房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的研究

【摘 要】成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理活動之一，它的成功與否不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效和市場競爭力，同時也將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與生存。在企業(yè)總體收入維持基本不變的情況下，要保證收支平衡或者想獲取更多盈利，成本的管理與控制就顯得尤為重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

在我國，房地產(chǎn)是一個新興起來的行業(yè)，處于該行業(yè)的企業(yè)運營時間都相對比較短，業(yè)界知名的萬科、保利、萬達、大華等大企業(yè)也都是二十世紀80 年代才成立運營的。這些企業(yè)一方面由于運營時間短，管理經(jīng)驗難免不足；另一方面，近些年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，越來越多的投資者因為這個朝陽行業(yè)豐厚的利潤而擠身進入，使該行業(yè)的競爭越演越烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這硝煙彌漫的市場競爭中得到長久的發(fā)展和生存空間，首先必須保證企業(yè)的收支達到平衡，這也是所有企業(yè)持續(xù)生存的最基本要求。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的現(xiàn)實意義

在如此激烈的市場競爭中，哪家企業(yè)能在保證房產(chǎn)質(zhì)量的同時，做好成本的管理與控制，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，它就能在這場競爭中拔得頭籌。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營控制活動提出了更進一步的要求。成本管理與控制是現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營管理活動的一個重要分支，具有較強的綜合性，成本管理與控制的績效是衡量企業(yè)各項管理活動成果的重要指標之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制的研究具有重要的現(xiàn)實意義。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制方面的現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的探索道路了行進了二十多年，目前，在理論方面，已經(jīng)形成了一套完整的管理與控制體系，其中包括成本預(yù)測、成本決策、成本核算、成本控制、成本監(jiān)督及成本考核等多個方面。這套體系即保留了大部分在計劃經(jīng)濟時代累積的有益經(jīng)驗，同時又借鑒了西方成熟的成本管理與控制方法，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的實踐方面得到了快速的發(fā)展。

從總體上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制方面有著明顯的進步，但仍然與西方發(fā)達國家之間存在著較大的差距。

（1）對于投資決策階段成本的確定與控制沒有足夠的重視投資決策階段是一項工程的源頭，這一階段所耗費的資金大約占總投資金額的0.53%。雖然該階段的成本較低，但對整個項目投資可能性的影響卻占到了75%。我國相當一部分企業(yè)都比較輕視這個階段。

（2）對成本管理和控制在設(shè)計階段把控的不嚴格。

設(shè)計階段是工程造價管理的龍頭。眾所周知，工程造價是整個工程成本的重中之重，要想在成本的管理與控制上取得很好的效果，就必須控制好工程造價，這就要求從施工圖設(shè)計過程就開始控制，在設(shè)計中要堅持嚴密、全面的原則，設(shè)計人員不但要考慮設(shè)計的技術(shù)可行性和美觀度，還要考慮經(jīng)濟成本。但目前為止，我國大部分設(shè)計人員在技術(shù)和成本兩方面綜合分析的經(jīng)驗還比較缺乏，在設(shè)計過程中更重要注重技術(shù)和外觀，并不太關(guān)心成本，錯失了在設(shè)計階段控制工程造價的有利機會。

3.目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制上存在的問題

（1）企業(yè)高層對于成本管理與控制的認知錯誤。

現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的核心應(yīng)該是全面成本管理與控制，而不是某個單一環(huán)節(jié)的片面控制。目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，只有小部分企業(yè)實行了全方位的成本管理與控制，其它很大一部分的企業(yè)只是實施了對某個環(huán)節(jié)的控制，甚至還有的企業(yè)根本就沒有任何控制。造成這一現(xiàn)象的根本原因是房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的認知上還存在一定的不足，比如有些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本管理與控制的重頭在于設(shè)計階段，因而只抓設(shè)計階段，忽略了其它階段對成本的影響；有些房地產(chǎn)企業(yè)將原材料消耗和機器費用作為最重要的成本進行控制，對這部分費用狠抓落實。其實，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的分工越來越細化，成本管理與控制的范圍也越來越廣，企業(yè)經(jīng)營管理活動中任何細小的支出，都會對企業(yè)的成本管理與控制結(jié)果造成影響。因此，加快實施全方位的成本管理與控制是目前房地產(chǎn)企業(yè)急待解決的問題。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏利用先進成本管理與控制的方法目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)比較多的是采用決算報告對成本進行管理與控制，這也是房地產(chǎn)企業(yè)長久以來的做法。但是由于決算報告往往要在項目結(jié)束后才能出具，在這種控制方法下，成本管理與控制的作用就很難得到充分發(fā)揮。在世界著名的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍采用的事前預(yù)測和過程控制的管理方法，在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中使用相對較少。這表明，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理模式與現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的管理要求還存在很大的差距。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整統(tǒng)一的成本管理與控制體系。

