“十三五”期間房產企業(yè)要適度激進發(fā)展

2015年是“十二五”規(guī)劃的收官之年。自建國以來，我國完成了十二個五年計劃的編制工作。“十三五”規(guī)劃成為當前備受關注的焦點。“十三五”規(guī)劃的起止時間是2016年至2020年，對于2020年要達成的目標，其實在中共十八大報告中已經明確，就是要全面建成小康社會，GDP和人均收入都要比2010年翻一番，這實際上也是“十三五”規(guī)劃中需要進一步明確的發(fā)展目標。據國家發(fā)改委人士透露，“十三五”規(guī)劃編制已于2014年4月正式啟動，當時選取了25個事關全局的重大課題，通過公開招標方式組織社會力量開展研究，涉及十八屆三中全會提出的各項改革任務。

“十三五”前夕，我國所處的經濟環(huán)境出現(xiàn)三個斷層：1、國內經濟增長從10%左右的高速增長下降到7%左右的水平，經濟增速出現(xiàn)斷層；2、我國改革力度當前超乎想象，扭轉政府主導向市場為主體的競爭機制，改革力度和速度近些年前所未有，改革變量出現(xiàn)斷層；3、自2008年全球經濟危機以后，歐美發(fā)達經濟體和新興經濟體在全球化貿易中地位的變化影響了全球化的進程所帶來的斷層。

“十三五”注定成為我國歷史上較為特殊的時期，在國內外經濟環(huán)境變化的背景下，我國當前首先面臨的是經濟增速的的換擋時期，也是前期刺激政策的消化時期，同時還是結構調整的陣痛時期。增長速度進入換擋期，是由經濟發(fā)展的客觀規(guī)律所決定的。結構調整面臨陣痛期，是加快經濟發(fā)展方式轉變的主動選擇。前期刺激政策消化期，是化解多年來積累的深層次矛盾的必經階段。“三期疊加”是當前我國經濟的階段性特征，同時，使得經濟中不穩(wěn)定的因素凸顯，尤其是當前經濟增速趨勢性下滑以及投資拉動不可持續(xù)的情況下，新的經濟拉動點沒有樹立。

黨的十八大提出兩個“百年奮斗目標”：一是在中國共產黨成立一百周年時全面建成小康社會；二是在新中國成立一百周年時建成富強、民主、文明、和諧的社會主義現(xiàn)代化國家。這兩個百年目標必將成為中國特色社會主義新勝利的兩座里程碑。“十三五”作為十八大以來新一屆政府決策層的第一個五年計劃，其時代意義不言而喻。同時，“十三五”期末（2020年）也就是中國共產黨成立一百周年，屆時我們要全面建成小康社會。在某種程度上來講，“十三五”就是全面實現(xiàn)小康社會的五年計劃。而全面建成小康社會的量化指標是實現(xiàn)國內生產總值（GDP）和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，如果要實現(xiàn)該目標，“十三五”期間GDP增速要最低保持在6.5%以上。同時我們要求實現(xiàn)戶均一套房，也會實現(xiàn)大量的改善性需求釋放。而近年來我國GDP的增速趨勢性下降，2014年我國GDP增速為7.4%，創(chuàng)24年以來的新低。2015年二季度GDP的增速下降到7%，經濟面臨較大的下行壓力。按照如此的趨勢性變化，五年內平均增速保持在6.5%以上，有相當的難度。

改革開放30多年以來，我國經濟發(fā)展取得舉世矚目的成就，但是經濟發(fā)展模式總體上還沒有實現(xiàn)轉型，當前我國存在的主要問題體現(xiàn)在依靠投資拉動經濟增長的模式。固定資產投資與當年GDP的比值不斷增高，2014年，當年的投資和GDP的比例已達80.8%，而這個比例“十一五”是59.5%，“十五”是41.58%，“九五”是32.83%。從我國經濟增長的三駕馬車來看，由于投資快速增長所帶來的產能過剩問題反向影響到投資增速的快速增長的勢頭，近年來固定資產投資增速明顯放緩；從內需來看，盡管國家出臺相應的政策來刺激國內的消費需求，但是由于我國的貧富差距以及傳統(tǒng)消費理念的影響，消費情況較之前有所增長，但是增幅較小；從出口情況來看，由于受到全球總需求不振，以及我國低成本比較優(yōu)勢減弱，出口情況也不樂觀。從未來經濟的增長點來看，出口和消費都呈基本的常態(tài)性增長，不可能出現(xiàn)太大變化，唯一可以大幅調節(jié)的變量就是投資。

