2014年房地產總結和2015年展望

2014年全國人大、全國政協（以下簡稱“兩會”）期間，國務院總理李克強表示：對于合理的自住需求，要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應，對房地產市場則要因城因地分類進行調控，抑制投機、投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

綜合總理政府工作報告和答記者問的講話看，均強調要因城因地分類調控房地產市場。2014年房地產調控核心沒有改變，一方面抑制投機和投資性需求，另一方面滿足自住性需求。由此我們認為2015年樓市調控繼續以現行的限購限貸為核心，仍將通過加大保障房、中小戶型供應，以及抑制投機投資性需求來防止房價大幅上漲；房地產稅現階段仍以立法、試點為重點，全國實行尚需時日。擺脫全國一刀切模式后，各地對樓市調控的自主性增加，將會根據具體情況開展差異化的調控措施，總的來說，因地制宜是大原則。

市場進入2015年，我們認為，2015年房地產將全面進入深度調整期。一方面從行業外部因素來看，中國房地產業面臨國內外多重復雜因素的影響，隨著美聯儲逐步縮減QE，導致系統性的融資成本上升，歐洲結構性問題仍未解決，再加上仍高企的公共債務，使得歐洲有必要進行進一步的財政整合；國內經濟目前已經進入中速增長階段，未來的經濟增速將保持在7%-8%的中速增長區間，我國政府正大力推進結構調整和經濟再平衡，由投資驅動型轉向消費驅動型，實現可持續發展。李克強總理自上任以來，將經濟增長的質量和效益放在更加重要的位置，圍繞“去杠桿化、結構性改革和避免大規模刺激計劃”的經濟思想，在保證經濟運行在合理區間的條件下，著力轉變經濟發展方式，調整經濟結構，推進改革創新，釋放內需潛力和改革紅利。另一方面，從行業內部因素來看，目前房地產的供求逐步逆轉，調整預期已經形成；庫存水平已達到歷史新高，未來供給壓力將進一步加大，部分城市尤其是一線城市由于供需矛盾，房價存在進一步上漲動力；部分三四線城市前期庫存量較大，市場下行的風險依然偏高。

在這樣復雜的環境下，房地產業的下一步健康發展相當重要。未來市場發展趨勢如何？未來的政策調控方向應該如何操作？房地產業的發展定位是什么？這些問題都是需要我們深入思考的。中國房地產數據研究院作為中國房地產市場獨立的研究機構，期望從對2014年房地產市場的客觀分析中，發掘出市場發展的基本脈絡，為消費者購房提供參考、為地產從業者理清思路、為決策者提供政策依據。

2014年市場概況

1、2014年全國市場增速減緩明顯，開發投資額、銷售面積、新開工面積均呈現回暖跡象。2014年1-11月份，全國房地產開發投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點，其中，住宅投資58676億元，增長10.5%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

2014年1-11月，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業營業用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業營業用房銷售額增長7.2%。

2014年1-11月，房屋新開工面積164705萬平方米，同比下降9%。降幅擴大3.5個百分點。其中，住宅新開工面積114637萬平方米，下降13.1%。房屋竣工面積75063萬平方米，增長8.1%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅竣工面積57236萬平方米，增長5.5%。

2、全國市場庫存面積小幅回升。截至2014年11月末，商品房待售面積達到59795萬平方米。比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米，辦公樓待售面積增加87萬平方米，商業營業用房待售面積增加203萬平方米。從全年來看，商品房待售面積增速較高。

3、改善類產品漸成市場上行主要推動力。去年重點城市房價持續上漲，并且2014年下半年以來銀行貸款層面收緊，從而導致今年剛需群體入市門檻逐漸提升，小戶型剛需類產品銷售熱度小幅下降，而改善型項目熱度較去年有明顯提升。

4、土地整體供求較去年大幅回落，一線城市熱度不減，二三線城市遇冷。供求方面，2014年1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26.3%和34.3%，多重壓力導致房企拿地熱情持續下降，市場趨冷。其中供應方面，2014年1-11月，全國300個城市共推出各類用地21.1億平方米，較去年同期下降23.6%，降幅較2013年擴大近40個百分點。其中，住宅用地推出10.0億平方米，同比下降26.3%，降幅為2010年以來最大。

