淺析危舊直管公房的改造問題

陳玥

柳州市房產(chǎn)管理局柳南管理所 廣西 545005

摘要：直管公房中磚木結(jié)構(gòu)的房屋，由于建造年代久遠(yuǎn)、房屋陳舊、耐火等級低等原因，結(jié)構(gòu)性安全隱患和消防性安全隱患普遍較為嚴(yán)重，針對危舊直管公房改造過程中出現(xiàn)的若干問題，結(jié)合實(shí)例說明改造的方式、方法及采取的措施。

關(guān)鍵詞：直管公房；危舊房改造；措施、方法

直管公房是指由國家各級房地產(chǎn)部門享有所有權(quán)的房屋。管理形式表現(xiàn)為某市某區(qū)的房管所。建造年代久遠(yuǎn)的直管公房簡稱老舊直管公房。在柳州市房產(chǎn)管理局柳南管理所管轄的公房中，老舊直管公房有百余處，建筑面積達(dá)六萬平方米以上。其中七成老舊公房被鑒定為危房。由于建造年代久遠(yuǎn)、房屋陳舊、耐火等級低等原因，結(jié)構(gòu)性安全隱患和消防性安全隱患普遍較為嚴(yán)重。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)危舊直管公房改造一直是我們修繕工作的重點(diǎn)。

一、危舊房分布百余處，點(diǎn)多面廣

在柳州市柳南房管所和市規(guī)劃局繪制的一張圖紙上，布滿了大大小小的“黑點(diǎn)”，這“黑點(diǎn)”就是目前市區(qū)直管公房的分布處。黑點(diǎn)多達(dá)100多處，分布之散、之廣，幾乎遍及市區(qū)各個角落。而危舊直管公房絕大部分零星分散在城市的核心區(qū)域內(nèi)。這些危舊房面積最大的有二、三千平方米，最小的僅二三十平方米，以小面積居多。柳州作為桂中商埠，太平西街、谷埠街等的騎樓建筑風(fēng)格是城市的一大特色。根據(jù)古城控規(guī)要求，地處古城核心保護(hù)區(qū)、古街古巷保護(hù)區(qū)、古建筑保護(hù)區(qū)內(nèi)的公房嚴(yán)格按原層數(shù)翻建；位于古城邊緣、非核心區(qū)內(nèi)的公房，結(jié)合周邊環(huán)境，改造為以三層為主，局部四至五層的住宅。

二、磚木結(jié)構(gòu)建筑損壞成因分析

危舊直管公房基本為磚木結(jié)構(gòu)房屋，建筑形式以磚作外墻，木質(zhì)門窗、屋頂、梁柱、樓板構(gòu)成的房屋。由于建造年代久遠(yuǎn)，絕大部分已經(jīng)超過其設(shè)計使用年限，結(jié)構(gòu)性安全隱患較為突出。且大多以木構(gòu)件為主要承重構(gòu)件，大部份木結(jié)構(gòu)的屋架端頭、梁頭、節(jié)點(diǎn)等受腐朽蟻蝕已變形、位移，磚混結(jié)構(gòu)的墻體、樓板、梁柱等普遍磚體風(fēng)化、抹灰層脫落，墻體開裂變形。廚衛(wèi)不配套，房間擁擠密集，結(jié)構(gòu)、功能、布局不合理，存在比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)安全和消防安全隱患。

三、改造實(shí)施方式

（一）零星翻修。即將零星分布的磚木結(jié)構(gòu)危舊直管公房在原用地范圍內(nèi)局部拆除后翻修改造。改變原有公用廚衛(wèi)的格局，改建成廚衛(wèi)配套，布局合理的多層建筑。

（二）成片改造。即將相鄰的多棟直管公房成片拆除，重新建造成符合公租住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的磚混結(jié)構(gòu)配套的單元式公租住房。

這些一般都改變了原建筑的使用功能，為重新分隔利用原建筑的空間，就必須對原結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆除、加固、翻新、擴(kuò)建及新建的設(shè)計和施工。

四、危舊房改造的主要設(shè)計和施工內(nèi)容及常用方法

（一）危舊房改造設(shè)計和施工的一般內(nèi)容為：地基基礎(chǔ)的驗(yàn)算與加固，結(jié)構(gòu)的驗(yàn)算與加固，裝飾工程需拆除墻或增加荷載的驗(yàn)算與加固，木結(jié)構(gòu)構(gòu)件的替換等。舊房無設(shè)計圖紙，設(shè)計前必須進(jìn)行現(xiàn)場查勘，查明設(shè)計中各關(guān)鍵部位的情況。施工時先確定施工方案，再按規(guī)范及已定方案施工，并經(jīng)常觀察，設(shè)置觀測點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)原結(jié)構(gòu)變化，必須找清問題，及時處理，方可再行施工。

（二）危舊房改造設(shè)計和施工的常用方法

1、直接加層的設(shè)計：原建筑比較完好，無裂縫等異常情況，原設(shè)計圖紙及地質(zhì)勘察資料等齊全，通過驗(yàn)算可直接加層，或局部加固后直接加層。

