淺論住宅項目的選址發展及原則

宜賓學院經濟與管理學院 644000

摘要：住宅項目作為固定資產，其選址關系到項目的使用性和項目對購房者的吸引力，也是項目成敗的一個重要因素。住宅選址應從生活、交通的便利性和環境、規劃等方面要素來考慮，在注重市政配套，道路建設和城市規劃等基本原則下進行。通過良好的住宅選址，建設與之相適應的住宅項目，使購房者滿足自身需求，開發商獲得較好收益，促進住宅項目的良性循環發展。

關鍵詞：住宅項目；選址；要素；原則

住宅選址是購房者購買時要考慮的一個重要因素，直接影響到消費者對住宅的選購。所以，住宅開發項目選址成為了開發商考慮的主要問題，且選址對本身商品房銷售的影響是顯而易見的。較好的項目選址不僅在生活上給使用者帶來社會效益，更能體現住宅作為商品的屬性，使住房具有資本效益。住宅項目作為一項長期性的投資和固定資產，它具有較長的周期性和固定性，一旦選定地理位置便不可改變。于是選址對于周邊自然和社會環境、交通以及未來發展等的考慮，都是住宅選址的重要依據。

1.住宅項目選址發展。住宅選址往往也就決定了人們對住宅的定位和商品房價格的高低。消費者選擇住宅區位總是希望在滿足自己居住需求的同時，更能獲得日常生活水平提高的最大滿足，并且希望自己處于有一定高度社會地位的住宅環境中。總的來說，城市經濟環境規模在發展到一定階段，就會讓人們有嶄新的居住享受和住宅滿足，這使得住宅區位在城市社會發展中有了改變和調整。

現代城市住宅選址發展主要體現在以下幾個方面：

（1）通過城市的發展更新，使得城市中心區域的地位越發明顯，對舊城的改造也使原有的城市核心區在用地功能方便發生了轉換。城市中心區由于其已經成熟的周邊配套和繁華性，有寸土寸金之稱，在城市中心位置新建大量的密集住宅，住宅類型向高層發展，檔次也不斷提高，此類住宅對城市感強的人群吸引巨大。

（2）雖然城市中心區域對購房者的吸引很大，但其高昂的價格也使大部分購房者望而卻步。此時，郊區因為遠離城市中心，周邊配套較差等，土地價格一般較低，所以容易出現兩級分化。一是占地較大，需要遠離城市的豪華別墅等低密度住宅；二是，同樣因為土地價格低而出現的低收入的居民住宅區，包括經濟適用房和低價商品房，甚至是活動板房等。

（3）以住宅集中化為表現，大量商品房集中于某一區域集中開發建設，不同區域的住宅在同一區域內呈現高度、外觀、品質等的統一性。另外，由于城市居民家庭收入、社會地位、家庭生命周期、文化狀況的差別，造成了城市居住階層的分化。

2.選擇要素。因為住宅用地的選址主要是為了使人們生活更加便利，所有環境都達到人們的要求，根據人們對這些要求的需求與重要程度，主要考慮如下要素：生活便利性、交通、生態環境、人文、規劃因素等。

（1）生活便利往往是消費者選擇住宅位置的首要考慮因素。所以住宅周邊的超市、商場、菜市場、餐館等商業設施的完備性決定了基本生存的需求；郵局、銀行、學校、幼兒園、醫院等公益設施的完備性決定了社會生活的便利與否；水、電、燃氣、電信等基礎設施的完備性決定了居住生活的基本保障。

（2）交通是人們生產生活向外延伸的必備條件。交通便利性首先體現在住宅地塊的周邊道路是否具備，即是否有道路與住宅相連相通。其次周邊公交路線，輕軌、地鐵線路及其站點等公共交通設施的設置與便捷程度也是重要因素。最后，交通道路的通行能力、暢通或擁擠與否、與其他干道的連接方便與否、道路的交通等級類型等交通通達程度情況也影響著交通便利性。