為了保證黨的“百年奮斗目標”同時也是本屆政府第一個五年計劃實現(xiàn)既定目標。在習總書記倡導的“一帶一路”這一跨出國門、走向世界的大經濟發(fā)展戰(zhàn)略背景下，以投資拉動為主、創(chuàng)新為輔來實現(xiàn)“十三五”期末（2020年）的總體經濟目標就成為經濟發(fā)展的必須。未來將會在五個方面有所體現(xiàn)。

1、基礎設施投資來對沖經濟下滑。按照當前經濟增長趨勢，如果經濟增速靠近“臨界值”，國家在避免動用激進的政策刺激（大幅降準、降息）的背景下，只能通過政府主導的基礎設施投資來對沖經濟下滑的風險，基礎設施投資領域包括保障房、棚戶區(qū)改造、鐵路、環(huán)保、農田水利、電網、清潔能源、縣城建設、生態(tài)修復、農村面貌改造等。

2、國家重大項目或將提前。國家重大項目對于經濟拉動的作用比較明顯，因此會加快項目建設進度，堅持能上則上、能快則快的原則。并且在建設過程中會釋放民間資本潛力。屆時會制定相應的行業(yè)準入負面清單，積極引導民營企業(yè)進入負面清單外的行業(yè)和領域，在鐵路、公路、機場、供排水、污水垃圾處理、電力、天然氣等領域推出一批項目清單，吸引民間資本投資建設和運營管理。國務院甚至規(guī)定，土地出讓收入如果不投向大項目，將有可能收回，這將有利于推進項目投資，杜絕“懶政”。

3、都市圈戰(zhàn)略日益明確。“一帶一路”、“長江經濟帶”、“京津冀協(xié)同發(fā)展”三大戰(zhàn)略背景下，都市圈戰(zhàn)略日益明確。在借鑒國外大都市圈經濟效應的基礎上，將打造更多有特色的經濟都市圈。未來我國都市圈內的中心城市發(fā)揮其科技、資本和產業(yè)的優(yōu)勢，在產業(yè)結構調整中起著先導的創(chuàng)新作用，通過合理的產業(yè)結構調整，既成功地增強了中心城市的實力和地位，也使周圍地區(qū)獲得了良好的發(fā)展契機。不同區(qū)域之間形成產業(yè)聯(lián)動，帶動我國經濟發(fā)展以及國際競爭力。

4、房地產金融創(chuàng)新、土地利用模式創(chuàng)新以及稅收創(chuàng)新加速。由于我國房地產市場快速增長，市場規(guī)模居全球之首，對于資金密集型的房地產行業(yè)來講，主要依賴間接融資的模式不可持續(xù)，房地產金融創(chuàng)新是行業(yè)發(fā)展的必然。同時在新型城鎮(zhèn)化背景以及當前財稅制度改革的背景下，土地流轉、出讓模式創(chuàng)新也會不斷推陳出新。2014年6月30日，中央政治局會議審議通過的《財稅體制改革總體方案》，從頂層設計上就新形勢下的稅制體系建設、稅收職能作用等作出十分明確且具體的框定，現(xiàn)在已經在部分地區(qū)開始試點，未來將會進一步擴圍。

5、房地產行業(yè)微笑曲線帶來機會。房地產行業(yè)涵蓋了豐富的上下游產業(yè)鏈，隨著房地產市場調控的不斷持續(xù)以及我國房地產市場的日益成熟，單純的建房子、賣房子的利潤空間越來越小，而位于微笑曲線的兩端的土地、融資、運營等方面在改革的背景下，將會孕育更多的機會。當前房地產行業(yè)微笑曲線兩端的產業(yè)如雨后春筍般快速發(fā)展，“十三五”時期，借著深入改革的春風，在新型城鎮(zhèn)化改革政策推動下，一線城市限制帶來機會，鎮(zhèn)區(qū)強化同樣也帶來機會。

“十三五”時期應該是我國經濟激進發(fā)展的五年。在投資拉動以及改革紅利雙重支撐下，中國的房地產市場將會迎來巨大的發(fā)展“窗口期”，中國的房地產企業(yè)也再度迎來春天。隨著投資機會的集中提前，大型房企要階段性的搶占市場機會，機會點和轉型比例控制在8∶2，小企業(yè)機會點和轉型比例控制在2∶8。房地產行業(yè)也將進入新常態(tài)：新技術、新業(yè)態(tài)、新產品、新模式。新業(yè)態(tài)下房地產企業(yè)應該從“消極觀望”向“積極作為”轉變。同時，我們也要注意到“十四五”的機會將會提前在“十三五”兌現(xiàn)，“十三五”期間，大企業(yè)激進一些，是必須也是必要的。

（作者系中國房地產數據研究院院長）