中西部房地產企業融資渠道拓展性研究

摘 要：我國房地產行業真正意義上的起步始于1998 年住房分配貨幣化政策的提出。中西部地區房地產企業的發展速度驚人，但其危機也來得讓人措手不及。中西部房地產市場雖然得到了一定程度的發展，但其暴露出的問題也不少。現如今，大部分房地產企業倒閉，爛尾樓隨處可見，以前施工現場火爆的場面也已人去樓空，這種現象尤其以鄂爾多斯最為典型。那么房地產行業為何會出現如此大的波動，深層次原因是什么，本文即從企業融資的角度予以剖析。

關鍵詞：房地產；融資渠道；拓展性研究

一、中西部房地產企業現狀分析

隨著國家“中部崛起”和“西部大開發”戰略的實施，各項政策和金融支持力度加大，中西部地區房地產行業在迎來巨大發展機遇的同時，也面臨更為嚴峻的競爭和挑戰。房地產企業的生存命脈在“錢”，美國已經形成了比較健全的稅收制度和房地產評估系統、多元化的房地產金融服務體系以及嚴格的商業法治氛圍。豐富融資渠道，無疑是解決當前國內房地產行業，尤其是中西部欠發達地區房地產企業走出困境的根本之所在。

二、當前房地產融資存在的主要問題

（一）貸款方式少，亟待創新拓展。一是房地產開發的流動資金，大部分是自有資金，主要用于完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金，這部分資金需求彈性高；二是房地產開發項目貸款，主要用于生產性流動資金，這部分資金需求量巨大；三是房地產抵押貸款，主要是開發商擬開發的土地使用權或者房屋產權做抵押向銀行貸款；四是民間借貸，主要以高額的利息回報吸納民間閑散資金，該部分資金貫穿房地產開發的始終。這四種方式的期限普遍較短，無法適應房地產開發需求。

（二）間接融資比例過大，依賴程度過高。中西部房地產企業資金相當大的程度上過于依賴銀行貸款和民間資本。這種高度依賴性必然導致其主觀能動性差的特點，遇到風險被動的局面。如果擬開發房屋空置率達到一定程度，企業無法按期支付銀行貸款和建筑商工程款，只能拿房屋做抵押，而建筑商的資金有一部分也來自銀行貸款，最后也將開發商抵押給他的房屋再抵押給銀行，最終銀行為開發商收拾了爛攤子，承受了巨大的風險和壓力。

（三）房地產企業老板思維保守，資金運作水平差。大多數房地產企業的老板都是看中了房地產行業這一投資回報率極高的誘惑，企業資金運作水平極差，缺乏科學合理的規劃布局，很多錢都是拍著腦袋做決定，資金的合理統籌思維缺乏，導致大量資金沒能夠運用到“刀刃上”，這樣的現象尤其在中西部地區（如鄂爾多斯）大多企業，造成了很多企業老板“跑路”的尷尬境地。

三、當前主流融資渠道利弊分析

（一）銀行貸款，警惕釜底抽薪。一方面，中小企業由于缺乏銀行認可的抵押品，存在融資難的困境；另一方面，當銀根收縮時，銀行停貸的對象首先是中小企業。如果銀行停貸的時間過長，高利貸就變成了長期資金需求，銀行貸款往往是“落井下石”而不是雪中送炭。為保證銀行的利益，銀行貸款協議中往往有很多風險防范措施。所以，對于銀行，企業要依靠，但不要過度依賴。

（二）民間借貸，一層不易捅破的窗戶紙。民間借貸的好處是簡便、靈活，迎合了短期資金的需求。但缺點是利率較高。一些企業在借高利貸時，初衷是為了應急，不是為了滿足資金需求。短期資金需求成了長期資金需求，企業也就走向了終結。發生變化的原因很多，大多是企業由于未曾預料的銀行停止放貸情況的出現，民間高利貸無法按期償還，拆東墻補西墻也早已無濟于事，鄂爾多斯的蘇葉女融資案，白浩融資案就是典型的代表。

（三）REITS天外來客，水土不服。目前國內有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處于較為散亂的發展階段，缺乏統一的標準和經營守則。

（四） PE 與VC融資，門檻低，風險高。PE與VC融資一般是在企業準備上市之前進行的資本融資擴充所采用的最直接有效的融資方式。風險投資的特色在于甘冒高風險以追求最大的投資報酬，并將退出風險企業所回收的資金繼續投入“高風險、高科技、高成長潛力”的類似高風險企業，實現資金的循環增值。

（五）企業上市，一條崎嶇的山路。企業上市能夠實現原始投資人得價值提升、融資的成本低、獲得資本市場上的強大收購能力、提高企業的信用等積極的作用，但企業上市后也面臨著公司控制權的消弱、承擔上市成本、公司上市引起的監管增加、商業信息可能被競爭對手知悉等等的弊端。企業上市著實是一條漫長而崎嶇的山路，企業上市之前企業需要進行一系列大刀闊斧的變革，有的變革甚至是傷筋動骨的。

四、如何走出困境

面對越來越復雜的市場環境，企業在面對融資難的問題時要理性面對，市場決定了企業未來的走向，開放的思維更加決定了企業的命運。在靈活選擇各類融資渠道的同時，企業家們應該變得更加理性，馬云說“格局決定高度，高度決定出路”，一個成功的企業家應該具有大的格局，面對困境應該站到一定的高度去審視。我們說“走出去，引進來”，其實是一種戰略性思維。企業家是對市場相當敏銳的一類人群，企業家走出去不僅能夠感受外部環境的變化，洞察市場動態，更能夠開拓眼界，充實自己；企業家帶著企業走出去更需要一定的魄力，但更加能夠檢驗自身企業，及時進行調整，以適應變幻莫測的市場環境。

參考文獻：

[1] 林明鳳. 國際金融危機下的金融創新與金融監管[J]. 現代交際，2010，（6）.

[2] 李建飛，史晨昱（2004），我國銀行信貸對房地產價格波動的影響[J]，上海財經大學學報，2005（4）：26-32