物業稅“開征難”

已經“空轉”多年

5月25日，國務院通過并對外正式公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，并要求由財政部、稅務總局、發改委、住建部具體負責。有關物業稅的問題再一次成為各大媒體關注的焦點。

“物業稅真的要出臺了?不會那么快吧。”日前，各大媒體關于物業稅的討論讓陳先生又一次地擔心起來。陳先生今年32歲，山西人，如今在北京某貿易公司擔任管理工作，是朋友眼中的“成功人士”——他在北京有兩套房子，東三環與燕郊兩地各一套。

陳先生平時就住在東三環，周末會過去燕郊看看，不過因為工作比較忙，有的時候一個月也去不了一次。“那套房子基本上閑置著，感覺有點浪費。”陳先生告訴記者，按照有關專家的算法，如果物業稅開征，他每年至少需要多支出12000元，“這可是一筆不小的開支呢”。不過，他也表示，并不著急賣掉燕郊的那套房子，像他這樣擁有多套房子的人太多了，“我只是個小角色而已。”

事實上，從中國提出對房地產征收物業稅的設想至今已歷經5年多時間：早在2003年10月，中央就曾提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。自2006年起，包括北京、深圳在內的6個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點。2007年，全國人大提出要研究開征物業稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點開征物業稅的消息。因此，物業稅再次引起社會關注，只不過是舊話重提而已。

物業稅在國外是非常成熟的一個稅種，其征收基于兩大政策目的：一是要鼓勵地方政府負起提供公共服務的責任來，地方政府改善居住的環境和提供教育醫療等公共產品方面的支出，很大部分就是通過物業稅提供的；二是可以調節收入分配，由于物業稅是以不動產為基礎征收的，“有產”的富人自然會比那些“無產”的窮人交納更多的稅額，而且政府還可以對社會弱勢群體進行一些收稅方面的制度設計進一步減輕其負擔。

羊毛出在羊身上

在中國，由于體制原因和歷史原因，過去一直沒有這個稅種，如今討論的物業稅的含義、征收辦法、作用、目的等，也與國外通行做法有著比較大差異。

一種普遍的看法是，物業稅是房地產發展的一個調節器。如今房價居高不下，越來越多的人將房子當成投資與投機的工具。與此同時，地方政府的“賣地財政”仍在很大程度上發揮著作用，這不僅導致政府短期行為，還成為滋生腐敗的溫床。

基于這兩種原因，征收物業稅就成為必要。

“國家出臺物業稅的目的是保護中國18億畝耕地紅線與打擊房地產商與炒房者大量囤房。”一位李姓房地產行業人士表示。不過，僅靠開征物業稅就能平抑房價嗎?不少專家認為，物業稅征收對房價沖擊有限。著名經濟學家李開發接受記者采訪時說，“開征物業稅會讓房價大降的-說法不靠譜”。他指出，許多人熱切盼望開征物業稅能控制當前的房地產泡沫，平抑過高的房價，這其實是不了解政策制定的復雜性。

那么，物業稅能否抑制房地產商囤房與投資者炒房呢?陳先生從來不承認自己買房是投機，更不是炒房。他告訴記者，“炒家們大都是買期房，在辦理房產證前就賣，根本不給你征收物業稅的機會，怎么能抑制炒房呢?”

其實，像陳先生擁有兩套房產的人在北京不計其數。陳先生認為，即使國家出臺了物業稅，但最后還是“羊毛出在羊身上”，炒房者和地產商都會將稅率轉嫁到租賃者與購房者身上。網上有人曾作過這樣的形象比喻：“物業稅對于購房者來說，無非是把原來一次性要交清的錢分成多次交了，這就等于快刀變成了慢刀。但不管是快刀還是慢刀，都是要切到消費者的身上。”此外，在當前的制度模式下，物業稅能對地方政府起到多大的調控作用，許多專家也持保留意見。

按照目前中央對房地產稅制改革的設想，物業稅是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產保有期內分批繳納。而物業稅一旦開征，意味著目前開發商一次性支付土地出讓金的模式將會改變。

