城市化進程中的舊城改造的問題及管理對策

宜賓學院經濟與管理學院 四川宜賓 644000

摘要：自本世紀初開始，我國的經濟發展可以說是突飛猛進，直接帶動了我國各個行業的發展，這在歷史上都是不多見的。而與之相適應的就是城市的發展與進步，城市建設要想跟上社會的發展，就必須重視舊城的改造問題，舊城改造一方面能夠更好的美化城市的環境，另外也能夠給城市人民的生活帶來更大的方便。但是，目前，舊城改造在具體實施的過程中，出現了很多嚴峻的問題，這些問題必須得到相應的解決，否則必將影響我國城市化的進程。

關鍵詞：城市化；舊城；改造；問題；對策

引言：

隨著城市的發展，城市中心地位得以確立，城市功能在發生著變化，國家在新區建設方面控制比較嚴格，舊城改造已經漸漸的提升到與新區開發同等重要的位置。一般來說，舊城改造就是充分的開發和利用過去的舊城區，將舊城區中與現代社會發展不相符合的部分進行改建，進一步提升它的使用功能和使用的價值。為此，針對存在的問題使用相關的解決方法是城市規劃研究工作中要研究與探討的關鍵課題。本文總結分析了城市舊城改造中存在的廣泛問題，并就此提出了自己的一些建議，以期和有關人員進行經驗交流。

1、城市舊城區的產生與舊城改造概述

1.1城市舊城區的產生。

城市舊居住區，是在城市的長期歷史發展中漸漸產生的城市在每一個歷史時期發展的縮影。舊城區通常具備相對豐富的歷史文化遺存，相對完整的歷史格局與陳舊風貌，但也存在比較陳舊的基礎設施、質量相對差的房屋、城市格局尺度相對小、人口密度相對高并且居民收入低等某些問題。

1.2城市舊城改造概述

概念：城市舊城改造指的就是對城市中的舊城區實施開發再運用，進一步完善與提升其應用功能，讓其可以適應現代化城市經濟發展與社會發展需要而實施的改造活動。

作用：隨著城市經濟的持續發展，實施舊城改造已變成必然趨勢。第一，舊城改造展現了政府改造城市形象的決心；第二，這是適應人們持續提升的生活質量水平的需要；第三，是城市經濟構造與產業構造調整的要求；第四，是為讓資金流向的要求得到滿足；第五，是城市現代化發展的內在要求。

特點：第一，舊城改造工程由多主體一起參與。現在，舊城改造的投資主體不再簡單的只有國家政府，社會各層次各界人士都能變成投資主體，產生了政府、外商、企業、社會組織等多主體的投資系統。第二，舊城改造的重點原因是經濟效益。在舊城改造中房地產業是主體，而這產業的發展關鍵遵循經濟規律的發展，以完成經濟效益為關鍵目標。受此影響，經濟效益變成舊城改造最主要的原因。第三，往多元化的方向發展的利益。現在，中國施行的是市場經濟機制，而且市場經濟愈來愈開放，經濟活動也一定會隨著市場機制的發展而開展。鑒于舊城改造投資主體的多元化，利益的追求也相應地往多元化的方向發展。

2.舊城改造中常見的問題

2.1急功近利，大拆大建

部分城市在舊城改造方面與國家的相關規定不相符合，不遵循以維護、合理利用、調整布局的原則方針，沒有進行統一的規劃，在實施集中改造的前期，往往追求速度，急于求成，將改造的標準定得比較高，造成大量的拆遷工作，有的完全可以再利用的古建筑，甚至還有一些新建的房子全都納入拆遷的范圍，造成了極大的浪費，導致大面積的拆遷改建，由于規模太大，拆遷太多，無力安置，變在安置的過程中大打折扣，重視住宅，輕視配套設施，顧上不顧下，單純的強調局部利益，忽視了整體利益。

