松綁樓市后能松綁限購令嗎？

中國樓市松綁了！管理層出臺了一系列松綁政策，其中標志性的政策有三個：一是國土部和住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。二是央行調整個人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財政部規定，個人購買兩年及以上普通住房免征營業稅。三是國家住建部表態要釋放公積金結余資金之后，各地都在松綁公積金，京滬穗深四大一線城市，除廣州正在與國有銀行就商業貸款置換公積金貸款方案溝通外，其它三大城市均已提高了公積金貸款限額。全國各地房地產市場持續不景氣，國家統計局發布的《2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，相較于1月，70個大中城市中，價格下降的城市有66個，上漲的城市有兩個，持平的城市有兩個。2014年房地產投資增長10.5%，比上年回落9.3個百分點。中國指數研究院“百城價格指數”顯示，2015年2月，百城新建住宅平均價格為10539元/平方米，環比下跌0.24%，同比下跌3.84%。當前中國經濟下行壓力沉重，國家已經出臺多種刺激政策但見效甚微，這與房地產的持續低迷有關，房地產的低迷引起了上下游產業的連鎖反應，拖累了中國經濟前行。

在此大背景下，宏觀管理層開始松綁樓市，出臺了一系列政策。在新一輪政策刺激下，短期內樓市似有起色，4月的第一個星期，上海樓市成交量漲了三成。

然而這樣的上漲在全國樓市尤其是京滬穗深一線城市是短暫的。根據調查，樓市新政出臺之后，看房人數雖然增多，出手卻依然冷靜。究其原因，大概有三：

第一，財稅政策從來只是樓市的配套政策。一味調整樓市財稅政策，在樓市瘋漲時期沒能壓住房價，在樓市萎靡時期同樣難以抬高房價。央行和財政部樓市新政，沒有給樓市需求者帶來多少實際好處，降低首付意味著要多付按揭利息。

第二，雖然公積金松綁的確給購房者帶來好處，但一線城市的潛在購房者預期樓價還有下跌空間。

京滬穗三個特大城市公積金貸款的最高限額，長期來都是一個家庭80萬。而現在上海房產均價已在3.4萬元/平方米以上，北京是3.8萬，廣州二手房也近2萬。以上海90平方米以內的小戶型商品房為例，一套房就要300多萬，首付最低三成，就是近100萬，需貸款200多萬。按之前的政策，公積金最多只能貸到80萬。無論新婚夫妻購買第一套房還是家庭改善購房，購房貸款主要還得靠商業按揭。按照最新的政策，3月以后的五年以上的公積金貸款利率是4.OO%，商業按揭貸款利率則為5.90%，利差1.90%。如果公積金貸款多貸40萬，每年利差就達7600元，每月可少出630元，這對于普通的白領家庭來說也是在減輕負擔。

單從前后幾年的房地產投資和房價比較，可以說中國樓市泡沫已經擠出，最起碼得到了有效控制。但是，假如拿個人或家庭收入與房價相比，尤其是在京滬穗深等一線城市，遠沒有達到10-15年收入可以購買一套普通商品房的標準。一線城市樓市的泡沫依然存在。

第三，新政允許住房戶型和住房用地調整、轉型，可以改變樓市供需結構。

國土部和住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在高庫存地區暫停土地供應，住房供求矛盾比較突出的熱點城市，根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。同時優化住房及用地供應結構，允許未開發房地產用地轉型。這兩點都突破了2006年出臺的土地限制供給政策。

這可能是本輪樓市調控的核心政策了。它對改變供大于求的三四線城市、甚至二線城市的市場結構或許有好處，而京滬穗深的樓市雖然庫存也不少，但遠沒有到供大于求的地步，一線城市的住房剛需依然強勁，而從長遠看，京滬穗深中心地區的商品房的投資價值依然很高。

當前樓市新政能否撬動樓市，能在多大程度上撬動樓市，尤其上海樓市，尚待觀察。

樓市的松綁能夠有力地拉動中國經濟，大大減輕經濟下行的壓力，其中，上海樓市至關重要。

其實，要撬動上海樓市很簡單——解除限購令。當然，解除限購令可以是分地區、分房型的。既然上海中心城區的商品房，尤其是豪宅，還有投資價值，那么可以先解除這一部分商品房的限購令。這樣既能減緩限購令對上海樓市沖擊，又不會增加對普通剛需購房者的影響。