目前階段，在成本管理與控制上，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然延用粗放式的管理模式。比如一些房地產(chǎn)企業(yè)連最基本的工作職責與權(quán)利都沒有，還有一些企業(yè)只安排了工作，但缺乏對工作結(jié)果的考核，或者采用的考核標準不適合致使獎罰沒有根據(jù)，干的多與干的少一個樣，干的好與干的壞一個樣，甚至由于干的多就有可能錯的也多，導(dǎo)致最終的結(jié)果是干的多還不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的獎罰體制，極大的降低了員工的積極性，壓抑了員工的創(chuàng)造性，使企業(yè)活力與企業(yè)創(chuàng)新性受到了較大的影響。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的策略

（1）開展全面的管理與控制，調(diào)動全體人員共同參與隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制應(yīng)強調(diào)整體與全局觀念，成本管理與控制是一個系統(tǒng)的綜合性工程，它即包括生產(chǎn)成本與勞務(wù)成本，還包括資金成本與環(huán)境成本等。成本管理與控制不是哪個部門或哪個崗位的職責，而是房地產(chǎn)企業(yè)全員的職責，上至總裁、下至保潔人員都應(yīng)該參與進來，加強對成本管理與控制的認識，努力在各自的崗位上踐行降低成本的義務(wù)。如此，全員一心，才能使成本管理與控制的效果達到最好。

（2）學習先進的成本管理與控制技術(shù)，并引入企業(yè)在現(xiàn)有成本管理與控制的基本上，力學習新的管控技術(shù)，引入戰(zhàn)略成本控制觀念，多方位了解企業(yè)的成本構(gòu)成，將事后匯報與事前預(yù)測、過程控制有機的結(jié)合起來，才能在企業(yè)成本管理與控制方面更上一層樓。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入全面預(yù)算。

全面預(yù)算不僅是一種管理工具，更是一種管控系統(tǒng)。為保證企業(yè)順利實現(xiàn)經(jīng)營目標，可以通過全面預(yù)算對企業(yè)的各項資源進行合理的分配。同時，它又與績效管理方法相互配合，監(jiān)控經(jīng)營目標的具體實施過程；并且能預(yù)測資金需求時間節(jié)點及需求量，預(yù)測利潤指標等，達到費用支出的管理與控制。

（4）建立健全管理與控制體系。

首先，可以成立成本管理與控制委員會，委員會成員可包括總工程師、財務(wù)負責人、預(yù)算負責人、采購負責人，對企業(yè)成本的控制工作由該委員會提出具體的指導(dǎo)性意見。該委員會直接對企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人負責。其次，可以成立成本管理與控制組，該組單位在企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人和企業(yè)成本管理與控制委員會的指導(dǎo)下工作，它是企業(yè)成本管理與控制工作的日常管理機構(gòu)，負責宣傳各項經(jīng)營活動的成本控制實施細則，監(jiān)督各項經(jīng)營活動的成本控制執(zhí)行情況，以保證達到企業(yè)成本管理與控制的最終結(jié)果。

（5）建立相互配合的激勵機制和監(jiān)督約束機制房地產(chǎn)企業(yè)全體成員都是企業(yè)成本管理與控制的主體，成本管理與控制滲透至企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)之中，前后之間形成完整的管理鏈條，便于企業(yè)成員之間相互監(jiān)督、相互約束，由此形成自動自發(fā)的監(jiān)督和激勵機制。

【參考文獻】

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