需求方面，2014年1-11月，全國300個城市各類土地共成交16.5億平方米，同比下降29.2%，降幅超過土地推出量。其中，住宅用地成交7.5億平方米，同比大幅下降34.3%，而去年全年為同比增長31%。

5、新房：百城價格連續下跌，重點城市供大于求，開發投資增速創五年來新低。價格方面，百城價格指數自5月起連續7個月下跌，四季度跌幅收窄，今年以來累計下跌2.25%；十大城市累計下跌0.25%，跌幅顯著低于百城。不同城市表現分化，保定、廈門1-11月累計漲幅超過10%，菏澤等9個城市累計跌幅超過10%。

成交方面，2014年以來市場整體下行，市場成交較去年大幅下降。2014年1-11月，50個代表城市月均成交2273萬平方米，同比下降13.6%，與2012年同期基本持平，分別高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

6、二手房：十大城市量價均回落，二三季度尤為突出，四季度有所回升。價格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均價累計下跌1.32%，跌幅超過新房1.07個百分點，而2013年同期則累計上漲17.6%。二季度以來二手房均價持續下跌，進入四季度逐漸回升。

成交方面，十大城市總體成交59.9萬套，同比下降34.4%。其中11月單月成交量為7.1萬套，回升勢頭明顯。

7、品牌房企業績穩步增長，行業集中度顯著提升，融資渠道更趨多元。業績方面，品牌房企銷售業績繼續增長，業績累積到達歷史高位，但同比增速明顯放緩。從銷售額來看，2014年1-11月20家品牌房企銷售總額12505億元，同比增長12.2%，較2013年增速（32.1%）下降19.9個百分點；從銷售面積來看，2014年1-11月，20家品牌房企銷售面積總和為11354萬平米，同比增長10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2個百分點。

拿地方面，與去年同期大規模土地投資相比，今年以來品牌房企拿地節奏更顯謹慎，拿地銷售比保持在較低水平，布局熱衷一線城市。2014年1-11月，一線城市占比40.3%，較去年全年提升7.9個百分點；二線城市占比48.9%，回落2.5個百分點；三四線城市占比下降5.4個百分點至10.7%。在市場下行周期，企業拿地布局更偏重風險系數較小的一線城市，而部分二線城市及三四線城市房地產市場總體供求矛盾突出，投資風險已然顯現。

2015年發展環境分析

1、國際經濟：國際經濟將持續復蘇，但風險不確定性依舊較高。美國經濟：2014年美國經濟持續回升奠定了全球經濟景氣回升的主基調，2015年由美國引領的全球經濟趨勢性回暖還將持續，全球經濟將在2014年越過拐點之后進入復蘇之年。由于國內需求旺盛，特別是消費支出強勁，美國經濟將繼續領先其它國家。這一動力支撐美國消費支出非常強勁，包括就業大幅增加，家庭財務狀況好轉以及油價降低。消費支出約占GDP的70%。預計美國經濟2015年或增長2.5～3%左右。

歐洲經濟：歐洲復蘇雖基礎仍不牢固，油價下跌，歐元貶值，財政阻力下降，主權債券危機有所緩解以及寬松的貨幣政策料有助于刺激歐元區經濟增長，使得歐債危機趨勢性緩和，全球經濟大勢回暖，管理機構更趨靈活務實，2015年復蘇持續概率很大。

風險評估：在全球經濟持續回暖的2015年，主要發達經濟體經濟復蘇強度還相對有限，中國經濟已經從高速增長平臺向中高速增長平臺切換，美聯儲將啟動加息，新興經濟體景氣回升態勢遜于發達經濟體的格局還將持續。美聯儲加息必然伴隨著美國經濟的加快復蘇，這將導致國際資本加速從新興市場回流以美國為主的中心國家，全球資產市場將隨之重新洗牌。如果美元升值帶來美元回流，可能會對全球資產產生負面作用，從而引起一線城市高端市場的短期波動。

2、國內經濟：處于“增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期”三期疊加階段。中國經濟將進入新常態，目前消費穩定；外需進入基本穩定狀態；投資最具有調控空間。但投資中的突出矛盾是產能過剩，中國經濟處在“增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期”三期疊加階段，結構性減速有必然性、復雜性和合理性。改革紅利的釋放也需要一個過程。預計2015年中國經濟增長7.0%左右。究其原因，主要是外需難以大幅提升、消費總體平穩、投資因制造業產能過剩及創新技術相對不足、房地產庫存較高等因素，而難以長期維持高速增長，投資效果系數及投資回報率都在降低。當前，投資對于穩增長仍起關鍵作用，但對經濟增長的拉動效應卻在減弱。

