“掃蕩”全球二線樓市計(jì)劃

房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊（Knight Frank）最近在一份報(bào)告中稱(chēng)，主權(quán)財(cái)富基金、銀行、大型開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司是中國(guó)海外房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)背后的主要力量，2013年總投資規(guī)模觸及120億美元，而2009年只有6億美元。

萊坊高級(jí)主管林浩文（Thomas Lam）表示，目前為止，來(lái)自中國(guó)超高值個(gè)人（即資產(chǎn)至少為3000萬(wàn)美元的個(gè)人）的投資也扮演了一定的角色，預(yù)計(jì)未來(lái)他們的參與將穩(wěn)步增加。

富有中國(guó)買(mǎi)家的一些房產(chǎn)購(gòu)置交易頗引人注目，尤其值得一提的是，SOHO中國(guó)有限公司（SOHO China）首席執(zhí)行官?gòu)埿琅c巴西Safra聯(lián)手收購(gòu)了位于曼哈頓的通用汽車(chē)大廈（General Motors Building） 40%的股權(quán)，以及張欣斥資 2600萬(wàn)美元購(gòu)買(mǎi)了曼哈頓的一座聯(lián)排別墅，《華爾街日?qǐng)?bào)》（The Wall Street Journal）一年前對(duì)此進(jìn)行過(guò)報(bào)道。

不過(guò)，其他許多公司則顯得較為低調(diào)。高緯環(huán)球（Cushman Wakefield）執(zhí)行董事謝潑德（James Shepherd）表示，中國(guó)的有錢(qián)人通常喜歡避開(kāi)公眾視線購(gòu)置房產(chǎn)，因此對(duì)于市場(chǎng)的影響情況有可能很少見(jiàn)諸報(bào)端。他在2014年10月份曾經(jīng)就中國(guó)人海外購(gòu)置房產(chǎn)做過(guò)報(bào)告。

中國(guó)政府只允許個(gè)人每年在海外投資5萬(wàn)美元的資產(chǎn)，投資類(lèi)型不限，不過(guò)根據(jù)中國(guó)央行呈遞國(guó)務(wù)院的建議書(shū)摘要，央行希望為了那些工作在上海自貿(mào)區(qū)的、符合條件的個(gè)人放松這一限制。

高緯環(huán)球稱(chēng)，目前來(lái)看，投資者們可能通過(guò)合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者（Qualified Domestic Institutional Investors， 簡(jiǎn)稱(chēng)QDII）項(xiàng)目等間接途徑來(lái)投資。萊坊亞太區(qū)資本市場(chǎng)主管布魯克斯（Neil Brookes）表示，一些有錢(qián)人還通過(guò)離岸公司購(gòu)置房產(chǎn)，可能是他們自己的公司，也可能是入股擔(dān)任股東的公司。

全球金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)人突然對(duì)海外房產(chǎn)感興趣有很多原因。首先當(dāng)然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的放緩。另外海外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的逢低買(mǎi)進(jìn)機(jī)會(huì)，尤其是在金融危機(jī)之后。這些物業(yè)不僅收益率很可觀，而且存在升值機(jī)會(huì)，此外投資這些物業(yè)的融資成本也比國(guó)內(nèi)要低。萊坊稱(chēng)，即使在價(jià)位較高的海外“門(mén)戶(hù)城市”，頂級(jí)辦公物業(yè)的回報(bào)率也有4%-6%，與上海和北京的回報(bào)率相當(dāng)，但紐約、倫敦和悉尼的融資成本可以低至3%-6%，而中國(guó)國(guó)內(nèi)融資成本高達(dá)8%甚至更高。

自2005年以來(lái)人民幣升值25%，這也意味著中國(guó)投資者手中的錢(qián)價(jià)值更高。謝潑德表示，他們（中國(guó)投資者）乘著人民幣升值的東風(fēng)，因此處于非常有利的位置，現(xiàn)在他們開(kāi)始對(duì)這些資本進(jìn)行投資。

這些投資者背后還有中國(guó)政府的支持。謝潑德說(shuō)，北京通過(guò)放松對(duì)海外投資的限制積極鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)，一來(lái)可以減少中國(guó)的外匯儲(chǔ)備，二來(lái)這些中國(guó)公司也可以實(shí)現(xiàn)海外投資多元化。

高緯環(huán)球也認(rèn)為中國(guó)富人及民營(yíng)企業(yè)是中國(guó)海外房地產(chǎn)投資的“主力軍”，他們的海外投資數(shù)量超過(guò)了國(guó)有企業(yè)。在高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的2013年單筆規(guī)模在250萬(wàn)美元或以上、總計(jì)158億美元的中國(guó)海外房地產(chǎn)投資中，民營(yíng)企業(yè)及富人進(jìn)行的投資有70筆左右，總金額約為100億美元，而相比之下，國(guó)有企業(yè)進(jìn)行的投資在30筆左右。

布魯克斯稱(chēng)，2014年，涌入悉尼和墨爾本的中國(guó)房地產(chǎn)投資資金創(chuàng)下了紀(jì)錄，而進(jìn)入倫敦的總投資資金在下降，這或許是因?yàn)閭惗氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格太高了。

不過(guò)，中國(guó)富人在奔向他們所熟悉或是他們的孩子可能會(huì)去上大學(xué)的城市之際，可能也開(kāi)始考慮投資所謂的二線城市。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，這些城市的房?jī)r(jià)有很大的升值空間。

萊坊稱(chēng)，這是因?yàn)樽钍軞g迎門(mén)戶(hù)城市高端寫(xiě)字樓的收益和10年期國(guó)債的收益率之差已收窄，這意味著投資回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)低了。而包括法蘭克福、馬德里、休斯敦、華盛頓、珀斯和布里斯班在內(nèi)的其他很多城市能給投資者帶來(lái)的回報(bào)率要高于倫敦、紐約和悉尼。