房地產(chǎn)稅的幾大關(guān)切文

9月30日，重慶市地方稅務(wù)局發(fā)布公告要求，在重慶主城九區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)擁有獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房產(chǎn)權(quán)的納稅人，在10月1日至31日向應(yīng)稅住房所在地的地稅機(jī)關(guān)，主動(dòng)申報(bào)繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

公告明確，2015年征收對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過(guò)13192元的住房，以及在此間無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。該標(biāo)準(zhǔn)與2014年持平。

“重慶版”房地產(chǎn)稅再起波瀾，房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征到底還有多少門檻？本刊記者專訪了華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康。

《新理財(cái)》：房地產(chǎn)稅一個(gè)重要功能是促使供需平衡，增加有效供給，它對(duì)降低房?jī)r(jià)有多大作用？

賈康：房地產(chǎn)調(diào)控新政運(yùn)行幾年以后依然矛盾重重，處理好這種矛盾需要系統(tǒng)性地理順相關(guān)制度和政策，整合優(yōu)化從土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)到包括住房在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，再到住房保有環(huán)節(jié)等整個(gè)流程中所有的稅費(fèi)，推行合理配套的改革。在公眾關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，如要體現(xiàn)出“調(diào)控新政”的治本水準(zhǔn)，制度建設(shè)是不可忽視和回避的，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)合理協(xié)調(diào)，是理順這方面制度建設(shè)、形成長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)稅改革作為整個(gè)稅改重要的內(nèi)在組成部分，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展而形成長(zhǎng)久的支撐力量，也涉及到千家萬(wàn)戶的實(shí)際利益以及整個(gè)局面的和諧穩(wěn)定。此稅在住房保有環(huán)節(jié)從無(wú)到有，會(huì)影響相關(guān)方方面面利益主體的利益預(yù)期和行為選擇，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需更平衡一些，在整個(gè)社會(huì)即使不增加投入的假設(shè)前提下，原來(lái)很多的空置房也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)出租或交易。這在資源配置上看，當(dāng)然是一件使整個(gè)市場(chǎng)中有效供給增加的好事，會(huì)減少房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)就往上沖的勢(shì)頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮(zhèn)化水平一路走高過(guò)程中城鎮(zhèn)中心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的基本大模樣，但是可以使這個(gè)曲線的斜率低一些，泡沫少一些，發(fā)展過(guò)程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

《新理財(cái)》：房地產(chǎn)稅能否成為地方政府主要稅源，從而緩解地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變？

賈康：目前，我國(guó)的地方稅體系遠(yuǎn)未成型。1994年建立的稅制框架運(yùn)行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”，它規(guī)范了從北京、上海到西藏、青海的稅收分享標(biāo)準(zhǔn)：在主要稅種上，增值稅75%歸中央，25%歸地方；營(yíng)業(yè)稅名義上全歸地方，金融機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅則按照隸屬關(guān)系劃分。這種共享稅為主的框架，雖然維系了分稅分級(jí)的基本規(guī)范性，但省以下的規(guī)范性則嚴(yán)重缺失。我們把各個(gè)省級(jí)行政區(qū)的省以下體制列出一覽表，發(fā)現(xiàn)即使是發(fā)達(dá)地區(qū)，也沒(méi)有真正進(jìn)入分稅制狀態(tài)，而是五花八門、復(fù)雜易變、討價(jià)還價(jià)色彩仍很濃厚的分成制和包干制。

這幾年批評(píng)之聲不絕于耳的地方基層財(cái)政困難，地方天文數(shù)字的隱性負(fù)債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財(cái)政傾向，其中確實(shí)有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的—因?yàn)槭∫韵碌母鲗蛹?jí)間財(cái)政體制安排并沒(méi)有真正落實(shí)分稅制。正是省以下的財(cái)政體制仍然在延續(xù)著種種規(guī)范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一同導(dǎo)致了基層財(cái)政困難、地方隱性負(fù)債和土地財(cái)政等等不良問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題，出路就是使省以下的財(cái)政體制貫徹好分稅制。

