2015年房市：整體向好增速減緩

由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組、中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)聯(lián)合主辦的第十一屆數(shù)字地產(chǎn)節(jié)暨“變革中的房地產(chǎn)市場趨勢？2015年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢報(bào)告會(huì)”于2014年12月17日在北京金茂萬麗酒店召開，研究主持單位現(xiàn)場發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場2014總結(jié)amp;2015展望》。

2014年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1. 政策環(huán)境：多輪調(diào)整促房地產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)型，深化改革建立長效機(jī)制推進(jìn)穩(wěn)增長

2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計(jì)，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機(jī)制保障合理購房需求;各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸公積金、財(cái)政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。

2. 新房：百城價(jià)格連續(xù)下跌，重點(diǎn)城市供大于求，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)五年來新低

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)自5月起連續(xù)7個(gè)月下跌，四季度跌幅收窄，今年以來累計(jì)下跌2.25%;十大城市累計(jì)下跌0.25%，跌幅顯著低于百城。不同城市表現(xiàn)分化，保定、廈門1-11月累計(jì)漲幅超過10%，菏澤等9個(gè)城市累計(jì)跌幅超過10%。成交方面，50個(gè)主要城市1-11月累計(jì)成交整體下降13.6%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達(dá)23.3%。供應(yīng)方面，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年密集入市，同時(shí)銷售業(yè)績壓力促使房企加大開盤規(guī)模，累積效應(yīng)推動(dòng)供應(yīng)規(guī)模增長至近五年同期最高水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源增速較去年明顯回落，房屋新開工面積亦同比下降，開發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來新低。

3. 二手房：十大城市量價(jià)均回落，二三季度尤為突出，四季度有所回升

價(jià)格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均價(jià)累計(jì)下跌1.32%，跌幅超過新房1.07個(gè)百分點(diǎn)，而2013年同期則累計(jì)上漲17.6%。二季度以來二手房均價(jià)持續(xù)下跌，進(jìn)入四季度逐漸回升。成交方面，十大城市總體成交59.9萬套，同比下降34.4%。其中11月單月成交量為7.1萬套，回升勢頭明顯。

4. 土地：整體供求較去年大幅回落，一線城市熱度不減，二三線城市遇冷

供求方面，2014年以來庫存與資金壓力使房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)下降，1-11月全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26%和34%;整體出讓金降幅超兩成，十大城市占比則顯著提高。價(jià)格方面，1-11月，一線城市住宅用地成交樓面價(jià)較去年同期大幅上漲63.5%，推動(dòng)了土地市場整體成交均價(jià)的提升;而二三線城市土地市場趨冷，成交均價(jià)較為穩(wěn)定。

5. 企業(yè)：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長，行業(yè)集中度顯著提升，融資渠道更趨多元

業(yè)績方面，20家品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，2014年1-11月銷售額同比增長12.2%，明顯高于行業(yè)平均水平，帶動(dòng)行業(yè)集中度大幅提升。拿地方面，與去年同期大規(guī)模土地投資相比，今年以來品牌房企拿地節(jié)奏更顯謹(jǐn)慎，拿地銷售比保持在較低水平，布局熱衷一線城市。資金方面，由于去年資金沉淀和今年拿地投資大幅縮減，多數(shù)A股上市房企資金面較為穩(wěn)定，但有效負(fù)債率有所上升，短期負(fù)債的現(xiàn)金覆蓋率也呈趨勢性下降。融資方面，資本市場再融資開閘，中期票據(jù)監(jiān)管放松，上市房企股權(quán)融資、債券融資趨于活躍，融資渠道更趨多元。