資料顯示，目前，中國地方政府的主要財政收入就是土地出讓金，有些地市比例高達60％～70％。來自國土部統計數據顯示，2007年全國土地出讓金近13000億元，2008年為9600億元。為此，地方政府勢必要保護自己的利益。若得不到地方政府的大力支持，物業稅征收結果難料。

實施困難重重

由于復雜的體制矛盾與利益糾葛，物業稅進入中國或有“淮南為桔、淮北為枳”之憂，人們的諸多擔心不無道理。目前，由于稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決，牽動的利益群體太廣，具體實施困難重重。也因此，國務院在上述《意見》中“開征物業稅”之前仍冠以“研究”二字。不過，著名財經評論員易憲容認為，從理論上講，如果有一個公平公正的物業稅體系，房價增長過快的問題可以解決，房價可以降下來，受益的是老百姓。

而著名財經評論員時寒冰則表示，物業稅就是把交易環節、開發環節的稅收向持有環節轉移，它是一個稅收的轉移過程，而不是一個征收的過程。也就是說，物業稅開征并不意味著增加居民的負擔，如果它的結果導致了居民負擔的增加，那么就說明我們的物業稅改革走偏了。

“我覺得今年開征物業稅可能性不大。”6月5日，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時表示，“每項政策出臺都有一個過程，需要一個過渡期：從研究到出臺需要一個過程，而從出臺到完善也需要一個過程。目前時機和條件尚未成熟。”

“物業稅開征是一個很復雜的問題，目前物業稅正在研究中，因此今年開征物業稅可能只是停留在研究層面，短期內開征可能性不大。”6月10日，英大證券研究所所長李大霄在接受記者采訪時也表示了相同的看法，“從目前看，物業稅實際開征至少在三五年后。”

有關專家向記者分析，物業稅征收面臨三大難題：第一，作為房地產開發主要受益方的地方政府。因為開征物業稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。

不過，“初步開征物業稅時全部取消土地出讓金可能性不大，還有一部分可能會征收，只是一個比例問題。”楊紅旭分析認為。

第二，稅收成本高。征收物業稅前，要摸清每個人的房產情況，前期準備工作量很大，征管難度也很大。楊紅旭表示，“這是一個需要完善的過程，征管過程需要完善，個人征收意識也需完善。”

第三，中國缺乏有經驗的地價師、評估師。根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高。根據香港經驗，評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業隊伍建設，香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人，而我國在短期內無法達到這種條件。

對此，著名經濟學家李開發進一步闡述了他的看法：近幾年我國經濟發展較快，稅收出現的新問題使稅法改革完善的工作量非常大，而稅收的改變特別嚴格，要經過很多案例、市場調研和反復論證。所以一個稅收的調整，都會經歷幾個月、一年，甚至幾年的時間，才能使稅種、稅法規范和長期固定下來。再者，因為物業稅主要面對不動產，是土地和土地以上的建筑物這兩大部分。大量的財產沒有變成私有財產，沒有變成個人固定財產的時候，征稅存在主體和對象模糊不清的問題。

只是時間問題

“從國外發展經驗看，征收物業稅是未來的發展趨勢。”楊紅旭向記者分析道，從國外征收情況可看出，物業稅是有效的房地產市場調控手段。

征收物業稅在美國已經有上百年的歷史。美國為鼓勵一般百姓購房，政府規定百姓在購第一套自住房時可以免除物業稅，當購第二套住房時，就要對其征收財產稅；再購第三、第四套住房時財產稅就會有一個較大比例的增長。事實上，美國民眾繳納的稅種中，物業稅塊頭最大，每戶每年動輒數十萬美元乃至更高，因物業稅是根據個人財產當年的市值比例計算。

加拿大的溫哥華，地產財政的主要來源是物業稅收入，約占總財政收入的58.4％。溫哥華市政府對物業管理非常嚴格，對房地產每年評估一次，評估由政府主持，費用也由政府負責。依據評估總價值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業性等不同用途的地產，地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優惠30％-50％。除此以外，不僅100％收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率征收。

荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。我們目前討論的物業稅類似于第一種，即財產稅。

為此，從國際經驗來看，開征物業稅以改革現行的房地產稅制是必然趨勢，符合國際潮流，而我國物業稅也只是時間問題。