他山之石 日本養老地產成功案例

在日本，人們把照看、護理老人等統稱為“介護”。其定義不僅僅停留在看護老人，還包括照顧日常生活、醫學護理及保健，而這些又是建立在維護老年人權利與尊嚴的基礎上，顯示了高度的人文關懷。作為全球老年人口比例最高的國家，日本養老模式在實踐中已形成了結構比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。本文列舉了幾個著名的日本養老地產項目的成功案例，以供借鑒。

橫濱太陽城

橫濱太陽城屬于高端運營機構項目，位于橫濱市近郊，土地成本較低。距離橫濱地鐵站約20-25分鐘車程，周邊為成熟居住區邊緣，既獨立又融合。且地處高地，視野開闊，景觀良好。

入住的老人多為高收入、有國外生活背景的人群，入住費用基本由自己承擔。

該項目分為自理型住宅單元和介護型住宅單元，前者的入住率約為62%，后者的入住率約為47%。高規格的酒店式裝修是項目最大賣點。高比例的公共空間設計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少室內留置時間，充分考慮老年人的生理和心里需求。

醫療配置方面，項目內設置提供日常健康管理診察的就診室；當老人需要醫療就診時，通過外部合作醫院進行救助。

產品設計方面，ATM機、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區，幾乎涵蓋所有所需的公共功能，無障礙設計也遍布項目的每一個空間，在細節上極具個性化和精致化。

營業收入主要靠收取一次性入住金，金額根據房間大小浮動，15年內可退還部分；其次還有包括管理費、餐飲費在內的月金；額外收費有室內水電費、停車費、介護用品使用或租賃費等。

日醫學館

創立于1968 年12 月的日醫學館是該國三大養老地產連鎖運營機構之一。除了養老地產運營事業部以外，集團公司還下設醫療設備事業部及介護教育事業部，三者關聯產業的平均產值在日本名列前茅。

日醫學館旗下的養老地產有上千所，散布在日本全國，主要分為三類：政府投資日醫學館運營的福利性項目，日醫學館投資運營的全付費制項目，以及老年人租賃物業項目。其中，最著名的是采取全付費制（自理階段需老人全額支付費用）的墨田項目，和實行老年人租賃物業的北浦田項目。

營收方面，除了個別項目外，基本沿用一次性入住金+月金的收費方式。客戶定位方面，以項目5公里內的中高收入的老人為主。日醫學館內設醫務室，醫學救助和周邊醫院達成合作聯盟。餐飲、洗滌等基礎工作采取服務外包。

日醫學館的產品設計具有三大特點：第一，項目規模小，分布在不同的區域，保證最快的速度擁有高入住率，盡快盈利；第二，選址在醫院、郵局、銀行、超市、文化設施等公共配套便利的地方；第三，盡可能配置介護設施，因為純自理式居住項目對老人吸引度不大，影響入住率。

SECOM成城項目

SECOM成城項目是實體公司開發項目，由SECOM和森房地產公司（六本木森大廈開發商）合作完成。SECOM最初是從事防盜報警系統研發銷售的實業公司，在日本具有很高的知名度，后來也從事養老設備的研發和銷售、醫療事業、房地產實業、保險實業等與養老地產相關的行業。

SECOM成城項目的目標客戶是第二階層的富裕老人，主要為醫生、律師等原有金領階層。客戶粘性較強，但更替性弱。該項目僅吸納自理型老人，但老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元。

一次性入住金中包含了房屋使用以及服務費用，金額是同類地段普通住宅售價的兩倍，且逐年增加，但后期價格上漲的可能性小。

有別于傳統養老機構，該項目的餐飲區采取點菜制，月底統一結算，加強了消費自主性。銀行、郵局等提供上門服務，增強了老人居住的便利性。