2015年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增長將進(jìn)一步放緩，貨幣政策松緊適度

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)深化改革，做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)”，預(yù)計(jì)2015年我國經(jīng)濟(jì)仍將在改革中平穩(wěn)前行，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)增長將進(jìn)一步放緩。貨幣信貸方面，中央仍將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”，面對當(dāng)前不斷增加的經(jīng)濟(jì)下行和通縮壓力，2015年出現(xiàn)降息降準(zhǔn)的可能性較大，但整體貨幣環(huán)境仍將穩(wěn)健。房地產(chǎn)政策方面，限購限貸等行政手段逐漸退出，調(diào)節(jié)回歸市場化，長效機(jī)制逐步建立，同時(shí)受不同城市市場分化影響，地方政策調(diào)整也更趨靈活。

2. 市場趨勢：利好政策疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)，市場整體向好但增速減緩

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速略有放緩，貨幣環(huán)境穩(wěn)健，調(diào)控回歸市場化的背景下，預(yù)計(jì)2015年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅回升，新開工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩”的特點(diǎn)。成交方面，2015年，降息降準(zhǔn)成為大概率事件，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫牛唐贩夸N售面積有望小幅回升。預(yù)計(jì)2015年全年商品房銷售面積為12.4-12.7億平米，同比增長0.5%-2.5%。供應(yīng)方面，銷售預(yù)期不明朗、土地成交走低致新開工同比繼續(xù)下降但降幅收窄，開發(fā)投資增速趨緩，預(yù)計(jì)2015年全國新開工面積同比下降，降幅介于0%-2%之間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長9.5%-11%。價(jià)格方面，目前市場庫存高企，2015年市場仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。

3. 關(guān)注點(diǎn)：新常態(tài)下不同城市去化壓力更趨分化，房企變革應(yīng)對市場調(diào)整

1） 新常態(tài)：房地產(chǎn)市場由高速增長時(shí)期進(jìn)入平穩(wěn)增長的新常態(tài)

展望2015年乃至更長時(shí)期，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時(shí)代”，經(jīng)過市場調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段，未來幾年房地產(chǎn)市場整體銷售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長區(qū)間。

2） 去庫存：消化庫存仍是2015年市場主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化

2014年房地產(chǎn)市場量價(jià)下行，庫存高企;去庫存將繼續(xù)成為2015年市場的主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化。北京、上海、廣州等城市潛在需求大，適當(dāng)刺激可迅速消化庫存，而深圳和廈門的供應(yīng)尚顯不足，這些城市皆存在量價(jià)反彈空間。以蘇州、佛山等為代表的二三線城市在明年降息降準(zhǔn)、地方加大購房財(cái)政補(bǔ)貼或契稅減免等政策預(yù)期下，市場需求或?qū)⒅鸩饺胧校瑤齑娼?jīng)過一定時(shí)間的消化后有望恢復(fù)至合理水平。呼和浩特等城市早期開發(fā)力度較大但需求相對不足，庫存去化壓力顯著。以鄂爾多斯、營口為代表的三四線城市房地產(chǎn)市場面臨較嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3） 謀變革：房企面臨變革壓力，深度挖掘客戶價(jià)值、整合多維資源應(yīng)對市場調(diào)整

展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)將加快市場化轉(zhuǎn)型步伐，增長速度回歸理性平穩(wěn)。房企來自住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤將持續(xù)受到擠壓，需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源積累狀況積極進(jìn)行變革調(diào)整。對于大型品牌房企而言，其得益于早期的資產(chǎn)積累和市場地位，在未來市場中仍有較強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢，可圍繞廣泛的客戶基礎(chǔ)深化業(yè)務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)的深層次挖掘，夯實(shí)長期穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)。對于中等規(guī)模的企業(yè)來說，須更好的圍繞住房消費(fèi)市場日益多元化的需求，找準(zhǔn)自身定位，通過技術(shù)化、專業(yè)化、精細(xì)化發(fā)展提升品牌影響力并鑄就核心競爭力。對于多數(shù)小型房企而言，未來的市場空間會(huì)被進(jìn)一步擠壓，企業(yè)間的項(xiàng)目資源、資金資源整合加快，2015年中小型房企的并購整合或?qū)⒉饺雽?shí)質(zhì)性階段。