房地產開發企業建安成本控制的研究

汕頭市中海宏洋地產有限公司 515000

最近幾年在國務院穩步推進房地產調控的大環境下，房地產行業不斷重組、洗牌，開發效率必須加強、提高，這已經成為房地產行業的趨勢。由于房地產行業市場環境的逐步規范，房地產企業由規模及數量迅速膨脹、投資高回報的“粗放式”經營模式急需向“精細化”經營模式轉變。

關鍵詞：成本控制；建安成本

文章從當前房地產行業的現狀作為出發點，入手研究建安成本的控制，以成本管控的最佳途徑作為探討目的。從實踐出發，主線為開發進程，從實踐角度分析論證各階段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途徑。本文章對于加強房地產開發、控制建安成本、開發成本的降低、經濟效益的提高，實踐意義較強。

一、房地產項目成本控制的主要程序

1、決策階段

此階段是開展成本事前控制的基礎，雖然這時項目還只是設想、方案，但是它對于后續成本控制工作的影響確是很明顯。從戰略上講，其決定了項目是多元化、低成本還是其它方式進入市場。產品的定位也很關鍵，例如高、中、低等不同的檔次，實際上就大體定位了成本標準。此階段的主要工作是進行市場調查和市場分析，尋求投資機會；要對開發項目進行策劃，確定開發什么性質的項目，該項目建在何處、規模多大、投資估算額多少、投資來源是否落實、市場前景如何；該項目在經濟上是否合理、技術上是否可行、財務上是否盈利等等。通常是通過多方案比較，提出評價意見，推薦最佳方案，為項目決策提供依據。

2、規劃設計階段

決策階段確定了開發方案后，就進入規劃設計階段，規劃設計一般又分為方案設計、初步設計、施工圖設計。在這一系列的設計過程中，隨著工程實體的逐步清晰和細化，成本指標也越來越細化。特別是施工圖的設計，其主要設計標準，將嚴重影響成本，例如主體結構的混凝土含量、鋼含量、戶型的大小、交樓的標準等。。施工圖設計的全面性和準確性也將嚴重影響建安成本，通常設計變更、簽證都是產生于設計考慮的漏洞。設計變更、簽證，也是造成合同價格決算時調整的主要因素，因此對于房地產企業建安成本的控制非常重要。盡管設計費用占總開發成本的比例為 1%左右，但是卻決定了 80%以上的成本。因此設計階段通常運用限額設計以保證不超過設計概算。

3、招投標階段

嚴格意義上講，招投標并不能單獨劃分為一個階段，因為招投標是一種流程，是劃分各方權利責任，保證工程順利進行的一種手段。在工程實踐中，招投標可能一直存在，直到工程建設完成，這主要是由于工程項目建設周期較長，各業施工單位進場時間不一致，各種材料需求進度不一，以及甲方為控制成本采取的手段不同。但招投標對于房地產公司的建安成本控制非常重要，招投標時形成的招標文件、工程量清單、最高限價、洽商記錄等，是工程進入施工階段前甲方最能控制建安成本的最后一關。以固定單價合同為例，招投標時可以通過評標分析，綜合分析各施工單位對于同一分項工程的報價，從而在合同談判時取得最有利的結果。但同時也導致了在實際操作中大部分公司以低價中標為原則，不斷地壓低綜合單價現象，而施工單位也通過前期低價中標，后期以各種可以挖掘的約定不清楚的條款進行索賠，甚至故意停工的亂象，給目標成本的超支、項目現場的管理埋下隱患，因此在綜合分析的過程中，企業應在開發過程中不斷研究實際的工人定額，詢得準確的市場價格，建立相關數據庫，以準確掌握項目的綜合單價，從而避免定出一個低于施工企業普遍成本的綜合單價。

4、施工階段

取得施工許可證后，第一次破土動工即標志著開發項目進入施工階段。施工階段的主要執行者是建筑施工企業，施工企業是開發項目建設的直接指揮者和生產者。房地產開發項目的施工階段是房地產開發中的一個重要的管理階段。在此階段，開發者的意圖將得以實質性的實施，設計圖紙將變成現實。雖有資料表明對房地產項目經濟效益影響最大的是前期決策、規劃設計等，但是開發項目總投資的70%以上是在這個階段投入的，工程實體也是在這個階段形成的。其工期、質量等將直接影響到最終目標的實現。在此階段開發企業的主要管理工作，包括配合施工企業做好各項施工準備工作，如按時交出施工場地，完成場地的平整、三通工作等，及時提供設計圖紙和訂購有關設備等；對項目的費用、進度和施工質量進行控制；嚴格按照合同條款付款，審查設計變更、簽證、工程量等；協各參與單位的關系，如設計院與施工單位的關系，施工單位與材料、設備供應商的關系；參與各主要分部分項工程的驗收及最后的竣工驗收。該階段成本控制主要是事中成本控制，由于成本的不斷變化，主要是考慮動態成本控制。竣工結算等事后成本控制，主要是總結經驗為下期項目服務。