2.2黃金地段受到追捧

有的舊城區由于地理位置優越，處于城市的繁華地段，人口和建筑物都相對分散，具有非常好的開發誘惑，一般都是早早的就被列入到改造的行列，與此相反的就是，一些地處偏僻背巷，主要的住戶都是困難戶和危房戶，這樣的地段往往無人關注，而這部分居民是城市中最需要關注的人群，需要舊城改造為他們改善居住環境，但是在實際的操作中，卻因為無利可圖，而被直接拋棄，開發商基本都沒有意愿進行改造投資。

2.3改造缺乏總體規劃，零星分散較多

國家相關規定有明確的說明，城市的新區開發必須與舊城改造進行統一規劃，合理進行布局，要做到因地制宜，進行綜合性開發，每項建設的工程選址、定點，不能夠影響城市的發展，不可以危害城市的安全，不能使城市的環境遭到污染和破壞。但是在實際的操作中，一些地方追求高額利潤，便見縫插針，甚至私自占用公共配套項目用地，導致房屋改造混亂，沒有顧及基礎設施，出現很多改造的死角，改造了舊城結果還是舊城。

2.4不重視對古跡等老建筑物的保護

中國舊城歷史悠久，很多都蘊藏著豐富的文明古跡，而這些文明古跡由于時間比較久遠，與現代的城市建筑不相融合，影響了城市的整體形象。城建相關人員以及開發商只是看到了舊城中文明古跡占地面積大，但是容積率卻比較小，沒有充分的認識到古建筑所蘊含的人文價值。另外，舊城中很多文明古跡都被作為旅游景區，這些景區所產生的經濟效益沒有其他商業性建筑的收益高，所以也容易被忽略。但是，一個城市的復興不能單看表面的繁華昌盛，更主要的還是要有文明藝術的傳承和完善，因此，在舊城改造的同時應該對前史遺存進行保護。

2.5環境破壞較嚴重

舊城中居民的生活比較集中，生活空間相對擁擠，公共設備落后，環境質量差。所以，舊城改造的時候，一般都采取加大修建的密度，增加建筑的高度來解決舊城中存在的問題。這樣，土地的利用率確實是提高了，一定程度上改善了土地緊張的問題，但是，更為嚴重的是，環境惡化較嚴重。高層建筑的容積率相當之高，單位面積內的居住人口不斷增加，由于土地緊缺，配套設施、美化覆蓋率等簡單構成供需矛盾，加重了城市環境的惡化。

2.6缺乏對舊城改造的復雜性的了解，把問題簡單化，不論詳細狀況一律使用推倒重建的開發模式，造成人力、財力與物力的浪費，破壞之前城市的空間構造與原有的社會網絡。對“舊區”的了解就是城市的“爛攤子”、“包袱”與“臟、亂、差”的代表，放開手腳祛除這些“毒瘤”就是舊城改造。再加上強大的商業利益的促進，以前在舊城改造中的詳細工作使用了不分良莠，大肆拆遷，整平土地重建的辦法。這樣的做法收效甚微、工作簡單，但是常常直接摧毀了城市原有的社會構造、文化脈絡、風土人情，而且市場化運作對高回報的追求，每每突破城市規劃對建設控制的各類需求，造成城市歷史格局、肌理的破壞與喪失傳統風貌。

3.舊城改造的管理對策

3.1舊城改造與新房建設同步進行

舊城改造時，應該采取科學的拆遷形式，在沒有進行實際的拆遷之前，應該針對整個城區的舊城改造問題進行實際的調查，充分考慮拆遷區域的經濟情況和財政支撐的能力。拆遷的規模應該根據拆遷地區居民的普遍收入和社會的承受能力來確定，堅決不能一味的大拆大建。具體改造的項目應該包括城市道路交通；城市環境綠化等等。將現代城市的經營理念納入到舊城改造之中，詳細分析改造的經濟效益，保證舊城改造工作的實踐性。在舊城改造的有效引導下，形成合適的比例，確定開發的規模，實現基礎設施的承受能力與經濟的可持續發展相適應。