（3）住宅地塊周邊是否具有公園、綠化、水景、山景等生態環境資源，或者這些資源與項目地塊的遠近程度。現代消費者對于住宅自然環境的要求越來越高，所以在項目沒有形成自身小區環境的前提下，項目周邊生態景觀環境的優美程度、噪聲、空氣污染程度等就是人們對自然環境選擇的重要考慮。人們生活水平提升越高，這種自然環境要素對項目選址的影響就越大。

（4）人是具有社會性的，人文環境就是隨著人類社會生活要素形成的，主要包括歷史、文化、風俗習慣、消費偏好、社會地位以及犯罪狀況等等。這些要素將在伴隨在住宅周圍，形成一個基本不受個人意識影響的人文環境范圍，對購房者的影響巨大。所有的的社會人文環境要素最終將資本化到住宅的價值中，并從深層次影響到人們對居住區位的選擇。

（5）規劃因素是對住宅位置將來各方面發展的綜合影響。不僅關系到居住區位現有的狀況和周邊利用的情況，更重要的是規劃建設方案的實施將直接影響現有主宰在未來的居住區位上的變化。比如項目地址位于城市發展規劃區內，那么區域發展對住宅選址的影響就帶有長遠性。隨著城市的建設，原本處于城市邊緣的項目位置可能會逐步變成城市區域中心，這對住宅各方面價值的提升是不容小視的。

3.選址原則。在考慮了上述住宅項目選址的影響因素以后，住宅選址的基本原則是：首先滿足城市總體規劃和土地供應計劃基礎上確定項目定位；其次在現有城市交通情況下，考量市政基礎配套設施，包括由開發商自己建設的配套市政設施；最后就是符合自然環境保護要求和周邊已有設施的控制。

（1）住宅定位要與城市的總體建設規劃相一致，這也是城市規劃條件下很多土地出讓的基本要求。現代城市規劃中的舊城改造，舊地塊拆除原有建筑后，新建了辦公、商業和住宅樓，以及新辟道路、綠地和公共休息場所等，對于提高城市發展水平有很大好處。舊城改造基本面對任務繁重、拆遷安置成本高等問題，基本上土地價格也是一個城市中最高，對于項目選址而言價格便是第一問題。但應該看到，相對而言市區具有商業發達、交通便利、教育資源集中等優點，這將無疑給住宅帶來巨大吸引力，應該認真衡量，謹慎選擇舊城改造的項目選址。

（2）市政設施是住宅居民生活的基本設施，住宅項目的建設要考慮市政公用基礎設施配套對該項目存在的影響。項目選址要在市政設施配套完善的地區，以滿足對水、電、燃氣、排水、通訊、城市道路的需求。此外，住宅項目選址時應該具有地質條件良好，比較適應于建設的地理區位，動工前先查勘當地的地質條件和水文條件。

（3）住宅項目選址要考慮所在城市周邊交通發展和公共交通運行情況，在城市周邊交通便利和公共交通運行繁榮的地區選擇住宅地，會給住宅使用者的出行生活帶來便捷。住宅選址應以交通的現狀和未來發展為考慮，越是交通便利的位置越好。我國現在城市建設，特別是新建城區的住宅建設，同國外許多城市居住區選址一樣，優先發展地面甚至地下交通，并延伸到郊區，然后在其周邊建設住宅群。

（4）住宅項目選址應考慮住宅周邊的自然生態環境，注重良好生態給項目帶來的品質提高。同時，不能因為住宅的建設使得周邊的建筑利益受到損壞，盡可能避免住宅涉及對國家文化遺址、軍事禁區、一般軍事設施等的影響，并且符合法律規定。最后，項目選址對于園林綠地和古樹名木保護等也是環保和周邊設施中注意的問題。

項目選址是項目建設的前期工作，選址即確定了項目的將來。一個好的地理位置能給人們帶來各種生活便利和福利，并且使商品房的經濟屬性得以體現和提高。只有好的項目位置的選擇才會讓居民住得踏實安心，能成就購房者和開發商的雙贏，促進住宅項目的良性發展。

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