凈利驟降七成 大龍地產籌劃重心回歸北京

在遭遇毛利率下滑之后，當前三線城市房地產開發業務占“大頭”的大龍地產計劃未來將房地產開發業務重點“重回北京”。但一線城市的形勢已今非昔比

在二三線城市房地產已顯露頹勢的情況下，一線城市地產公司業績也出現明顯下滑，北京市順義區國資委旗下上市房企大龍地產就是其中一個代表。大龍地產今年來營業收入與凈利潤雙雙出現下滑，今年前三季度凈利潤為2257萬元，同比下降75.45%。

簽約面積減少，毛利率下滑是大龍地產凈利潤下滑的主要原因。大龍地產曾發表公告稱，今年1-9月，累計實現簽約面積2.24萬平方米，同比減少66.45%。并且，今年半年報顯示其房地產開發業務毛利率為10.41%，比去年下降19.68個百分點。

大龍地產今年為何會出現毛利率下滑？毛利率下滑情況下未來發展方向是否會做出調整？對此，大龍地產書面回復本報提交的采訪提綱，記者還接觸了其內部員工秦志新（化名），聽其講述了公司當下發展面對的種種困局。

前三季凈利潤下滑

大龍地產最大股東為北京市順義大龍城鄉建設開發總公司，截至2015年第三季度報告期末持有47.7%股份。該公司成立于1987年，總資產近50億元，隸屬北京市順義區人民政府，由北京市順義區國有資產監督管理委員會100%持有。

主營業務為房地產開發與建筑施工的大龍地產在2005年登陸A股市場，2008年進入中國房地產企業500強，并躋身北京市百強企業，在北京、中山、滿洲里均有房產開發項目。然而，這家曾經的北京百強企業今年營業收入出現下滑，前三季度營業收入為3.88億元，較去年同期下降39.56%。營收下滑對大龍地產凈利潤表現也造成了影響，今年第一二季度凈利潤分別為-1160萬元和-504萬元，第三季度雖實現盈利，使得整個前三季度凈利潤達到2257萬元，但仍比去年同期下降75.45%。

值得一提的是，在營收下降的情況下，下游客戶對其拖欠的應收賬款反而有所增長。記者注意到，大龍地產今年第三季度報告顯示無應收票據，應收賬款則由期初的2.15億元增長至2.35億元，預付款也由期初的2811萬元減少至2645萬元。

不同于應收賬款，大龍地產第三季度應付賬款反倒有所減少。三季報顯示其應付賬款由期初的3.06億元減少至2.79億元，預付款由年初的3.22億元減少至2.75億元。

此外，大龍地產今年下半年以來多位高管人員有所變動。7月4日大龍地產發表公告透露稱，收到董事長李紹林的書面辭職報告，李紹林辭去公司董事、董事長及董事會戰略委員會主任委員職務且今后不再擔任公司其他職務。11月28日，大龍地產發布公告稱，曾在順義大龍城鄉建設開發總公司任職的董事高洪瑞與監事會主席袁振東申請辭去職務，并且此二人將不再擔任公司任何職務。

關于高管離任，大龍地產書面公司本報：“原董事長到齡退休，董事及監事會主席因工作調動離職，與公司業績無關?！?/p>

業務重點將“重回”北京

為何在今年一二季度出現虧損？大龍地產在半年報中解釋：“一二季度房地產開發方面無新增項目。且受開發進度和區域市場環境等因素影響，上半年公司現有項目銷售情況較為低迷。”三季度扭虧為盈的原因則為“三季度順義地區裕龍華府項目向客戶交房形成結轉收入”，大龍地產向本報書面回復道。

此外，大龍地產向本報解釋，今年毛利率下降是因為與去年相比，今年結轉收入的房地產項目不同。秦志新告訴記者，大龍地產去年結轉的房產項目為地處順義的北京馬坡保障房和地處中山的裕龍君匯。今年結轉的項目為中山裕龍君匯與北京裕龍華府。其中中山項目今年進入銷售后期，裕龍華府項目體量較小導致簽約面積同比減少。

記者在大龍地產2015年半年報中看到，中山地區裕龍君匯可售面積為21.5萬平方米，北京地區馬坡保障房與裕龍華府的可售面積則分別為9.55萬平方米與4.02萬平方米，遠小于中山項目可售面積。

在遭遇毛利率下滑之后，當前三線城市房產開發業務占“大頭”的大龍地產計劃未來將房地產開發業務重點“重回北京”。其書面回復本報稱，“公司目前房地產業務重心回歸北京順義本地。但視公司與實際項目情況，不排除未來在外埠進行房地產開發的可能?！?/p>

然而，在北京地價高企，地王頻現的情況下，重回北京并不意味著開展業務順利，能夠實現營收增長。

秦志新對記者說：“北京的地價比二三線城市高很多，并且北京地區很難拿地。我們現在的情況是，對于一些競爭較激烈的地塊，我們雖參與了拿地但卻未能拿到。還有一些我們參與競拍的地塊，則因競價與公司評估偏離過大，為保護投資者利益、降低風險，而最終選擇放棄。我們上市公司要對投資者負責，所以拿地的時候很謹慎，需盡一切可能避免拿到地開發之后反倒賠錢。而且地產行業本就開發周期長，風險較高，房企應當尤其慎重對待高地價地塊。”

秦志新向記者坦承：“從全國各地的情況看，房產行業毛利率下降是個普遍趨勢。我們公司房地產開發業務在10年以前利潤率要比現在高，現在不止地價高，其他人工等成本也比過去高。以前房地產開發毛利率可能能達到30%～40%，現在卻只有10%～20%?！?/p>