5、銷售階段

從開發程序上講，銷售階段是房地產開發過程的最后一項內容。但是由于房屋銷售的情況特殊—預售，所以該階段從地上一層之后就開始銷售了。而且，一般房地產項目開發是分期進行的，銷售工作幾乎是連續不斷。但是此階段的成本在整個投資中所占比例很小，主要是銷售廣告費、銷售人員的工資或者銷售代理費。

值得一提的是，在銷售過程中主要前后策略及營銷思路的統一，這樣可以避免不必要的麻煩，例如促銷優惠比例及期限。在制定房屋銷售合同時也應特別注意交房日期，通電、暖、氣等的承諾。由于房地產項目開發周期長、不確定性因素多以及國家政策的不斷變化，而房地產企業由于承擔著較大的投資資金風險，希望越早收回投資越好。加上銷售吸引顧客的需要，在銷售合同中都需要承諾一定的時間期限。然而延期交房等事件也是經常發生的，這時對于合同設計的條款就顯得非常重要，比如房地產企業違約時的處理方式，違約金的比例等，都是防不必要成本發生的方法。

二、建立數據庫提供定量支持給成本控制

成本數據庫是對過去工程項目實施中成本數據的總結和沉淀，根據不同的區域、業態、檔次、技術標準、來進行分類存儲的。其中主要包括有技術指標和經濟指標兩大內容，經濟指標體現的主要是按照成本科目劃分，每個科目在建造過程中產生的單方成本費用，技術指標則是對不同口徑的項目中各類材料、重要人工等一些主要內容在技術上的含量進行具體分析，例如混凝土含量、鋼筋含量、窗地比等一些技術內容。

根據不同的數據來源，成本數據庫能夠分為企業外部數據庫和企業內部數據庫。企業內部數據庫主要是根據本企業的內部項目做出分析得出的，外部數據庫主要是根據調研手段從其他企業來獲得的數據。

三、建立成本數據庫的意義

1、提供經濟指標支持給目標成本

在成本數據庫中，包含的經濟指標對于目標成本合理的下達有著理論指導的意義，完整的一份數據庫，是按照區域、業態、檔次技術標準等一些口徑來分類整理的。對于新開工的項目，需要合理的目標成本，而目標成本定價太高會產生浪費，而目標成本定價太低又不能實現，從而無法達到執行目的，因此，數據庫的作用就能得到展現。房產企業會按照新開項目的規劃與標準，在內部數據庫中就能夠找到相關開發項目，對一定幅度的人工、材料漲價等一系列因素進行考慮，同時分析對比外部數據庫中類似項目，給新項目制定一個合理的目標成本。

2、提供技術指標支持限額設計

項目不同，技術指標的含量也就不同，但在相同區域中類似項目在主要的技術內容上沒有根本性差別，所以開始設計項目時，可以按照成本數據庫中的技術指標給設計單位一個合理的技術指標，既能夠有理的說服設計單位，同時也能夠節省企業自身建設成本。

3、提供數據支撐項目實施過程中動態成本的控制

在項目開發過程中，動態成本中已發生金額在逐漸擴大，項目的成本管理人員在此時能夠參考相關項目的數據庫之中相關科目以及已經發生的成本來對比分析，過大偏離發生時，能夠及時的提出預警，從而達到建安成本控制的目的。同時也存在這樣的情況，因為每個項目都具有獨立性，項目與項目之間不可能完全相同，當成本已超支，但現場又不得不實施某項目內容的時候，也應反思目標成本制定的合理性，綜合分析項目的特殊性，區別對待，避免刻板地定義目標成本，從而為后期開發的項目提供經驗數據。

結語：

項目開發成本主要由土地成本、建安成本、間接成本、融資成本、營銷成本五部分構成。其中一線城市的土地成本占比高，一般在 60%左右，建安成本一般占比約為 35%，中小城市土地成本一般占比只有 20%多，建安成本的占比約達到 75%，這兩部分構成了房產企業的主要支出內容。

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