷售現(xiàn)場和銷售人員的薪金成本，這兩點成本控制應該是通過強化管理來實現(xiàn)，加強銷售現(xiàn)場和銷售人員的管理，提升銷售效率，縮減樓盤售罄時間。另外，目前有部分房地產(chǎn)公司為了降低成本選擇把房地產(chǎn)銷售工作外包給優(yōu)秀的租售代理公司。優(yōu)秀的代理公司熟悉市場環(huán)境、人員比較專業(yè)可以更好地進行房產(chǎn)銷售工作，同時也降低了企業(yè)的銷售成本，這也不失為一個不錯的選擇。

4　結束語

房地產(chǎn)項目成本控制是提升企業(yè)經(jīng)濟效益和促進企業(yè)發(fā)展的重要手段，但是目前我國的房地產(chǎn)項目成本控制還停留在傳統(tǒng)的控制方法，關鍵線路法和圖示評審法等先進的成本控制方法應用較差，因此，應該多借鑒西方國家房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，再結合我國的實際情況進行調(diào)整，最大限度的提升成本控制效果。總之，房地產(chǎn)企業(yè)就是需要建立一個全方位的全過程的成本控制體系，使各項目間協(xié)調(diào)運營相互促進相互監(jiān)督，從而達到降低成本、提升企業(yè)效益的最終目的。

[1]梁志光.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J].中國工程咨詢,2006(08).

[2]李達照.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成本控制[J].四川建材,2006(02).

[3]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J].中國房地產(chǎn),2006(02).

[4]丁冰.房建工程質量成本的探討與研究[J].科技信息,2010(31).

孫志強(1981-)，男，籍貫山東諸城人，專科，助理工程師，研發(fā)方向：工程管理。