地方稅基的合理化、主體財(cái)源支柱稅種的建設(shè)，與最適合地方掌握的不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅有著緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)稅改革可以助力解決我國(guó)地方稅體系不成型的問(wèn)題，為地方提供支柱稅種，進(jìn)而落實(shí)省以下分稅制，促使政府職能轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康化。房地產(chǎn)稅的概念可寬可窄，廣義上房地產(chǎn)稅是指和房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅收，狹義上是指不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。美國(guó)人把不動(dòng)產(chǎn)稅稱為property tax或 real estate tax。它是美國(guó)地方政府最主要的稅，來(lái)自住房保有環(huán)節(jié)，而且每隔一段時(shí)間就要重評(píng)稅基，由地方通過(guò)立法程序和每年的預(yù)算程序決定具體征收方案和稅率。

房地產(chǎn)稅成為地方政府最主要財(cái)源，使得地方政府只要維持好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，財(cái)源建設(shè)問(wèn)題就自然而然隨之解決—在這種努力下，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入升值軌道，地方政府也就不用側(cè)重于短期行為和其他財(cái)源去解決主要的支出資金籌措問(wèn)題。只要地方政府踏踏實(shí)實(shí)、不偏不倚地發(fā)揮好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的公共職能，整個(gè)財(cái)力分配體系里的支柱財(cái)源問(wèn)題就一并解決，這是由內(nèi)生因素引致職能轉(zhuǎn)變和激勵(lì)—兼容式優(yōu)化制度建設(shè)。

因此，對(duì)于地方稅體系來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅制建設(shè)很重要，房地產(chǎn)稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務(wù)水平。在自覺(jué)實(shí)行職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)，地方的財(cái)源建設(shè)問(wèn)題也隨每隔一段時(shí)間重評(píng)一次稅基的機(jī)制而一并解決了，即結(jié)合了地方政府轉(zhuǎn)變職能和財(cái)源建設(shè)兩重目標(biāo)的一體化實(shí)現(xiàn)。

《新理財(cái)》：房產(chǎn)成為居民資產(chǎn)配置的重要標(biāo)志，房地產(chǎn)稅如何發(fā)揮作用，調(diào)節(jié)收入分配？

賈康：收入分配效應(yīng)與我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的財(cái)產(chǎn)配置演變緊密相聯(lián)。在與住房相關(guān)的財(cái)產(chǎn)配置領(lǐng)域中，僅僅由于理財(cái)路線的不同，就可能導(dǎo)致差異懸殊。實(shí)際上，我國(guó)很多“普通人”手上的資產(chǎn)存量是很大的，與他們個(gè)人理財(cái)方面的住房投資偏好有很大關(guān)系。導(dǎo)致收入分配差距擴(kuò)大和我國(guó)當(dāng)前財(cái)產(chǎn)配置格局兩極分化的最主要原因之一就是住房所形成的資產(chǎn)存量和存量溢價(jià)。

房地產(chǎn)稅作為一種直接稅，顯然是調(diào)節(jié)收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的優(yōu)化機(jī)制，可以減少兩級(jí)分化對(duì)于社會(huì)形成的負(fù)面影響。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)下形成合理的局面應(yīng)該是：先富起來(lái)的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當(dāng)?shù)貙?duì)公共財(cái)政收入多做一些貢獻(xiàn)，這符合支付能力原則，不會(huì)對(duì)他們傷筋動(dòng)骨。而公共財(cái)政收入中添加了這樣一些財(cái)力后，在更好地優(yōu)化稅制的同時(shí)，可以更好地去扶助處于相對(duì)弱勢(shì)的社會(huì)成員，使其共享改革開(kāi)放的成果，提升他們的幸福感。

《新理財(cái)》：稅制改革的一個(gè)重要方向是增加直接稅比重，征收房地產(chǎn)稅也是符合這種方向。

賈康：在我國(guó)，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關(guān)。人們已越來(lái)越多提到稅制方面直接稅比重偏低，間接稅比重偏高的矛盾，并已體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活里中等收入階段，民眾“端起碗來(lái)吃肉，放下筷子罵娘”的心態(tài)和對(duì)于政府治理的壓力上。在早些時(shí)候，公民的納稅人意識(shí)尚沒(méi)有上升到一定水平，因此對(duì)于稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題大都渾然不覺(jué)。但近幾年民眾在納稅人意識(shí)方面有了顯著提升，例如聽(tīng)到說(shuō)饅頭里還有稅、月餅里還有稅，民間的怨氣很大。