2、改變原結(jié)構(gòu)承重體系外套框架：原建筑必須保留，但不能加層改造的情況下采用這種設(shè)計方法，設(shè)計中必須處理好新舊建筑間的連接，新基礎(chǔ)對老基礎(chǔ)的影響。

3、內(nèi)部改造設(shè)計：設(shè)計前須查清原結(jié)構(gòu)情況，局部拆除的要先確定加固方案和拆除步驟，讓施工人員得以明確。在對太平西街等老城區(qū)的騎樓建筑群進(jìn)行改造時，老建筑之間互相連接，公、私房夾雜，隔墻產(chǎn)權(quán)不明，施工中不能拆除，我們采取內(nèi)框架這種形式，取得了良好的效果。

五、拆除舊結(jié)構(gòu)應(yīng)注意的問題

（一）拆除舊房不論是整體拆除或局部拆除都是技術(shù)性較強(qiáng)的工作，而局部拆除比整體拆除風(fēng)險更大。因此，拆除舊房必須注意以下問題：

（1）拆除舊房前必須看懂原結(jié)構(gòu)，老舊直管公房由于建造年代久遠(yuǎn)，基本上沒有保留下來的圖紙。這就要仔細(xì)查明原結(jié)構(gòu)情況，摸清其受力特征。尤其是局部拆除更要熟悉原結(jié)構(gòu)，拆除前要確定其拆除步驟、加固方案、拆除注意事項(xiàng)等問題，并在施工方案中明確。對拆卸人員要進(jìn)行安全技術(shù)交底。

（2）拆除舊房必須按確定的施工方案和有關(guān)施工操作規(guī)程實(shí)施，必要的安全設(shè)施和加固措施一定要設(shè)置，絕不能偷工減料。拆房的安全問題有三方面：1）原結(jié)構(gòu)的安全；2）周圍結(jié)構(gòu)、物體及行人的安全；3）拆房者自身的安全。我們在進(jìn)行太平西街等老街的改造時，因是臨街建筑，在有行人通過的騎樓處搭設(shè)安全通道，逐層在大跨度的木梁、柱等節(jié)點(diǎn)處做好支撐加固措施，均衡拆除承重構(gòu)件，拆卸必須與加固及復(fù)原同步。

（二）基礎(chǔ)加固和連接處理問題

地基的加固處理。在舊房改造中，增層主要是地基與基礎(chǔ)加固，擴(kuò)建、新建是基礎(chǔ)的連接。在對地基進(jìn)行基礎(chǔ)固處理時，可以采用換填法，這種方法主要是對表層不好基土進(jìn)行挖除，回填上有較好壓密特性的土來進(jìn)行壓實(shí)及夯實(shí)，確保形成很好的持力層，進(jìn)而改變發(fā)服務(wù)地基的承載力，提高建筑的抗變形以及較好的穩(wěn)定能力。要注意將不良土層要轉(zhuǎn)換挖盡，要注意坑邊的穩(wěn)定性，確保填料的質(zhì)量，充分分層夯實(shí)填料。地基的加固還可以采用堆載預(yù)壓法，用臨時堆載的辦法對地基適當(dāng)?shù)氖┘雍奢d，施加一定的預(yù)壓期。就是使地基提前壓縮完成多部分的沉降，使地基承載力得到提高后，再進(jìn)行荷載卸除然后進(jìn)行建造建筑物。在建筑物密集的老城區(qū)，特別要保護(hù)好相鄰建筑的基礎(chǔ)，地基施工分段進(jìn)行。

六、新老基礎(chǔ)的連接

新老房屋連接的關(guān)鍵在于基礎(chǔ)的連接問題，在外觀上看來，新老房是一個整體的結(jié)構(gòu)，但是新、老房屋的基礎(chǔ)卻是分開來的，新、老基礎(chǔ)如果連接問題處理的不好，就會造成新、老基礎(chǔ)發(fā)生不均勻的沉降，造成地基嚴(yán)重的變形，就會引發(fā)墻體開裂.

（1）基礎(chǔ)連接挑梁法。新老房屋基礎(chǔ)的連接中最常用的辦法，在連接之前要保證新老房屋基礎(chǔ)在應(yīng)同一水平上，或者新基礎(chǔ)略可以深于老基礎(chǔ)，地基的挑梁可以根據(jù)懸挑長度做成相應(yīng)的變斷面或者等斷面，其中挑梁的橫梁可以略高于挑梁上皮也可以與挑梁做平，見圖。

（2）雙層挑梁法.如果地基的上部結(jié)構(gòu)荷載比較大，是斷面較高的挑梁，這就要考慮基礎(chǔ)埋深的限制，當(dāng)挑梁已經(jīng)露出地面嚴(yán)重的影響了樓房走廊內(nèi)縱墻的開門洞口時候，就可以采用基礎(chǔ)挑梁配合一層頂挑梁或者是多層挑梁，新房如為框架結(jié)構(gòu)時，就要盡量的使端部框架柱要靠近老房，如圖。