簡析當前房產測量現狀

泰州市海陵區房產管理處

摘要：隨著房地產測繪逐步進入市場，它不僅為房地產業服務，而且也可以利用豐富的房地產測繪成果資源為城鎮規劃建設、市政工程、公共事業、綠化環保、治安消防、文教衛生、水利交通、財政稅收、金融保險、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃氣供應等城鎮事業提供基礎資料和有關信息，從而達到信息共享，避免重復測繪、重復投入，提高經濟效益。所以，我們要加強房地產測繪的管理，以利于更好地為社會服務。文章針對我國房產測量規范在執行中產生的問題，結合相關的測繪規范進行了深入的探討。

關鍵詞：勘丈；測量精度；坐標反算；商品房；質量管理

1.前言

房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天，基本實現了商品化，房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。

為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

2.檢定儀器和棱鏡常數問題

由于房產測量精度要求高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量.對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點.通常將棱鏡靠在房屋的角點上.這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），就可以直接測出房屋角點的坐標。

這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

3.房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

4.對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

5.共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照誰受益，誰分攤的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算舉例如下：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

6 加強對測繪工程的質量管理的幾點建議

（1）加強測繪工程的質量管理點

測繪工程的質量管理點應分別設定在人員、設備和數據采集過程上.人員的質量管理點主要是人員的能力水平能必須夠勝任工作崗位，如：需達到一定的學歷、職稱、工齡、業績、培訓等.設備的質量管理點則是年檢和使用前的檢查及校準，從而確保設備正常工作，滿足工程使用.測繪工程數據采集過程的質量管理建立三個固定管理點：第一，己知數據的檢查；第二，控制數據的檢查；第三，地形要素，圖形，碎部數據的檢查.

（2）制定相關管理的規范文件

新《測繪法》中，對各類測繪進行了明確的分類.但是，因為受到當前的市場經濟的影響，在基礎測繪和市場類測繪項目操作過程中，依然會發現界限不夠明確和模糊的地方，因此，相關部門應進一步從法律角度明確出從事政府基礎測繪的測繪隊伍，使其退出目前測繪市場競爭，只專注于對公共服務的產品生產.同時，對市場競爭的各類測繪產品進行嚴格劃分，制定相關的政策文件，提供公開測繪市場信息，為市場主體營造出公平競爭的透明環境.

（3）完善自我監督的機制

各企業內部應當強化日常質量監督和考核，將質量監督和質量考核結合到日常的工作中，并建立和完善合理的獎懲制度，再通過崗位質量目標考核的量化指標和技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的.同時，企業的質量主管領導、質管人員，應充分利用信息檢驗記錄、不合格記錄、過程監控觀察結果、申訴以和回訪記錄等信息，對其認真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發到各部門，責成相關部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正.

7結束語

房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。