在新常態下，中國需要促進內需平穩均衡發展，促進研發、高端制造業、現代服務業、生態環保、基礎設施等領域投資，促進居民合理的住房剛性需求和改善型需求，同時加大基礎社會保障投入，促進居民敢于消費。

3、貨幣環境：主動適應經濟發展新常態，繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重松緊適度。新增貸款總額：預計2015年，中國的貨幣政策會維持穩定，繼續保持適度收緊。中國央行要求全年新增信貸控制在10萬億元人民幣以內，最近已大幅調整合意貸款規模；各家銀行也已開始行動，加大放款力度。11月新增人民幣貸款明顯升至6300億元。央行近月持續的基礎貨幣投放較多，對銀行表內信貸能力形成了一定支撐。

M2：在監管環境趨緊和企業融資需求放緩的背景下表外融資不會大幅增長，社會融資總量保持穩定增長，預計全年增長18萬億元左右。

利率和準備金率：央行已經通過降息的手段緩解企業的融資難、融資貴問題，如果企業融資成本仍高居不下，特別是經濟明顯走低、就業惡化，那么2015年央行會繼續調降存貸款基準利率。從穩定經濟增長和調整結構的角度看，未來央行在繼續使用價格型工具的同時，也會配合使用數量型工具，預計2015年可能下調存款準備金率1至2次。

從央行目標角度考慮，穩定增長、溫和通脹、充分就業和金融風險是四大目標。目前經濟增速面臨下行壓力，通縮風險增加，同時就業穩定受挑戰，且金融風險上升，四個目標角度均支持央行貨幣政策轉向寬松，降息應只是時間和方式問題。

4、行業政策：不同區域市場表現分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業中長期環境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

2015年市場走勢預判

1、整體市場逐步回暖，但調整周期較長。2013年開始，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現。我們認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010～2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。

預計2015年全年整體較為平穩：過去十年的歷史經驗告訴我們，房價與實際利率呈現負相關關系，而且居民存款定期化速度（表現為活期存款與定期存款增速差）則對房價具備一定程度領先關系，預計整體市場將逐步回暖，但調整周期較長。

2、城市發展分化日趨顯著，二線城市庫存去化優勢明顯。中小型城市面臨高基數，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如2.5線城市及三四線城市，近年來逐步進入市場發展的平穩期（類似二線城市的2009～2014年），限于高基數，預期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。

二線城市調控政策的“去行政化”刺激樓市明顯好轉。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長4.0%，同比增長23.8%，庫存呈現“飆升”的增長態勢。同時，9月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為17.2、16.7和25.3個月。相比8月份15.5、16.8和25.8個月的數值而言，一線城市有所上升，二三線城市則略有下滑。這意味著，二線城市的去化速度首超一線。

3、房價呈回暖跡象，城市等級序列依然凸顯。判斷房價走勢，關鍵要看三個變量。第一是供求變量，即庫存去化周期；第二個是貨幣變量，包括流動性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個是市場預期。

首先從供求變量角度看，近期市場總體呈現了供大于求的態勢，這是房價持續低迷的最根本原因。其次，從貨幣層面看，今年以來，貨幣層面和房價之間的走勢存在一個明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢和全國70城房價指數環比增幅走勢看，房價指數增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說明今年房價下跌其實是有點“任性”的，缺乏邏輯上的驗證。但反過來也說明，由于M1基本面并沒有大規模的惡化，所以也能牽制目前房價持續下跌的態勢。再次，從市場預期來看，新一屆政府顯然對于樓市穩健發展的調控依然有比較大的手腕，包括“穩定住房消費”的字眼提出，某種程度上都是對房地產市場在宏觀經濟中的重視程度依然是不變的。尤其是各大城市限購政策放松下，并沒有中央政府的打壓，這會使市場依然看好中國樓市。

另一方面，從區域結構上看，市場依然呈一個很完美的城市等級序列，即一二線房價止跌反彈的跡象最明顯，三四線則出現分化。部分經濟發達的三四線城市會追隨此類一二線城市，而部分經濟相對落后的城市則會有繼續下跌的可能。

