房地產企業財務風險的成因及防范

摘 要：隨著我國經濟快速發展，房地產業已成為國民經濟的重要增長點。然而，由于房地產業具有投資大、建設周期長、受政策影響大等特點，目前房地產業面臨著負債金額巨大、資產負債率偏高、再籌資困難、資金鏈波動大等財務風險。本文深入分析我國房地產企業財務風險的成因，并提出加強房地產業財務風險管理的具體措施。

關鍵詞：房地產；財務風險；防范

一、房地產企業財務風險的內涵

財務風險是指在企業財務管理領域中所遇到的各種風險，主要包括籌資風險、再籌資風險、投資風險、運營風險和收益分配風險，它本質是由于企業財務管理活動的不確定性所造成的。財務風險一旦控制不力，很容易惡化為財務危機，給企業帶來巨大損失乃至破產的境地。

由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產品開發周期長等行業特點，房地產業的財務風險控制在企業發展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產企業需要通過資金籌集來開展日常生產經營活動，一旦融資活動出現了偏差，或者籌集來的資金管理不當，就會導致資金使用效益大為降低，從而會加大企業財務風險。當國家經濟政策變化，國際金融市場不穩定的時候，更容易增加財務風險的不可預測性。此外，房地產業的資本結構及項目投資合理與否也直接影響到其財務狀況，有可能讓其陷入到財務困境中去。

二、房地產企業財務風險的成因

（一）盲目舉債，資金結構不合理。資本結構是指企業全部資金來源中權益資本與負債資本的比例關系。房地產業的資金通常由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負債資金會占到企業全部資金來源的60%以上，甚至高達90%，一旦企業風險管控不力，出現不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負債經營會產生財務杠桿效應，在其他條件相同的情況下，適度負債會產生較明顯的財務杠桿效益，會給企業帶來更大的收益。但同時負債越多，利息支出越大，過度負債會在企業經營出現困難的時候加大企業到期換不上本息的財務風險，因此房地產業盲目舉債導致資本結構不合理，進而使企業的債務風險大大增加。

（二）業務拓展過快，盲目投資。近年來的房地產業繁榮使大量房產企業賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認為我國房地產行業是一個凈賺不賠的領域，導致企業相關人員對財務風險的客觀性產生了輕視。眾所周知，只要有生產活動，有財務活動，就必然會存在一定的財務風險，財務風險無時不在，無處不在。一些房地產企業由于沒有對項目規模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進行系統深入分析，也沒有進行廣泛深入的市場調研，就匆匆對于投資項目進行決策，使得決策缺乏可靠依據，進而加大了財務風險。

（三）部分房地產企業經營者財務管理水平低。大多數房地產企業內部財權都由幾個關鍵人掌握，太過于強調控制而疏于管理。大部分企業的賬目除了一些非開票不可的業務都只是走形式，目的是為了應付有關監管部門，以上種種現實情況導致財務管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產企業的財務人員本身的業務能力不高，導致財務人員制作的財務報表無法真實地反映企業的財務狀況和經營成果，而企業決策者根椐財務報表的投融資決策缺乏科學合理性，這樣就會導致部分財務決策失誤，而財務決策失誤正是產生財務風險和財務危機的重要原因。

（四）國家經濟調控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現象的日益普遍，我國政府根據實際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產企業的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業內部成本提高，進而使房地產企業的資金周轉僵硬，降低企業預期的收益。此外，房地產行業屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大，而企業內部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務風險也越大。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別和發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大意義。

三、我國房地產企業財務風險管理的防范措施

（一）融資渠道多元化，優化資本結構，降低籌資風險。具體來說，企業良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財務風險；同時也要控制企業的資產負債率，是產權資本和債務資本保持合適的比例關系，尋求最佳的資本結構，將籌資風險降到最低。房地產企業還要拓展融資渠道，除了采用傳統的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產企業做大做強，吸引外部的債權人對其進行投資，還有助于優化房地產企業的資本結構，降低房地產企業的籌資風險。

（二）加強投資項目管理。房地產項目投資的規模大，周期長等特點決定了其很容易受到社會環境等諸多因素的影響，故要進行投資項目應該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風險，因此要對這些風險預防和控制就需要單獨或綜合采取各種措施來應對：（1）科學的預測投資報酬率，要更加認真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運用投資組合理論，優化資本結構；（3）重視風險規避措施，并形成一系列風險規避的監督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風險。

（三）提高經營者的財務管理意識。首先是提高決策者的財務管理素質。要不定時組織中高層領導進行財務培訓和學習，至少要能夠讀懂各種報表及財務數據，尤其是三大報表，以便能夠將各自的經驗決策和職業經驗更為科學合理轉變為最佳決策，最大限度地降低財務風險。其次，應當以人為本，重視人才的吸納及培養。對企業現有財務人員要加強培訓提高其財務水平及職業素養，同時也要吸納資深的財務人員到企業來，有助于企業財務人員素質的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求， 積極探索從征地動遷到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規范化、制度化的工作流程，降低財務風險。

（四）密切關注國家調控政策。房地產企業要時刻關注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調控的相關政策，及時解讀、熟知相關政策的變化要求，從而不斷的調整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現。要堅持實事求是的工作辦法，根據市場實際要求對產品進行定位工作。例如，近年來隨著環境問題關注的提高，我國消費者越發趨向于綠色消費，因此房地產企業在迎合市場需的同時，也要跟隨國家政策發展方向，做好低碳建筑的研發與建設工作，脫離以往高消耗傳統經營模式，從而達到降低財務風險，提升企業的競爭力，使企業走上可持續發展的道路。

結束語：總之，處在我國經濟轉型期的房地產企業的形勢依然嚴峻。為了確保房地產企業穩定發展，經營管理者必須時刻關注企業發展的各個階段，密切關注及預防可能出現的各種財務風險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產企業的財務管理工作，真正促進房地產企業的長期可持續發展。

參考文獻：

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