3.2舊城改造與解危解困相結合

舊城偏街背巷中的居民基本都是貧困居民，舊城改造也可以從某種意義上理解為解危解困的工作，所以應該優先進行貧困戶集中地段的改造，對特困戶進行優先補償安置，優先出售商品房，有計劃的在城郊等地興建良好的生活設施，盡量提供價格較低，條件較好的經濟適用房，按照標準進行補償，解決低收入者拆遷入住問題，提高被拆遷所有人的積極性。同時制定相應的政策，確定商用拆遷應該給出的增值稅比例等，降低拆遷補償不應該存在的差距。

3.3舊城改造與房地產的綜合開發相結合

在舊城改造中，必須統一規劃，統一征地，統一使用，統一管理，要有計劃的進行開發和建設，這樣與房地產開發的綜合結合，能夠有效的避免零星分散的改造帶來的嚴重問題，也能夠避免重住宅，輕配套的問題。因為在綜合開發中，無論是從規劃設計，到土地開發，直到房屋的建造、竣工和驗收，直到交付使用，這些環節都是環環相扣，相互配合、協調發展的，主要的目標就是經營城市，提高城市資源的價值，提升城市的核心競爭力，保證城市的可持續發展。舊城改造的順利實施，能夠優化城市的資源，提升土地整體的價值，無論世界上哪一個國家，基礎設計建設的資金基本都來自土地，政府通過改造獲得基金來源，也為舊城改造奠定了良好的物質基礎。所以，房地產綜合開發能夠使舊城改造盡快的走出誤區。

3.4加強對古建筑的保護工作

自本世紀以來，幾乎每一個城市在發展的過程中都面臨著改造的任務，可是每座城市都有其歷史的文化痕跡，都有一定的前史背景，特別是一些歷史上有名的文化古都，這些城市保存下來的前史古跡和前史街區的數量較多，資源豐厚，歷史階段明確，如何更好的保護這些遺產，做好繼承和保護，是至關重要的。但是在城市化的腳步加快的今天，城市區域不斷的擴大，城市舊城改造的任務給文明遺產的維護和使用帶來了空前的機緣和挑戰。最好的辦法就是嚴格按照我國相關保護的規定，將舊城改造的基本原則與舊城區的歷史文明相結合，將舊城區進行具體劃分，根據不同的歷史面貌進行區隔，結合建筑的實際特點進行總體面貌的修建和細節的完善。這樣使舊城區總體上做到“大統一，小改變”。保證每一個有特性的建筑語言的存在和完好。

3.5加強環境保護的問題

舊城改造必須循序漸進，堅持可持續發展的戰略，絕對不能以犧牲環境作為代價。因此，要充分的重視生態環境的問題。在改造上，不可隨意擴大規模，盡量提高舊城區居民的生活質量。做好綠化節能工作，可以在市內的空坪上建立小型的綠化園，若郊外條件允許，可以建立一些大型的觀光公園。

3.6必須走可持續發展的道路

政府是城市建筑經過的開發者與維護者，首先一定要樹立全面、健康、可持續的發展戰略。把對舊城的開發工作主要放在對產業、用地構造的調整與基礎設施的完善，歷史文化名城和街區的保護以及開發運用，社區構造的完善和社區物業管理等全局性長遠目標，適當安排舊城改造的項目規模，克服與防止大拆大建的情況。于此同時，政府一定要堅持以公共利益為主，運用經濟優惠政策來吸引開發商，對他們實施減免稅，在對舊城的改造中充足保護他們的利益。在對舊城實施改造的經過中不但要保護開發商的利益，更要保護公共的利益，例如在住房的建筑經過中，要思考居民住房的日照、通風，采光和環境的維護等的經過。

小結：

舊城改造不是局部改造，關系到城市整體機能的發揮，涉及面廣，工程復雜且系統。一方面要做到經濟效益的平衡，還要關注城市居民的生活居住環境，重視公共設施的建設，保證城市綜合環境質量的提高，最終實現城市的長遠發展。

