農村房屋買賣合同糾紛法律規制研究

摘 要：三農問題一直是黨和國家工作的重心，如何從我國實際情況出發，制定切實可行的法律，妥善解決農村房屋買賣糾紛問題具有現實的實踐價值。本文首先介紹了我國農村房屋買賣合同的現狀。其次，本文分析了我國農村房屋買賣合同糾紛的原因。最后，對如何解決我國農村房屋買賣合同糾紛提出建議。

關鍵詞：農村；房屋買賣合同；法律規制

一、我國農村房屋買賣合同的現狀

在我國《城市房地產法》調整城市房屋的買賣交易，其程序非常的嚴密，過戶登記是其非常重要的程序。而在農村，房屋買賣與城市房屋買賣形式卻非常不同，在農村，一般是買賣雙方簽訂簽訂購房協議，更有甚者是口頭協議，買賣雙方的身份也比較復雜，有本集體經濟組織內部的買賣，本集體經濟組織與其他經濟組織的買賣交易，還有本集體經濟組織與城鎮居民的交易。

目前的法律規定，農村房屋交易應當具備以下幾點：買賣雙方屬于同一集體經濟組織，買方無其他房產，所購房產的面積應符合當地的相關規定，轉讓房產需有政府的批準，買賣房屋需提出申請，政府需對買賣的房屋是否符合以上規定進行審查，房屋買賣合同需經過批準才能生效，沒經過批準，房屋買賣合同不能生效。法院對房屋買賣糾紛的處理存在以下幾種意見：第一，認定房屋買賣合同一律無效，北京高院認為房屋買賣不能不賣地，只賣房，我國不允許私人之間買賣宅基地，故此買賣合同不能生效。第二，認定房屋買賣合同一律有效，此觀點認為，買賣合同與無權的轉移是分開的，房屋是村民自己的財產，村民應具有處分權且是完全處分權，房屋買賣合同只要符合合同的成立要件就應有效，過戶與否并不影響買賣合同的效力。故此類合同應認定為有效。第三，原則上無效，特殊情況有效。此觀點認為同屬一個村民委員會的才有效。

二、我國農村房屋買賣合同糾紛的原因分析

我國農村房屋買賣合同糾紛其根本原因是調整農村房屋買賣法律規范模糊不確切。其主要原因是缺失農村房屋買賣登記制度。其直接原因是農村房屋買賣當事人為追逐不當利益而背棄誠信。

我國在土地上采取農村與城市不同的土地政策，這造成我國城市與農村的房屋買賣呈現不同的形式。農村的房屋分為兩個部分，第一部分為宅基地，第二部分為宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋為村民的私有財產，而房屋占有的宅基地則相對復雜。集體組織擁有宅基地的所有權但村民自己擁有宅基地的使用權，所以農村房屋的產權結構比較復雜。因所有權與使用權分離，因此也加大了農村房屋流轉的難度。

三、解決我國農村房屋買賣合同糾紛的建議

盡快對農村房屋買賣合同相關的法律法規加以完善。第一，立法機關應對農村房屋買賣合同的效力制定一個清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又應跟上社會的發展速度，這樣我們可通過司法解釋來彌補法律的漏洞。在我國全國人大常委會行使司法解釋權，在無明確的法律對宅基地使用權及房屋買賣進行規范時，全國人大常委會課通過司法解釋對農村房屋賣合同，宅基地使用權的流轉，及相關程序性問題作出說明。這樣買賣雙方都有法可依，司法機關也可因司法解釋的指引而防止判決 的不公平。

在司法實踐中，應確保法治的統一性，防止同案不同判，有損司法的權威性。司法實踐中的審判實踐的混亂加劇了糾紛解決的難度，例如，在同一類型的案件中，有的法院判決房屋買賣合同一律無效，有的法院判決買賣合同一律有效，而有的法院判決原則無效，特殊情況有效。這種不統一的判決對法制的統一性與嚴肅性是一種極大的破壞，因此，對同案不同判現象要極力避免，以使在法律糾紛解決時更好地維護雙方的利益，要實現此目標可從以下幾個方面努力：首先，最高人民法院和最高人民檢察院應針對農村房屋買賣和宅基地問題制定出統一的司法解釋，以此來引導基層法院的審判活動。其次，法院不能在法律規定不明確的情況下隨意的處理案件，輕易地做出判決，而應注意此類案件相應的法律效果與社會效果，權衡雙方的利益，充分考慮雙方當事人的過錯，盡可能的做到審判的公平。

應城市房屋買賣一樣在物權變動上建立清晰的登記制度。我國的不動產物權變動要求通過登記來實現公示的效果，我國農村也應借鑒城市房屋登記制度，這樣有利于農村房屋的健康流轉。有利于農村經濟的發展。要實現這個目標可從以下幾個方面著手：首先，應確定農村房屋變動的登記機構。其次，農村房屋買賣的當事人應向房屋所在的登記機關提出書面申請，同時需提供相應的必要的證件等。有登記管轄權的機關應受理當事人的申請，并可收取法定的登記費用。

國家應該放寬宅基地轉讓的限制，減輕房屋交易受到的束縛。曾先法律應給予農村村民與城市居民在處理自己私有房屋當面相同的權利。國家應開放宅基地的流轉，這樣有利于目前的現狀。

在房屋拆遷產生的買賣糾紛中應維護誠實信用原則。誠實信用原則是民法的基本原則也是市場經濟的基本規則，農村房屋買賣糾紛中多是因為賣方違反誠實信用原則，鉆法律的漏洞，無效合同的處理應更多的保護買方的利益，例如補償款的分配，應結合案情給予買方更多的補償款，這樣更符合誠實信用基本原則的宗旨。

四、結束語

我國農村經濟的發展已經發生了重大的變化，經濟快速發展的同時相關的問題也急需解決，農村房屋買賣合同糾紛法律規制已經成為目前急需解決的時候，相關部門必須加以重視，事物的發展需要一個過程，法律、法規的完善也不例外，這需要黨和政府以人民利益出發，以法律手段來解決這個問題，相信這一問題會逐步的解決，這將為我國農村的經濟發展提供助力。

參考文獻：

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作者簡介：

楊越明（1989～），遼寧沈陽人，遼寧大學2013級法律碩士（非法學）專業碩士研究生。