房地產價格波動與宏觀經濟關系綜述

摘 要：房地產價格波動與宏觀經濟關系之間存在著密切的聯系。本文從三個不同的角度闡述了房地產價格波動與宏觀經濟關系之間的研究綜述，即房地產價格波動對消費的影響、房地產投資對經濟增長的影響、房地產價格與宏觀經濟變量間的影響，對房地產價格波動與宏觀經濟關系的演變發展及基本理論作了簡要綜述與評價，并在此基礎上提出了一些有待深入研究的問題。

關鍵詞：房地產價格波動；消費；經濟增長；宏觀經濟變量；研究綜述

房地產價格波動與宏觀經濟的關系研究，具體可以分為三個角度，第一個角度是研究房地產價格對消費的影響；第二個角度是研究房地產投資對經濟增長的影響；第三個角度是研究房地產價格與宏觀經濟變量間的關系。

第一個角度是研究房地產價格對消費的影響。Zandi（1999）論述了資產價格對消費者信心的支持作用，通過構建模型證明了資產價格上漲不僅對參與投資的消費者有影響，而且對沒有參與投資的消費者也會因信心的增加而提高其消費支出。房地產價格的上漲預示著宏觀經濟的復蘇或高漲，同時也意味著較高的勞動收入與財富水平，顯示了房地產價格波動對消費具有顯著的財富效應。

第二個角度是研究房地產投資對經濟增長的影響。Green（1997）通過一系列分析得出，住宅建設投資帶動GDP的波動， 而非住宅物業的投資落后于GDP的波動。其原因是：住宅建設能帶動國民經濟的增長，而國民經濟的強度和結構的變化又會導致商業性房地產價格和租金波動。 Case，Quigley and Shiller（2001）利用美國1982-1999年各州的季度數據以及1975-1999年14個發達國家的數據對股票市場以及住宅市場的差異進行了分析，得出的結論是，住宅市場的財富效應比股票市場更強。張紅（2005）對房地產開發投資與國內生產總值以及貨幣供給量的互動關系進行了協整檢驗和格蘭杰因果檢驗。研究表明，GDP對房地產開發投資存在著顯著可信的單向因果關系，也就是說研究GDP的波動有助于對房地產開發投資的波動進行預測，反之則不成立；同時，房地產開發投資的走向對貨幣供給量的變化更加敏感，受貨幣供給量的影響遠遠大于房地產開發投資對貨幣供給量的影響。王先柱（2007）首先從房地產銷售額和房地產開發投資的角度闡述了房地產業對國民經濟的貢獻，然后在VAR模型下進一步分析了房地產業與經濟增長之間的關系，其結果表明：房地產投資對產出具有較大、持久的正面影響；住宅投資對產出具有強勁的沖擊力，時滯更短；房地產銷售額對產出具有明顯的正向效應，而產出對房地產銷售額的影響不是十分明顯。

第三個角度是研究房地產價格與宏觀經濟變量間的關系。Karl E Case（2000）從幾個不同維度研究了房地產市場與宏觀經濟狀況的關系。他所研究的地區都經歷了宏觀經濟從繁榮到蕭條的交替周期，而房產的價值是經濟上升或者下降趨勢的加速器。即由不同時間、不同地點的房產價值的不斷增加產生的潛在的財富效應是很大的。Simon Stevenson（2000）在OLS模型和復合因果關系模型的基礎上，對英國不同地區的房地產市場，長達30年內通貨膨脹與住宅產業之間的關系進行了驗證，得出結論，即房地產業會導致通貨膨脹。李聰明（2005）在運用回歸分析方法的基礎上，得出結論，即宏觀經濟的周期波動與房地產投資相關系數存在正相關關系。他同時認為，隨著國民經濟的不斷發展， 房地產行業對宏觀經濟的支持和貢獻將不斷增加，二者將緊密聯系， 相關程度也會逐步提升。王洋（2005）通過對數據進行分析，討論了房地產業與宏觀經濟的關系，結論表明，一方面因房地產業與城市化、工業化的密切關系，房地產業成為我國未來經濟增長的引擎；另一方面因房地產業可以聯系到資產抵押的貨幣供給，房地產業成為經濟波動的重要因素。而當房地產業成熟后，房地產業則成為經濟波動的制衡力量。梁云芳、高鐵梅、賀書平（2006）利用協整分析和HP濾波，計算出房地產的均衡價格水平，通過對房地產價格偏離均衡價格的波動狀態分析，得出結論，即我國房地產市場價格的偏離只是受部分地區影響。周暉、王擎（2009）通過運用BEKK模型和

GARCH均值方程模型對房地產價格、貨幣供應量與經濟增長的波動性三者之間的關系進行實證檢驗，得出結論，即房價的波動、房價與貨幣供應量的聯動效應對GDP增長速度有顯著影響，會導致GDP增速的下降；但房價的波動對經濟增長的波動卻沒有顯著影響。

總之，關于房地產價格波動對消費的影響、房地產投資對經濟增長的影響、房地產價格與宏觀經濟變量間的影響的研究成果為解釋房地產價格波動與宏觀經濟關系作了重要貢獻，但是，大多數研究成果并沒有進入更深入的探討，加之大多數的研究主要借助了國外研究，自身的創新點并不多，缺乏系統的理論探索和規范的研究方法，需要后來研究者繼續努力，從多角度出發，探索房地產價格波動與宏觀經濟關系的研究。

參考文獻：

[1] 張紅. 房地產經濟學， 北京： 清華大學出版社， 2005.

[2] 李聰明. 我國房地產周期波動與宏觀經濟關系分析， 特區經濟，2005 （ 3） .