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緩慢下降，手推車同時向樓層內移動；當單元體的另一端全部進入樓層時將平推車放至于單元體的正下方，將平板推車由掛鉤掛在預先固定在柱子上的安全繩索上，防止小車滑落，再隨著卷揚機的緩慢下降，單元體漸漸的完全放入平板推車上；樓層內信號工對卷揚機操作工叫停；樓層內搬運組組長確認單元體隨小車放置平穩后，拆除吊運帶，固定在吊具上，關閉防護門或設置臨時警示帶，通知卷揚機操作工下放吊具，進行下一單元板塊吊運。

5.單元板塊層間轉運：樓層內操作人員將單元體運至指定位置，從平板推車上卸下后存放。

七、本施工技術效益分析

直接經濟效益：適用本法進行單元板塊的垂直運輸，能極大地在保證安全的前提下，較傳統的垂直運輸方式（層間搭設卸料平臺）相比，具有經濟、方便、實用的特點

目前，高層建筑尤其是超高層建筑的垂直運輸問題是所有施工單位亟待解決的問題，本工法制作簡單、應用廣泛，能很好地解決這一難題，實現“多快好省”的戰略目標。

作者簡介：

樂田（出生：19880209），性別：男，民族：漢，籍貫：湖北省仙桃市人，職稱：工程師，學歷：大專，研究方向：室外幕墻施工。

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工安全隱患增加，如何確保施工安全也是施工重點。首先對設備的使用和操作我們做好安全技術交底，掌握設備使用和保養重點，派專職安全人員跟班作業，通過安全學習會討論和解決設備操作安全隱患，增強全員安全意識，形成安全無小事，上下齊抓共管的局面。

七、施工現場質量控制及應對措施

質量是企業的生命，我們一直把質量控制做為我們施工的重點。埃塞工業非常落后，埃塞鐵路建設鋼材全部靠進口，但是很多地材必須要靠當地解決，鋪軌、架梁、道砟及骨料生產是我們控制的重點，特別是橋梁、軌枕及電化立柱預制是我們質量控制的關鍵，預制產品的材料組成的水泥、碎石及天然砂，高標號混凝土對原材料質量控制要求嚴格，水泥質量調差太大，生產工藝落后且生產廠家很少，沒有選擇，天然砂開采落后，原材料質量難以保證，施工環境溫差太大，預留軌縫很難控制。影響施工質量的因素很多。

我們充分認識到埃塞的現實情況，配備充足的試驗人員和試驗設備，加強對原材料的取樣檢測，不合格材料嚴禁入場，對橋梁、軌枕、電化立柱預制采取企業內部認證，整道采用大型整道設備來提高整道質量和效率，不管是預制、鋪架施工必須有技術人員全程跟蹤指導，發現有問題及時改正。全部實現過程控制確保施工質量。

八、施工管理效果及經驗總結

1、通過加強對物資和設備的組織，抓住了項目管理最重要的一環，使項目的施工生產有序穩步推進起到了決定作用，保證了施工工期。經驗總結值得改進的就是要繼續做好物資設備計劃的準確性，包括規格、型號、品牌；采購物資和設備要嚴格按照規格、型號；把好采購物資和設備的質量關，避免不必要的浪費。

2、通過對勞工使用和管理的探索，尋找到了一條適合項目使用勞工的途徑，為施工提供了良性保障，也為埃塞政府培養了一大批鐵路建設人才，并且解決了埃塞國民的就業。但是我們還要繼續完善勞工管理辦法，建立招聘、培訓、培養、使用和獎懲機制。

3、項目通過加強安保工作，采取有效措施保證了人生和財產安全，但是還有不足之處，安保工作還有待改進：充分尊重對方，獲得對方信任和好評；加大協調和溝通力度，取得當地政府和人民的支持。

以上對于埃塞項目管理重難點還不全面，深度還欠缺，我認為要做好項目的管理工作，要認真分析項目的管理重難點，只有找準了項目管理重難點才能制定一個高質量，可操作性的項目策劃。僅僅是我個人的觀點，請給我提出寶貴經驗。

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