險資圍獵地產

龔小鋒

“你說我是地產商，其實我是保險公司，你說我是保險公司，其實我是金融財團……”過去的這一年，險資很忙，身份也很混亂。

無論是舉牌上市地產公司，還是收購商業地產、海外地產，甚至拿地，隨著保險公司專項金融集團化發展，險資圍獵地產的勢頭一發不可收拾。如果說2014年是中國保險資金大舉介入房地產的元年，那么從2015年開始，中國房地產身上的“保險”印記或許會越來越鮮明。

掃貨不動產

在投資領域，最受險企寵愛的是不動產投資，近年來險資聯手房企拿地的案例日益增多。以平安不動產為例，去年12月一個月內，平安不動產聯手金地在上海奪地后，再一次聯手金地杭州奪地。

“平安不動產”系中國平安保險為發展不動產投資業務而設立的專業子公司。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規模近500億元，業務范圍涵蓋商業地產、旅游養老地產、工業物流地產和住宅股債權投資等。

按其早前表態，平安不動產與其他開發商的區別在于，不僅是普通的房地產商，而是作為綜合金融服務商，主要借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動產就在南京和廣州等地塊，以債權方式與招商局置地進行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價格，聯手金地競得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動產聯手金地以7.8億元價格摘得杭州余杭區一商住地等。

賽富不動產基金總裁王戈宏此前表示，在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，而且配置比例不低。這是一個行業趨勢，未來中國也會出現這樣的情況。

在投資標的選擇方面，保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對最穩定。而商業地產具有明顯收益穩定的特征。如平安不動產介入地產的時間比較長，開發經驗豐富，因而更偏向不動產項目本身的投資。

海外不動產也沒能逃出險資的“五指山”。去年以來，中國人壽等多家險資進行了海外業務的收購。最引人矚目的是去年底，安邦收購華爾道夫酒店就引發了全球媒體關注。另有市場消息稱，中國平安和泰康人壽也在尋找進軍海外房地產的機會。

按照中金公司的預測報告，從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%-15%，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動產對于中國經濟發展的支撐性作用，不動產市場價格變化所帶來的對相關金融產品的風險不得不關注。一旦不動產市場進入下行通道，可能會帶來信用風險、市場風險進而影響經濟領域。

搶食地產股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業界不寒而栗。相比平安不動產側重地產項目本身的投資，以生命人壽、安邦保險為代表的險資則頻頻舉牌地產股，來勢洶洶。

深陷債務漩渦的佳兆業正是典型的被抄底的案例。佳兆業集團此前發布公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉讓11.21%的股權，在股份轉讓完成后，生命人壽持有佳兆業集團的權益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財務投資者，變身為佳兆業的經營管理者。

“這就要求企業戰略不要踩錯節奏。”在億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數值以上，尤其是不能踩錯踏空，否則容易被險資強勢進入。

國泰君安房地產分析師侯麗科認為，保險資金頻頻舉牌地產公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產板塊的看好。國泰君安發布的研究報告認為，由于去年新的《保險資金運用管理暫行辦法》實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險機構每年均擁有大量的保費收入，投資渠道相對有限，地產股無疑是極佳的投資標的之一。

如股權高度分散的金地集團等房企就容易成為險資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。目前，生命人壽對金地集團持股比例達到29.99%，安邦保險的持股比例達20%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。

國企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權比例高達20%，連續三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團與一致行動人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬科也成為險資的“狩獵”目標。根據萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩健型投資組合產品于當季度大舉增持萬科A股，持股數量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據Wind數據統計，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數字仍在增加。

“目前市場對于保險機構的關注點，更多是停留在房企的控制權會否旁落，我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企管理權。”明源云采購事業部總經理周孝武表示，房地產經營鏈條相當復雜，需要高度專業性，保險機構貿然進入會存在巨大風險。

因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權后，施壓要求管理層加大現金分紅，但取代現任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動，比如生命人壽，如此大的手筆已經不是一般的財務投資，而是戰略性的布局。險資更多的是希望未來能有業務協同，促進旗下業務整合。而商業地產和養老地產都被認為是可能會進一步放大的業務，如中國人壽保險增持遠洋地產，成為其第一大股東，正是看好遠洋地產在養老地產上的發力。

業內人士預計，險資后續仍有動作，股權分散、資質好和被低估的地產藍籌將成為他們的“狩獵”目標。不過，即便是上述股權分散型的上市房企，要取得絕對話語權并非易事。

以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現任高管團隊關系密切，金融街就接連反擊險資舉牌，并保持了逼近要約收購線的強勢地位，此外，股權分散如華發股份、珠江實業等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權并不容易。

集團化“生力軍”

隨著險資進入地產行業的現象日趨增多，這支戰斗力極強的隊伍將成為不可忽視的地產力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產領域一年大概能有10%以上的回報，險資投資房地產，在未來5年內將迎來爆發期。”周孝武說。雖相對于制造業等多數實體行業，房地產的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業的開發企業合作，險企仍然能獲得良好的回報。