2015年行業政策建議

鑒于2015年房地產市場面臨的復雜環境，我們建議在行業政策方面可以更加靈活，將因地制宜的原則進行到底。概括起來，主要是三大方面：制度完善、松緊結合、維穩原則。

制度完善：因地制宜、因時制宜的市場調節和政策引導機制。房價問題是國內房地產市場矛盾的焦點。穩定房價的方法有很多，其功效各有千秋。行政性手段見效快，但是它難以持久；目前的調控措施，在遏制房價快速上漲方面功效顯著，但是它歸根到底是暫時性的手段，需要與長效機制共同發揮調節房地產市場的作用。所以，一方面我們需要認識到行政性手段控制房價的難度和弊端，另一方面我們需要抓緊時間在全國人大、全國政協會議精神的基礎上建設樓市調控的市場長效機制。目前來看，應該主要從融資平臺、公積金管理、不動產登記制度等角度來進行調節。

地方債務自償將促融資平臺轉型。由于地方融資平臺的資產大多是地方政府注入的土地資產，在今年房地產市場持續下行，同時中央對土地指標進行嚴格控制的情況下，想加快變賣土地資產并不容易，所以融資平臺的下一個出路就是加快轉型，從融資功能向經營功能轉變，這也許是融資平臺走出困境的最有效路徑。

管理修訂受到關注，滿足異地提取和使用訴求。我國住房公積金管理遵循的原則是“管委會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”，對此，公眾反映普遍存在的問題包括公積金貸款額度小、支取困難以及封閉管理和收益過低等。國家相關部門已經意識到并進行了關注。如從2011年開始，《住房公積金管理條例》連續四年被列入住房和城鄉建設部的重點工作任務，其中，公積金的使用范圍是修訂重點。

住房公積金設立的目的主要是為了更好地支持繳存職工解決基本住房問題，但是目前住房公積金相對封閉的地域特征對住房公積金繳存人的權利保護和就業變化并沒有充分考慮，住房公積金繳存人在某地購置住房時，并不能利用在不同地區繳存的住房公積金，從而削弱了這種住房政策性金融支持的功效。

建立并完善不動產登記制度，推進部門信息共享。不動產登記的相關政策和工作是近年以來的關注點之一。2014年8月15日，國務院法制辦公室公布了修改完成的《不動產登記暫行條例征求意見稿》，向社會公開征求意見。

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。不動產登記是房產稅擴大試點的前提，如果不動產登記系統能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。國家相關部門設法將全國住房系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發現異地購房、樓市投資投機現象，可以有針對性的出臺差別化的調控措施抑制房地產投資投機現象。

國家新型城鎮化綜合試點推進。我國目前正在進行的不動產統一登記改革，在很多時候都被理解成為狹義的城市房地產問題改革。實際上，我國最大的不動產在農村。長期以來，由于城鄉二元格局，如農業戶口與城市戶口不平等、城市建設用地與農村集體建設用地不平等，使我國的經濟和社會在發展過程中存在各種問題。要想從根本上改變目前的現狀，只有打破當前各部門多頭管理的構架，從真正實現城鄉“大統一”的改革目標進行。

松緊結合：應對不同城市的房地產發展狀況，適當區別對待。2015年將繼續以現行的限購限貸為核心，通過加大保障房、中小戶型供應，以及抑制投機投資性需求來防止房價大幅上漲；房地產稅現階段仍以立法、試點為重點，全國實行尚需時日。在擺脫全國一刀切模式后，各地對樓市調控的自主性增加，將會根據具體情況開展差異化的調控措施。

維穩原則：“新常態”模式下的穩增長。去年12月9至11日召開的中央經濟工作會議為2015年國家宏觀調控定調。其中有四方面內容與2015年房地產市場走勢及政策取向密切相關，分別是：一、“穩增長”重回首要任務；二、“新常態”之下調控方式轉變；三、保持政策的連續性和穩定性；四、提出松緊適度的貨幣政策。

根據我們中國房地產數據研究院的預測，2015年市場總體較為平穩。因此在政策出臺上要掌握好尺度，全年可以以穩為主，部分具有房價上漲壓力的城市可以繼續強化調控政策。