關于房地產開發各階段成本控制的看法

揚州嘉年華置業有限公司 江蘇省揚州市寶應縣 225811

摘要：目前，居民消費水平持續提高，對于住房消費來說，逐漸成為關注熱點。通過刺激住房消費，對于房地產企業來說，能夠實現自身自身較為良好發展。現階段，房地產市場得到有效發展，但是競爭激烈程度逐漸加大。基于此，對于房地產企業來說，只有從項目成本方面做起，成本予以有效控制，企業才能得以生存，同時能夠實現自身有效發展。本文從成本控制方面著手，闡述自身關于成本控制相關看法。

關鍵詞：房地產開發；各階段；成本控制；看法

對于成本控制而言，屬于房地產管理實施階段，較為重要內容。項目運作實施階段，應該力求實現貫穿全程。特別對于房地產企業來說，面對激烈市場環境競爭，只有力求實現經濟效益，成本控制落實到位，競爭實際開展過程中，成本優勢才能充分凸顯。

一、設計階段成本控制策略

（一）工程設計階段，提倡招投標制度

對于廣大建設單位來說，實際開展委托設計環節，需廣泛推行競爭機制。只有這樣，才能充分實現成本、進度、質量控制。設計單位選擇環節，力求運用設計招標，最終實現設計方案合理選擇[1]。設計方案確定環節，采用組織競選方式，能夠真正實現科學選擇，設計質量方面，予以充分保障。對于具體設計階段，應從實際情況方面著手，分階段予以招標。

（二）技術和經濟力求有機結合

對于造價控制來說，屬于全階段控制。與此同時，屬于動態控制。尤其對于設計階段，面向單體予以設計方案需要全面有效確定，初步設計力求充分落實。只有這樣，建設項目才能初具模型，同時保障方案能夠實施。對于設計階段來說，需要力求實現良好造價控制，同時力求加強不同設計方案對比，關于那些不合理設計，還需認真提出合理化自身意見。只有這樣，造價控制目標才能順利實現，并能真正實現合理節約投資。

（三）推行合理化限額設計

通過限額設計，遵循批準投資，對于初步設計來說，能夠實現有效估算控制。充分遵循設計總概算，施工圖設計更加到位，概算能夠實現真正控制。基于開發單位方面來說，所謂合理化限額設計，通常指在有效資金條件下，工程標準方面，具體規模方面，能夠實現較為合理確定。遵循限額設計原則，根據分解投資額，合理控制工程項目量，設計才能充分落實。與此同時，事先加強內部調整工作，從投資措施方面著手，力求實現節約。只有這樣，無論造價還是工程量，都能實現有效控制，不會超出限額范圍。

（四）設計出圖之前，注重加強審核

出圖之前，需要不斷重視加強審核。審核工作只有充分到位，才能真正實現良好工程變更控制。正式實現出圖前期，對于廣大開發企業，有必要還需組織相關專家，關于圖紙開展審核，技術方面來說，合理性能否保障。對于具體施工來說，能否真正可行[2]。對于工程造價而言，能否具備經濟特點，普遍需要予以有效審核。只有力求實現基于各個角度，不斷加強關于圖紙審核，才能使設計質量方面來說，真正得到有效提高。

二、招投標階段成本控制策略

（一）對于招標工作，需講求誠信

實際進行招標之前，需對施工單位信息方面，予以較為嚴格審查。如果情況較為必要，應該予以實地考察工作。關于諸多不良現象，也能得到充分有效避免。招標工作具體實施階段，才能充分實現公平公正，同時能夠公開。項目成本方面來說，才能真正實現較為良好控制。

（二）關于招標文件，需要力求做好編制

對于造價管理人員來說，需要注重加強數據以及資料有效篩選，同時不斷加強總結。關于各種潛在因素，是否影響工程項目成本，需要對其予以有效預測，同時注重加強分析。然后，招標文件方面，需要加強對其編制。招標文件內容方面，一旦涉及費用，力求加強條款不斷推敲。只有這樣，日后造價控制才能到位。