進軍地產業，幾乎是險資集團化后必然采取的行動。當保險公司做大后，很自然地就會希望集團化，甚至進一步走向金融集團化。保險公司集團化在國內比較成功的先例是平安集團，通過集團化和綜合金融平臺建設，實現規模經濟和資金配置優勢。

去年10月，中國平安就與萬達集團在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰略合作伙伴框架協議，商定將在商業地產、電商積分管理、IPO基石投資等領域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險資更是動作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農產品、深振業A、招商銀行、貴州茅臺、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場、另類投資及產品投資，實現對能源化工、資源企業、金融保險等八大產業進行布局，其中消費、能源是重點。

后起之秀安邦保險的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產股，步步指向搭建跨國金融控股巨頭，戰略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險、投資和銀行等金融業務，總資產規模達7000億元。通過參股方式獲得企業的股權可以使得旗下資產更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準備。此前有媒體報道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動IPO，首選上市地點定在香港。

“保險資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會選擇優秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結果就是強者恒強，弱者難有生存之地。”上述熟悉保險行業的業內人士告訴記者，隨著實力強大的險資進入房地產領域，房企優勝劣汰的速度將會更快。

周孝武表示，目前險資還不是樓市的主力，2013年險資大約投入一千億到不動產，但2013年全年房地產投資開發總額達到8.6萬億，占總量比較小，未來這一占比還會繼續加大。

不過，從發達國家來看，歐美險資投入不動產領域可能只有5%。一方面是歐美國家由于房地產市場成熟，投資渠道眾多，不一定會投資不動產。另一方面，險資要考慮現金流，不動產變現能力動輒在10年左右，險資主要以現金存款和中短期可變現的債券為主。目前國內保險公司投入不動產領域比例在10%左右，如果未來國內投資渠道暢通，這一比例有可能會下降。

構建“保險+地產”新模式

在業內人士看來，目前險資進入房地產領域主要有三種方式。“第一種是股權投資，第二種是物權投資，這主要是投資項目公司，自身扮演經營管理類角色，第三種是債權投資，以對房企借債的形式參與，這種占比比較小。”周孝武說。

隨著房地產與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構與房企存在巨大的業務互補空間。兩者如何更好地整合并帶動產業鏈升級。

在張化東看來，險資未來將加速與地產聯合，或在項目上進行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產生的開發模式是，萬科等房企向輕資產或者小股操盤轉型，險資提供資金，產品能力強的房企則發揮打造產品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險資金作為發起者成立地產基金，將資產進行打包進REITs，在后期實現退出。不過，從目前監管政策看，險資選擇項目是有要求的，必須是持有型物業，即使是參與租售并舉的業務開發，持有部分比例也必須占大頭。

從運營角度來說，股權投資相對容易，只要做好審計和財務，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權投資，因為需要組建項目公司，對參與運營的專業度要求高，必須要有足夠的地產操盤能力，類似平安不動產公司。

上述熟悉平安不動產的人士告訴記者，由于受到監管政策影響，保險資金不能組建房地產公司，也不能進入住宅等銷售型物業領域，而只能進入投資長期型的不動產領域。因此，“平安所采取的方式，是注冊一個不動產公司，旗下每一個項目成立一個項目公司。”

在周孝武看來，隨著險資不斷進入地產領域，類似平安不動產這樣的公司會越來越多，由于人才積累和運營經驗增加，再借助天量資金，將會成為房地產領域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動產和保險產品進行結合，開拓客源，從而進行上下游產業鏈的互通。

大舉開拓持有型地產

房地產是資金密集型行業，保險機構的優勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產生的直接影響，會導致持有型地產進一步發展。

國泰國證房地產指數分級基金經理徐皓認為，對于前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養老地產與商業地產，國內尚沒有房地產信托基金這樣的渠道，大多數房企不愿意沉淀大量資金開發類似的項目。保險資金未來能在這兩類業態實現更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量優質的商業地產項目，而保險公司一直對重點城市的優質物業頗有興趣，投資地產股并取得董事局席位后，未來地產公司與險資之間在商業地產業務上可以繼續探索整合。

對于養老地產領域，從項目收益情況看，一般國際上養老社區的回報周期是10年以上。泰康人壽董事長陳東升曾多次公開表示，養老社區項目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養老社區用了5年，如果入住率要達到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險+地產”可能是一種優勢互補的養老地產運營模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機構數據顯示，從目前險資企業資金投向來看，大多數險資企業都有進軍養老地產的計劃，或者已經開始在養老地產領域布局。不排除今后險資會利用房企在房地產領域的優勢開展養老地產市場的布局工作。

壽險與養老產業的無縫銜接正是保險公司布局養老產業的關鍵，如遠洋地產與中國人壽的合作等成功案例越來越多。遠洋地產正式成立了“遠洋養老運營管理公司”，并創建養老品牌“椿萱茂”，其在北京的養老地產項目椿萱茂·凱健已進入運營階段。

不過，未來險資和房企合作，險資是否能安分做個投資者，項目具體由誰來主導，或許還需要雙方博弈。