“唇齒相依”的影院與開發(fā)商

把電影院作為購物中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)已成為一個事實，影院未來的發(fā)展也與開發(fā)商的利益捆綁在一起。按照中國影院行業(yè)的慣例，在市場上絕大多數(shù)都是固定保底租金與凈票房提成租金的模式，

中國電影院的市場發(fā)展很快，并將有一個好的發(fā)展?jié)摿ΑＭ瑫r電影院的開發(fā)市場競爭力也非常大，現(xiàn)在在中國有40-50個品牌在跑馬圈地開拓電影院市場，這讓個別的開發(fā)商對于影院的租金期望值高漲。這些品牌有著不同的影院投資目的，存在個別影院是為了和它的電影發(fā)行、電影制作，捆綁，為未來打包（資本）上市作準備，也有個別影院認為現(xiàn)在是一個非常好的電影院市場開拓的時期，多多的開發(fā)建設(shè)電影院，等幾年后再打包賣掉，是一種投機的行為。因此，出現(xiàn)個別影院項目的租金超過了影院本身行業(yè)的投資回報特點，這類電影院長期經(jīng)營存在風(fēng)險，開發(fā)商則可能面臨更換影院品牌的風(fēng)險，這會打擊開發(fā)商品牌、團隊招商及運營能力和商業(yè)項目的形象。

由于電影院先期投入成本很大，而且為了保持的時尚性，運營后每隔幾年還要進行二次裝修和二次設(shè)備更新的投入，算上較高的日常運營費用，影院的投資回報期很長，而影院的租金相對于其他商業(yè)業(yè)態(tài)來講是較低的。而影院與開發(fā)商的合作是一種長期行為（租期一般為15-20年），開發(fā)商把有一個有品牌的電影院引進來，絕不是單純的為了賺影院這一塊面積的租金，而是看這個電影院未來能給他的購物中心的整體運營和收益帶來什么。

在我看來，電影院在商業(yè)地產(chǎn)中的功能作用和扮演的角色是復(fù)合性的：

首先，電影院具有極強的聚集客流效應(yīng)。另外，電影院還具有提高留客時間的作用。一般情況下，人們?nèi)コ惺前胄r至1個小時，去百貨店是1至2個小時，而電影的放映時間大約是15至2個小時的時間，再加上等待、餐飲、購物的時間，會有效地拉動商業(yè)地產(chǎn)其他關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)和同向人群業(yè)態(tài)的消費。

其次，電影的內(nèi)容永遠是新的，較易成為時尚談資，電影院可以帶來眾多的年青消費人群。影院的開業(yè)，會經(jīng)常有各種大片的首映式的舉辦、明星見面會的舉辦，再加上影院自身的品牌號召力，一定會迅速提高購物中心的知名度和客流量，提升了購物中心的形象，并保持商業(yè)地產(chǎn)永久的時尚性。

再者，電影院體現(xiàn)了“噴淋式客流設(shè)計”的理念，增加了客流動線的優(yōu)化調(diào)整，并增加了影院所在樓層的其他區(qū)域和鄰近樓層的整體租金水平，增加了開發(fā)商的盈利水平。有電影院的商業(yè)項目一般是將電影院放在預(yù)層（也有的會放在地下一層），就可以將樓下的人群吸引到頂層的電影院，這樣的“由下至上”又“由上而下”人流往復(fù)的過程，正體現(xiàn)了“噴淋式客流設(shè)計”的理念。

具有較多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體中，超市業(yè)態(tài)、快餐業(yè)態(tài)等的節(jié)奏都較快，甚至背景音樂都是快節(jié)奏的。而電影院的節(jié)奏相對較慢的（包括購票后等待的時間），這樣不同的快節(jié)奏與慢節(jié)奏的業(yè)態(tài)組合與布局，有利于購物中心的人流動線的優(yōu)化調(diào)整和顧客身體與消費心理的調(diào)節(jié)。

此外，看電影后可以讓顧客的心情大好，散場走路時的腳步都會放慢下來，使人們在余味未盡的美好心態(tài)下，完成了在本商場的二次消費，從而增加了顧客的合理消費行為和愉快的心理體驗。

電影院可以給一個商業(yè)項目帶來這么多的好處，但在具體操作中，要根據(jù)項目的商圈位置、商業(yè)體量的大小、交通便利性外，還要考慮項目所在的區(qū)域經(jīng)濟特點和周邊人群的結(jié)構(gòu)特點，以及當?shù)仉娪霸菏袌龅那闆r等進行影院規(guī)劃。