佳兆業從此不姓郭

張佳竹

去年以來，佳兆業爆出“房源被控”后，就一直陷入頻繁的人事變動和股價連跌的漩渦中。公司易主，生命人壽替代郭氏家族全面接管佳兆業。

而隨著2015年的到來，佳兆業不僅沒有迎來新的轉機，反而風波愈演愈烈：4億貸款未還成2015年中國資本市場首例違約、金融機構紛紛要求查封資產、穆迪將佳兆業評級下調為負面、房源被鎖蔓延至杭州等地……

佳兆業能否頂住資金壓力，化解危機？佳兆業集團相關人士表示，暫無法回應，一切以集團公告為準。

生命人壽接管佳兆業

2014年12月10日晚，佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱佳兆業）公告表示，佳兆業董事會主席郭英成因健康理由辭任公司執行董事、董事會主席等職務，調任將于12月31日生效。執行董事郭英智調任為非執行董事。

與此同時，現任生命人壽主要股東深圳富德控股集團有限公司副總裁葉列理被委任為董事會聯席主席，擔任生命保險資產管理副總的雷富貴為佳兆業的執行董事。至此，生命人壽替代郭氏家族全面接管佳兆業。

而在一系列董事會管理層變故背后，被坊間認為這或與今年10月深圳市委原常委蔣尊玉涉嫌違紀落馬有關。蔣曾調任深圳市規劃國土局，先后擔任房地產市場處任副處長、處長，深圳市規劃國土局龍崗分局局長等職。

10月13日，擔任深圳政法委書記的蔣尊玉涉嫌嚴重違紀落馬。此后一度傳出佳兆業主席郭英成卷入該案而被官方扣查，盡管佳兆業公司第一時間發布公告澄清消息毫無根據，但此后郭英成并未在公開場合露面。

佳兆業是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟于1999年成立。由于擅長運作舊改項目被稱之為舊改專業戶。郭氏兄弟曾幾次登上百富榜，但十分低調。

今年以來，生命人壽先后多次增持佳兆業，與以往不同的是，此次增持不是在二級市場上舉牌，而是直接從大股東郭氏家族手中接盤。

協縱國際集團創始合伙人黃立沖表示，近期佳兆業實際控制人家族受不利傳聞困擾，此時引進一個“金主”有利于公司經營穩定，而生命人壽的資金相當充裕，可以幫助佳兆業渡過難關。

生命人壽全面上位后，佳兆業再逢人事變動。12月28日晚，該公司發布公告宣布，其首席財務官張鴻光及集團執行董事兼董事會副主席譚禮寧雙雙辭任在集團內所有職務。

在業內人士看來，此輪人事變動或是郭氏家族退出佳兆業經營控制權的一個后續。相關人士分析稱，兩位高管的辭任或與生命人壽持續增持佳兆業股份，并進入經營層有關。“一方面或許要給生命人壽的團隊留出更多的空位，另一方面也是為了進一步降低郭英成因牽涉深圳落馬高官而為企業帶來的風險。”

房源被控風波蔓延

去年11月，佳兆業集團位于深圳的3個樓盤共計2000多套單位被鎖定。深圳市規土委網站顯示，佳兆業旗下舊改樓盤佳兆業中央廣場一期和三期，佳兆業悅峰、佳兆業龍崗大道1號（新都匯家園）三個工程，除已簽預售合同和備案的房源之外，均顯示“管理局鎖定”，數量高達1300多套。同時位于大鵬新區的深圳佳兆業大鵬假日廣場也遭遇鎖定，整體鎖定房源高達2000套。

參照公司2014年上半年銷售情況來看，珠三角是其重要銷售區域。若深圳房源合約銷售均價以2萬元/平米售價，一套房間100平米面積來測算，上述2000套房源貨值恐超40億元。

資金充裕的生命人壽入主后，佳兆業本以為能松一口氣，卻不想其合作方因擔心信托違約，一紙訴訟再度令佳兆業旗下樓盤房源被鎖。

1月15日，記者在杭州房管局主辦的“杭州透明售房網”上看到，位于杭州五常區的佳兆業西溪璞園項目，共計749套、7.95萬平米的房源狀態全部為標注紅色的“限制房產”。

與深圳被鎖樓盤不同，此次杭州房源被鎖是因為項目的合作方愛建股份提出凍結資金。1月12日，愛建股份披露，向佳兆業提起訴訟，因愛建信托在去年3月向佳兆業西溪璞園發放了6.5億元的貸款，佳兆業以項目的土地使用權作為抵押，而佳兆業目前面臨“重大不利情形”，已構成“重大違約”，要求佳兆業提前歸還貸款、利息，以及違約金。

