上海新地王啟示錄

3月20日，今年上海總價地王誕生，華潤華發以70.52億元擊敗了保利首創和閘北區下屬國企，奪得閘北區市北高新園區10-03地塊，折合樓板價34871元/平方米、溢價率16.2%。

這塊地之所以引人注目是有原因的。去年1月，上海單價地王大寧325街坊宅地創造了總價101億元、單價47609元/平方米的紀錄，將整體大寧板塊房價都拉高了一截，令該區域房地市場出現“面粉貴過面包”的現象。于是，市場不約而同對本次拍賣也報以巨大期望。但是，拍賣結果卻和大家預期有較大的差異，出現了以下三方面的特點：

1、競拍者減少

對比去年地王參拍：101億的大寧方興地王共有15家企業參與競拍，41億的楊浦區平涼18街坊有七家企業提交了競買申請書，樓板價破65000萬元的兩塊單價地王前灘32-01、36-01也分別有14和13家參與競拍。而本次僅五家企業參加，還兩兩組成了保利首創聯合體、華潤華發聯合體，最后進入競拍環節的企業只有三家，數量相比之前出現巨大差異。

2、國企為主

也許是巧合，也可能是必然，本次參與競拍的五家公司，一家是閘北區下屬國有企業，保利、華潤都是央企，首創是北京國企，華發是珠海國企，五家國企角逐地王也是首次。原先積極參與上海土地拍賣的民企這次卻不見身影，是資金問題，還是對后市捉摸不定仍在觀望，抑或是60億以上的起拍價已經對民企造成巨大壓力，我想諸多方面因素可能兼而有之吧。不管怎樣，民企的不參與客觀給國企“低價”拿地提供了便利，關鍵時刻還是國企給力。

3、溢價率降低

本次新地王溢價僅16.2%，相比過往重要地塊有明顯下滑。以去年成交土地為例，刷新全國單價地王的五里橋地塊溢價63%；大寧方興地王溢價率為112%； 12月14日一天內出讓的前灘32-01、36-01、38-01三幅地塊，溢價率分別是127%、114%和93%。而本次兩家企業貌似競爭激烈，491輪競拍，但實際每輪只加價200萬，一共才不到10億，如果放在之前的上海土地市場，這簡直不可思議。當然，今天不到3.5萬元的地價，不僅充分反映了土地價值，也讓成功競得的企業有錢可賺。

在這塊土地拍賣的背后，我們應該看到一些更深層次的、有關中國土地市場未來的變化：

1、地價回落

2014年是中國房地產的轉折年，不僅樓市發生轉折，土地市場也發生了轉折。二三線城市土地供大于求，價格開始回落；北上廣深四個城市的地價仍然堅挺，特別是北京、上海的宅地，去年每次出讓都引起哄搶，溢價率屢創新高。而閘北此次宅地拍賣的相對冷清，價格的相對理性，也許預示著土地市場拐點已經出現。

2、對未來更謹慎

本次拍賣是在兩會后，兩會各方面信息都表明政策會對市場產生推動作用，而且諸多專家學者也都給出了相對樂觀的判斷，一時間兩會利好房地產的言論甚囂塵上。但從兩會之后的土地市場表現來看，開發商對未來表現出相對謹慎、趨于保守的判斷。比如，不久前武漢的12塊土地拍賣，起拍總價72億元，結果三塊最好的地塊流拍，實際成交只有31億元。

3、重利輕規模

在過去幾年的北上廣深土拍市場，都出現了房企拿不到地難受、拿到地更難受的情況。為了進入一線城市、為了做大規模，房企在土地市場表現過于激進，付出較大代價去拿地，結果拿下之后無錢可賺。2014年的整體市場表現也證明了這一點，大規模房企樓盤不賺錢的情況較為普遍。如今，企業會更加理性處理規模和利潤之間的關系，開始更注重利潤了。

最后，我想這次上海地王的拍賣，如果能夠讓房企更加謹慎，能夠讓政府、特別是北京上海等一線城市的政府更加理性，那也不失為一件好事。