（三）加強評標管理

對于評標階段而言，注重加強投標文件分析，這樣才能有效避免不平衡報價產生。除此之外，加強投標單位鼓勵，使其能夠基于專業角度，提出合理有效建議或者對策[3]。對于實際招標環節，從群體項目優勢方面著手，無論品牌還是供應商，能夠充分予以保障長期合作。保障質量作為前提，同時實現價格優惠，進行達到雙贏目的。對于評標實施階段，報價評審力求合理，充分考慮工作內容，加強施工方案評判。通常來說，關于定標實施階段，關于施工隊伍選擇，報價力求合理。對于施工隊伍來說，需要對其予以綜合考慮。資信情況究竟如何，經濟狀況是否良好，施工能力能否保障。

三、施工階段成本控制相關對策

（一）施工組織設計方面，注重加強審查

通過合理有效施工組織設計，對于承包方來說，能夠充分保障施工作業順利進行，屬于綱領性文件。除此之外，發包方質量方面，能夠得到有效保障。無論工期還是成本，能夠得到有效目標管理。第一，項目真正開工之前，對于施工組織設計來說，應通過建設單位監理單位審核，只有得到認可，對于施工單位來說，施工才能順利開展。第二，對于施工方案審核階段，力求實現優秀方案選取。只有這樣，額外費用支出方面，才能得到有效避免。第三，需要力求實現良好施工進度計劃。一方面，施工按期竣工。另一方面，趕工等方面費用，能夠得到充分降低。第四，施工順利方面，力求實現合理安排。力求實現資源優化升級。第五，關于施工機械，需要加強審核，這樣才能降低工程費用。

（二）工程款支付方面，力求實現嚴格控制

第一，對于工程進度來說，一旦符合合同規定，滿足付款實際要求，對于造價工程師來說，應按照實際工程量，予以科學有效審核工作。關于不合格部分，需要對其予以有效扣除。進度付款金額方面，才能予以充分確定。第二，對于工程進度來說，如果未滿足合同規定，應避免工程款預先支付。第三，對于工程進度來說，如果符合合同規定，與此同時，付款依據得到出示，對于開發商，付款力求及時到位。

（三）工程變更控制

對于建筑工程來說，本身存在成本高特點，同時工期相對較長，施工技術較為復雜。對于工程項目變更，需要對其予以有效控制。究其原因，勘察設計階段，工作如果沒有到位，施工實際環節，工程量方面，容易導致變化。除此之外，因素一旦產生相應變化，事前難以有效估計，容易引起設計修改問題，或者產生原材料更換現象，甚至最終導致工期延誤。基于此，措施如下：第一，設計變更一旦出現，力求減少變更數目[4]。第二，和設計單位之間，注重加強密切合作。第三，變更程序方面，力求實現較為嚴格制定，不合理變更現象，需要予以有效控制。第四，關于工程變更，技術經濟分析力求到位。第五，工程變更一旦發生，對價款方面，需要予以合理確定。

四、竣工階段成本控制有效措施

第一，結算內容方面，力求充分滿足合同條款內容。只有充分滿足合同條款，結算實施階段，才能作為依據和參考。

第二，變更簽證方面，需要注重加強核實。與此同時，隱藏驗收記錄等方面，需要注重加強檢查。

第三，對于工程量計算，需要注重加強審核。只有工程量正確，才能利于工程造價控制，計算能夠更加順利。

第四，關于定額套用，或者取費方面，注重加強審查。無論人工還是材料，或者機械費用，指令性指標才能不斷完善。

五、結束語：

綜上所述，本文從成本控制方面著手，闡述自身關于成本控制相關看法。對于建設項目來說，只有力求實現良好成本控制，工程管理才能充分落實。項目效益方面，才能真正得到有效提升，才能真正實現企業較為良好經濟利益。

參考文獻：

[1]呂格俊.淺析房地產開發各階段成本控制[J].城市建設理論研究（電子版），2015，（27）：711.

[2]張雯靜，張幸福.淺談房地產開發設計管理階段成本控制[J].建筑·建材·裝飾，2015，（16）：53-53.

[3]雷嬌.淺議房地產開發各階段成本管理[J].經濟視野，2014，（15）：356-357.

[4]江麗.淺議房地產開發成本控制存在的問題及對策[J].現代商業，2010，（21）：65-66.