據悉，西溪璞園已獲批了銷售證，如果一切順利將開盤銷售，而這筆信托將在2年后償還，如今由于項目被封，引發杭州顧客疑慮。

然而，這場風波還在蔓延。

1月21日，記者在廣州市國土資源和房屋管理局主辦的“廣州陽光家緣網”上看到，佳兆業城市廣場、佳兆業天御的房源顯示已被“查封”，兩個項目被查封的房源數量近700套。其中，佳兆業天御（登記名為佳兆業天裕園）約300套被查封，涉住宅單位280套。

另據媒體消息，位于惠州的佳兆業東江新城也一并被查封。后又傳出遼寧一家地方法院凍結了佳兆業在大連的房地產開發項目等消息。

開發項目接連被查，超過3500套房源被鎖，佳兆業面臨的政治和政策風險，直接轉化為資金風險。

2014年上半年，佳兆業的負債情況可用“健康”來形容，手握現金高達百億元。2014年1-11月，佳兆業的銷售金額超過270億元，業界預料其可完成全年目標300億元。但隨后情勢急轉直下。“佳兆業資金鏈徹底斷裂的風險正逐漸加大。”海通證券分析師姜超如是說。

墻倒眾人推

去年12月一個月內，該公司已經在香港證交所三次停牌，股價暴跌約50%，單月跌幅創最高紀錄。國際評級機構穆迪也將佳兆業的信用評級由B1降至B3。

此外，由于未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款，佳兆業成為2015年中國資本市場首例違約。佳兆業方面稱，這是董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款，此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

雪上加霜的是，原本以12億元價格出讓給萬科的上海清灣項目交易也宣告終止。海通證券在1月14日的一份報告中表示，這或預示著短期內類似的賣項目“斷臂求生”行為也將難以成行，靠出售現有資產緩解流動性壓力的可能性大降。

“金融機構怕佳兆業破產清算，就跳出來要凍結資產。這對佳兆業來說十分危險，因為這會帶來更多的金融機構加入。”北京一個信托經理告訴記者，該公司如今面臨的就是這樣的困局。

據媒體報道，除了愛建信托外，中鐵信托、興業信托及21家銀行都正在向法院提出訴訟，要求查封佳兆業在珠海、大連、湖南、惠州、蘇州、上海等地的相關資產。

20余家金融機構競相加入討債行列，佳兆業債務危機似乎很好地詮釋了“墻倒眾人推”。然而，這可能并非事情的全部真相。愈演愈烈的危機背后，似乎有著不為人知的隱情。

據第一財經日報消息，在向法院申請查封佳兆業資產之前，部分金融機構曾與佳兆業進行過溝通，且雙方達成了諒解。金融機構與佳兆業的關系，亦未完全破裂。部分銀行雖然停止向佳兆業輸血，但并未通過抽貸等方式“抽血”。而查封佳兆業資產的目的也是未雨綢繆。

此外，該公司也展開了一系列對外活動，以求穩定投資者預期。華泰證券在1月12日的一份研究報告中稱，佳兆業的整體負債水平并未過于激進，預計佳兆業事件最終將會得到妥善解決，目前公司債券出現“誘人的投資機會”，但最終的解決方案現在仍舊難以猜測。

前景不明

在多家投行機構看來，佳兆業多地被鎖房源何時能解封，目前仍缺乏可預見性，這必然會影響公司銷售、導致資金的壓力。

據佳兆業2014年中期報告顯示，有多筆債務將在2015年償還，其中一年期的債務達到60億元，而不受限制的現金為93.8億元。

標普認為佳兆業集團深圳若干個項目被政府限制銷售后，2015年銷售前景和融資能力、流動性狀況恐會明顯惡化；此外政府對其相關審批的暫停將拖延該公司深圳的項目建設和開發，以及未來的拿地行為，影響或將在長期內拖累該公司的增長，削弱其流動性。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，佳兆業在深圳市場的項目對其銷售至關重要，在佳兆業集團的房地產銷售構成中，一線城市深圳的項目利潤率最高。

“這無疑將影響2015年佳兆業資金回款。”張宏偉認為，從另一個方面看，政府對上市公司大規模鎖定房源，容易引發消費者擔憂和恐慌，對佳兆業的品牌影響頗大。

就目前看來，高管層持續震動和債務危機讓該公司的前景并不明朗，公司何時能走出危機難以預期。

在部分金融機構看來，其債務處理的結果可能比預期中樂觀。佳兆業資產質量尚佳情況下，盡快進行重組，是保證金融機構涉及佳兆業資金安全的最佳路徑，或許這也是佳兆業的出路所在。