不動產登記影響誰？

曾慧娟

距2015年還有一周， 醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）發布， 1月4日，國土資源部又頒布了關于貫徹實施《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《通知》）的通知。

根據該條例，不動產登記需要登記的范圍包括土地、房屋、林地、草原、海域。為什么經歷七年之久才出臺？哪些人受到的影響最大？房價會不會下跌？

多位受訪專家表示，以土地為核心的登記方式，將進一步推進農村土地制度改革，推動農地入市，“農村土地更值錢了”。而影響房價的因素很多，一則《條例》，影響的只是心理層面。

《條例》出臺只是第一步

2014年12月22日公布的《不動產登記暫行條例》，歷時7年博弈。國土資源部網站信息顯示，在條例發布前，省級不動產統一登記前期工作已拉開帷幕。

截至2014年4月25日，全國已有17個省（區、市）明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。

其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經正式建立不動產登記聯席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省（市）已在國土資源廳（局）內成立了不動產統一登記領導小組，啟動了相關工作。

這還只是開始，從啟動到投入運行，還需3年時間。

從不動產登記工作的計劃來看，2014年4月份國家就公布了推進時間表。2015年7月將上線試運行信息平臺，2017年，國土部全面運行信息平臺。

這期間困難重重。《通知》中明確由國土部負責不動產登記信息化建設頂層設計，組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。

各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接入信息平臺的相關準備工作，力爭2015年底完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接，通過信息化建設促進不動產登記的“四統一”。完成機構整合的省、市、縣各級不動產登記機構是唯一可以接入信息平臺的部門。

“以前各個部門各搞一套，相互間標準不一樣，有的房屋已經信息化了，有的地方土地信息化了，但是怎么把這些信息按照一個標準整合起來，難度很大。”在中國房地產研究會副會長顧云昌看來，這是實際工作的一大難點。

從申報人個人層面看，中原地產首席分析師張大偉認為，目前不動產登記推進面臨兩大阻力，首先涉及個人私有財產或者隱私，人們不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也擔憂個人財產信息泄露。

另外一個阻力是人為因素，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體，進行不動產統一登記、住房信息聯網，無異于打破既得利益，所以大多不愿主動配合聯網工作。

農村土地會更值錢

條例未出之前，很多猜測的聲音認為，登記不動產將成為反腐利器，官員受到的影響最大。但此次出臺的《條例》未涉及“以人查房”及海外不動產信息。從這一角度來看，《條例》的反腐功效將打折扣。

非常有利于普通百姓特別是有農村土地的人。張大偉說，“大部分市民都只有一套普通房產，不動產登記對老百姓的合法財產是一種明確的保護態度。只有確權、公認之后，老百姓手里的不動產轉讓、交易、流通也才有可能得到公平、合理的價格。而對單套普通住房征收房產稅的可能性幾乎沒有。”

另外，他表示，根據條例的內容，登記需由申請人提出申請，并不是強制登記。只是在涉及交易、轉讓、抵押等發生權利轉移的時候才需要登記，如果不登記權利就無法實施，但并不代表買房合同和房產證就無效。“很多人買了很多房子只要不轉賣不需要登記，可以到賣的時候再登記。”

對有農村土地的人來說，《條例》的出臺更具意義。2014年以來，對農村土地的改革國家一直很重視。2014年1月19日，中央一號文件明確提出要深化農村土地制度改革，引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2014年12月2日，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。

《條例》中寫明將集體土地、宅基地和農房納入不動產登記，將會明確權屬關系，比如“這塊宅基地屬于誰”，“這片樹林屬于誰”將會非常清楚。蘇培科表示，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件，農村土地“活”起來，使農民獲得更多財產權。

給房產稅開征提供依據

外界之所以對《條例》有著極高的關注度，一方面是因為與自己生活息息相關，另一方面，《條例》出臺后，關于“不動產正式運行之時，就是房產稅出臺之日”的聲音也很多，房產稅全面開征的新聞，吊足了人們的胃口。

顧云昌表示，《條例》的出臺和實施，將為房產稅的征收提供數據支撐，也為房產稅的立法進程打通了技術條件。實施后，將會完善以往缺失的不動產基礎數據，將有利于重新梳理土地制度和房地產稅費體系。

目前房屋的性質五花八門，有房改房、商品房、保障房、小產權房。各地產權登記標準口徑不一，有的地方還在用手工賬。如果不進行統一登記，就無法針對存量住房征收房產稅，而且會造成不平等。《條例》中所說四個方面的“統一登記”就包括“不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺”等。

顧云昌認為，從《條例》發布到開展不動產統一登記，再到征收房產稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項和環節，目前還未進入立法程序，房產稅開征不是很快就能實現的。即便征收房產稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數。這其中，也涉及戶籍制度的問題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內，房產稅征收效果很難確保。

“不動產登記和房產稅開征可能存在一定關聯卻未必同步。”張大偉說，從時間表上來看，不動產登記體系總的考慮是2015年7月上線試運行信息平臺，2017年國土部全面運行信息平臺。

對房價影響有限

根據《條例》規定，其將于2015年3月1日正式實施。這對于目前尚顯低迷的樓市來說，會不會雪上加霜，房價進一步下跌？

多位受訪的專家認為，房價的變化取決于供求關系以及宏觀經濟和通脹水平等綜合因素，單一推行不動產統一登記對房價的影響十分有限。

顧云昌接受記者采訪時表示，不動產登記制度并不直接影響房價。“影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。如果2015年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現在談對房價的影響為時過早。”

真正的影響，目前看主要對買賣雙方的心理預期產生一定影響，也將有一定投機或來源不明的房源流入市場。但總的來說，僅僅是不動產登記這一政策，對房地產市場的影響將十分有限。

但《條例》出臺，對建立樓市長效調控機制具有積極的意義。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，不動產登記其實就是全國個人住房信息登記聯網。

試點及擴圍房地產稅（房產稅）、交易環節的增值稅等稅費調控手段，需要家庭房產的詳細數據作為依托。

通過個人住房信息系統能及時發現房地產資金流向的變化，針對部分城市或區域異地購房、不合理的樓市投資投機現象，能有針對性地出臺差別化措施進行分類調控。