香港地產牛市走向終結？

二手房成交量大幅縮水

與陷入低迷的內地樓市不同，近幾年香港樓市一片繁榮景象，2014年整體房價累計上升13.3%，高于2013年7.7%的漲幅，大幅跑贏同期恒生指數。自2009年以來，香港房價六連升，累計漲幅已達1.65倍。為抑制樓市上行，香港政府和香港金融管理局（金管局）自2009年10月以來，多次推出調控措施，且力度一次比一次大，先后出臺了加強版額外印花稅、買家印花稅及雙重印花稅的措施，之后的樓市成交量一度縮減，但房價未見大跌。

在過熱的樓市預期下，香港運輸及房屋局局長張炳良今年1月指出，去年年中香港樓價回升，在低利率及量化寬松的國際大環境下，若2012年底和2013年初未推出兩輪管理措施，房地產市場可能會更為熾熱，從而影響香港的經濟及金融體系穩定。因此，政府會密切關注房地產市場走勢，繼續采取必要措施穩定樓市，防止市場過熱造成各種負面影響。

今年2月2日，金管局總裁陳德霖提醒市民，香港樓市發展趨勢相當復雜，除受供求影響外，香港利息走向也會影響樓市，但由于美國加息時間未明，香港利息變動與否也存在不確定性。目前香港的低息環境不會永遠持續，銀行終有一日會將按揭利息回調到正常水平。

幾位官員的預警很快落實到了政策上。2月27日，金管局公布新一輪的物業按揭貸款監管措施，以防止樓市過熱對銀行體系構成風險。新政立刻引發市場各種討論。根據香港經絡按揭轉介數據，去年全年700萬港元以下的房產占整體按揭市場的比例高達74%。香港經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，去年透過公司申請按揭、購買自住房的客戶比例超過97%，而目前市場上又以中小戶型為主導，此次房貸比例下滑，對自住房市場影響非常大。中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰指，降低按揭成數是最直接有效地降低樓市成交量的方法，此舉能大幅提高房地產投資門檻，實力不夠的投資者被趕出市場。另一方面，“買樓收租”的投資模式成本大幅提高，二手房業主更為惜售，令房源進一步收緊。

新政出臺后，香港二手樓盤的成交量大幅縮水，從一定程度上驗證了此前業界的種種猜測。

中原研究部高級聯席董事黃良升指出，今年3月，二手住房買賣合約登記（包括已補地價及未補地價買賣）共計399宗，總值14.57億港元，較2月的470宗和17.33億港元，分別下跌15.1%和15.9%。

中原地產營業經理張光耀表示，政府推出新招后三個星期，市場的確起了變化，尤其二手市場大受打擊，一片降價聲，過去成交價頻頻錄得新高，辣招推出后市場淡靜不少，以降價成交為主，成交量則明顯減少。

新房銷售異常火爆

與二手樓盤表現不同，香港新房銷售呈現了一邊倒的火熱局面。相當部分開發商推出了不少中小戶型住宅，加之打折促銷，吸引了許多原本打算購買二手房的客戶。

將軍澳嘉華旗下嘉悅一大型新盤搶閘開價，3月22日隨即于市場收票。消息顯示，項目首日收約670多票，以首批108伙計算，超額逾5倍，市場反應不俗。

紅磡“悅目”是李嘉誠旗下的長江實業開發的以小戶型為主的住宅項目，也是金管局在推出按揭新政后首個開盤項目，因此它的表現格外令人關注。3月7日，“悅目”推出108個單元，一個半小時內就被一掃而空。開發商見銷售火爆，便順勢在當日晚上加推76個單元，還將房價上調1%至4%。

當然，最惹人矚目的還是長江實業再次在香港甩賣樓盤。4月4日，長江實業以八折優惠促銷將軍澳日出康城的新項目“致藍天”，項目原計劃在今年內實現銷售800-1000套房子，但長江實業公布的數據顯示，在兩天內項目“收籌”達到5100票，超額認購14倍，平均每15人爭一套房子。“致藍天”推出的740套房源在9小時內即被搶購一空，首輪銷售共套現56.3億港元，買家當中近八成選用即供付款方案。有意思的是，當天到場的購房者排成長龍，隊伍從售樓處向外延伸，一度阻塞了附近車站出入口通道，后排隊改道，路面擁堵情況才得以改善。

今年上半年，除了上述將軍澳“致藍天”的銷售報捷，香港其余新盤亦攻勢不斷，開發商首季新申請預售商品房數大幅急升超過一倍。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，該行綜合地政總署最新資料顯示，今年首季新申請預售的住宅項目共有9個，合計4476個單元，比起去年第四季2，213個單元增加約1.02倍，創三個季度新高。地產牛市走向終結？

雖然新盤銷售火熱，但由于房價高漲，港人對入市更為謹慎。4月，香港城市大學聯同內地、澳門和臺灣四間大學，發表今年第一季度消費者信心指數。調查訪問了1000多名年滿18歲的香港居民，結果顯示消費者最大的擔憂仍是房地產和物價情況。購房信心指數錄得40.5分，為各單項指數之最低，環比下跌14.9%。其中，目前及未來三個月的購房信心指數環比分別下挫19.6%和12.3%。

莫非香港的樓市漲勢將被終結？投行瑞銀發表的研究報告顯示，中央政府大力推動內地游客赴香港旅游，及香港的低貸款成本，造就了香港十多年地產牛市。隨著內地赴港游客數量的減少和香港購房貸款成本增加，預計今年香港房價將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產牛市正在走向終結。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖則稱，尚無法確定樓市是否已見頂，但以往支持香港樓市上漲的基本面已經發生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金，成了包括李嘉誠在內的香港多數地產商的共識。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰則表示，金管局出招后，二手房市場急速降溫，準買家轉為觀望，期望房價有下跌空間，業主強硬態度開始轉變，預期樓市見頂回落。雖然新婚人士置業需求很大，但進一步收緊按揭令部分資金不足的準買家轉買為租，令租金繼續上揚，而租售比擴大會直接導致房屋供應量萎縮。為此，他認為，政府應全力加快興建居屋或中小型住宅，這才是抑制房價上漲的上策。

經濟學家關焯照也建議政府增加房屋供應量。他指出，目前開發商為求去貨，會盡力推第二按揭及優惠，爭奪二手房客源，令近期一手房銷售持續暢旺。今年有至少逾8000套新房入市，二手房價格必定受壓。加上市場預期今年底美國有可能加息0.5%-0.75%，同時市民置業面積愈來愈小，承受能力正在下降，需求會慢慢降低。關焯照預期，今年香港樓價會見頂，先高后低，年底樓價會比年初低5%。

香港嶺南大學經濟系主任何濼生也指出，市民看淡樓市，置業信心下跌。一手房方面，發展商要回籠資金，只有減價促銷。但此番樓市下調不會像1997年那般劇烈，而是緩慢下跌，預計整體房價在未來兩年將下跌三成。他認為，增加土地與房屋供應可“一箭多雕”，不僅可以紓解住房緊缺，拉近貧富差距，還可以緩解香港產業太集中、太單一的問題。

何濼生分析道，若不能增加土地與房屋供應，持有物業者的財富將呈幾何級增長，而無物業在手者則要為此付出更大代價。此外，增加土地供應可降低租金，從而改善香港的創業環境，有機會實現產業多元化，促進經濟走出瓶頸及實現增長。