實(shí)際上間接稅在消費(fèi)品里幾乎是無(wú)處不在的。財(cái)政部、稅務(wù)總局都用大量數(shù)據(jù)反復(fù)論證說(shuō)明，我國(guó)國(guó)內(nèi)的宏觀稅負(fù)絕非高得離譜，目前我國(guó)的宏觀稅負(fù)大體上就是發(fā)展中國(guó)家的平均水平，明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家。但這還并不能夠否定我國(guó)民眾感受到的稅收痛苦問(wèn)題。這種痛苦最主要的來(lái)源其實(shí)就是間接稅。間接稅成為國(guó)庫(kù)收入的主體部分，就意味著消費(fèi)大眾是國(guó)庫(kù)收入的主要貢獻(xiàn)群體，而我國(guó)消費(fèi)大眾的主要構(gòu)成部分是低中收入階層。這些稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁與歸宿涉及很復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)分析，精確計(jì)算出某一個(gè)具體的消費(fèi)品在不同階段的稅負(fù)演變十分困難，但總的來(lái)說(shuō)，每個(gè)消費(fèi)品里或多或少都含稅。

保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅作為一種重要的直接稅，將在整個(gè)稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負(fù)不變，也就可以降低間接稅比重，減少社會(huì)成員總體稅收痛苦，增進(jìn)社會(huì)和諧。此外，國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究亦早已表明，選擇對(duì)土地和房產(chǎn)征稅，相較于其他稅種，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制所造成的扭曲更小，除了有利于保持稅收收入的穩(wěn)定性以外，更利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

《新理財(cái)》：房地產(chǎn)稅可以推動(dòng)民主理財(cái)、依法理財(cái)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)，這個(gè)怎么理解？

賈康：作為地方稅中適合于由地方低端來(lái)掌握、面對(duì)公眾提供公共服務(wù)的資金來(lái)源，這一稅制有非常值得重視的對(duì)于民主理財(cái)、依法理財(cái)制度建設(shè)的催化作用。可以觀察一下美國(guó)：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財(cái)產(chǎn)稅，也稱之為不動(dòng)產(chǎn)稅。大到一千多萬(wàn)人口的紐約市，小到幾千人的一個(gè)自治鎮(zhèn)，都是美國(guó)稱為local層面的地方基層級(jí)，這個(gè)層級(jí)的政府收入里面，財(cái)產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）可以高到80%甚至90%的比重，低也低不到40%以下。

我國(guó)未來(lái)如果借鑒美國(guó)人的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然就要學(xué)習(xí)美國(guó)人這一稅制運(yùn)行過(guò)程中間的做法—透明度很高，地方政府轄區(qū)的社會(huì)成員，都可以參加討論：一個(gè)年度這個(gè)轄區(qū)內(nèi)應(yīng)收多少財(cái)產(chǎn)稅（通常是在預(yù)算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個(gè)相對(duì)于支出的缺口，再按照填補(bǔ)這個(gè)缺口的要求倒算出這一年度當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)稅的稅率）以及錢收上去后怎么用。大家都可參與討論，一旦這個(gè)稅率在預(yù)算程序中確定，該交稅的就依法交稅，得到的回應(yīng)，是政府稅務(wù)機(jī)關(guān)給各納稅家庭一個(gè)非常明確的通知：感謝您對(duì)本地本年度貢獻(xiàn)了多少財(cái)產(chǎn)稅，其中多少用于教育、多少用于綠化、多少用于我們的道路建設(shè)，等等。這就是公眾參與、民主監(jiān)督、依法治稅法律框架下一個(gè)很好的機(jī)制。顯然我國(guó)以后在“稅收法定”、“民主理財(cái)”稅收建設(shè)發(fā)展中，所培養(yǎng)的這種現(xiàn)代化制度安排，是會(huì)納入國(guó)家現(xiàn)代化歷史潮流的。

《新理財(cái)》：盡管房地產(chǎn)稅有上述正面效應(yīng)，但是確實(shí)存在一些爭(zhēng)議，比如法理問(wèn)題、征收條件問(wèn)題等等。

賈康：房產(chǎn)稅有很多的爭(zhēng)議問(wèn)題。有討論者說(shuō)我買的房子里面已經(jīng)包含著前面繳付的土地出讓金了，為什么還要重復(fù)地征收這個(gè)稅？其實(shí)土地出讓金是地租，租與稅性質(zhì)不同，各行其道，并無(wú)“二者只能取其一”的關(guān)系，各國(guó)皆如此。

還有人強(qiáng)調(diào)：別的國(guó)家開(kāi)征有道理，而我國(guó)法律上過(guò)不去，因?yàn)槿思沂峭恋厮接兄疲覈?guó)是土地國(guó)有制！這個(gè)說(shuō)法其實(shí)也是不成立的：國(guó)外確實(shí)存在城鄉(xiāng)土地私有制，但也有土地國(guó)有制。比如英國(guó)，土地終極所有權(quán)既有公的也有私的，所有住房的土地所有權(quán)可歸為兩種類型，一種是直接有一個(gè)很清晰的不動(dòng)產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)，另外一種是要簽一個(gè)契約，比如取得公有的土地的使用權(quán)，再在上面蓋居民住房。無(wú)論這兩種類型的哪一種，房地產(chǎn)稅都是全覆蓋的。

另外還可以看看我國(guó)自己的改革經(jīng)驗(yàn)：我們上世紀(jì)80年代初經(jīng)兩步利改稅推出了國(guó)有企業(yè)所得稅，從邏輯上講，有人就說(shuō)連企業(yè)自身都是國(guó)家的，國(guó)家還征什么所得稅啊，但當(dāng)時(shí)的道理也說(shuō)得很清楚：在國(guó)家終級(jí)所有權(quán)的旁邊，現(xiàn)實(shí)情況是經(jīng)營(yíng)權(quán)與之分離，一個(gè)個(gè)國(guó)企具體而言是具有相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，需要以稅收調(diào)節(jié)讓他們進(jìn)入公平競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，所以所有的企業(yè)包括國(guó)企都需上繳法定的企業(yè)所得稅。這個(gè)邏輯，對(duì)我們現(xiàn)在認(rèn)識(shí)國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)機(jī)制也適用。我國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)的土地均為國(guó)有，但取得土地使用權(quán)和持有自己住房的主體，都有自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益，如果需要調(diào)節(jié)相關(guān)利益關(guān)系的話，我們可以通過(guò)立法程序確立房地產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。當(dāng)然，“七十年”土地使用權(quán)到期之后，一般情況下應(yīng)按《物權(quán)法》對(duì)住房的用益物權(quán)作“展期”處理，那么就不應(yīng)當(dāng)是收回土地或再收一輪土地出讓金的問(wèn)題了。

還有人提出房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的復(fù)雜性與難度問(wèn)題，其實(shí)十余年前已啟動(dòng)的“物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)”就是要解決這方面的技術(shù)性問(wèn)題，試點(diǎn)十個(gè)城市，所有的不動(dòng)產(chǎn)都要確權(quán)，取得全套基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，把所有的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，設(shè)計(jì)好稅基評(píng)估程序軟件，具體區(qū)分了制造業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)和住宅，然后給一個(gè)指令，就自動(dòng)給出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。這種評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)跟當(dāng)事人見(jiàn)面，有爭(zhēng)議的情況下可以通過(guò)仲裁認(rèn)定。這些事情做起來(lái)，我們一開(kāi)始當(dāng)然要付出管理成本，但沒(méi)有過(guò)不去的硬障礙。現(xiàn)已明確，2015年3月1日實(shí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，到2018年，城、鄉(xiāng)、海洋所有的數(shù)據(jù)信息將可以“一網(wǎng)打盡”。這些事一旦進(jìn)入軌道以后，就是常規(guī)運(yùn)行的問(wèn)題了。

總之，在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)，面對(duì)直接稅改革我們還有不少難題，但如果碰到難題我們便退而放棄改革的進(jìn)取，矛盾會(huì)越來(lái)越積累起來(lái)而積重難返，貽誤現(xiàn)代化大局。現(xiàn)階段確定建立不動(dòng)產(chǎn)登記體系，加快立法開(kāi)征房地產(chǎn)稅，真的是一種倒逼下的必然選擇，即拖了這么多年的“攻堅(jiān)克難”，一定要有一個(gè)解決方案。