房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理研究
——基于廣西房地產(chǎn)企業(yè)財務風險視角

鄭 軍

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理研究
——基于廣西房地產(chǎn)企業(yè)財務風險視角

鄭 軍

本文在分析廣西房地產(chǎn)行業(yè)整體財務數(shù)據(jù)的基礎上，研究了廣西房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)、銷和投入等數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的風險，提出了應對風險的策略和風險預警方案，借以拋磚引玉，與房地產(chǎn)資金鏈管理研究的同仁商榷。

廣西房地產(chǎn)企業(yè)；資金鏈；風險管理；研究

一、文獻綜述和研究目的

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)快速成為民國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國多行業(yè)中的納稅大戶，成為地方政府的主要財源之一；地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金量大、周期長、風險高等特點，資金鏈的穩(wěn)定性直接影響到經(jīng)濟運行安全。地產(chǎn)資金鏈是維系房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務正常運行的保證，主要通過“供應-開發(fā)-銷售”的過程來完成“貨幣資金-實物資產(chǎn)-貨幣資金”的循環(huán)，在整個循環(huán)過程中，如果資金鏈斷裂，將導致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。

本研究所用平衡理論主要是20世紀70年代由羅比切克、考斯為代表的學者提出，主要研究最佳融資結(jié)構(gòu)和資本的配制，尋求負債成本和財務風險成本的最優(yōu)化方案，通過對資本最優(yōu)結(jié)構(gòu)的研究，控制企業(yè)的財務風險，以保障資金鏈的健康運行。平衡理論對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風險管理有一定的啟發(fā)意義；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過前期籌備、土地儲備、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施建設、樓盤銷售等過程，資金鏈循環(huán)期特別長，同時受到市場變化、地產(chǎn)政策調(diào)控和房企自身的管理水平影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理變得很難控制而且脆弱。

目前學者研究全國上市公司房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理比較多，雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理具有共性，但廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理還是存在個性的問題，研究的學者也不多，學者主要是從宏觀方面來討論，對具體房企的財務管理指導不夠細致，可操作性不強；筆者從財務管理的角度對廣西房地產(chǎn)企業(yè)上市公司、非上市公司和整體情況分析資金鏈管理中可能存在的風險，提出資金鏈的風險和效益等同管理的觀點，引入加強房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理的預警方案。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

企業(yè)財務風險是指企業(yè)財務在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，受企業(yè)外部和企業(yè)內(nèi)部各種可控或不可控因素的影響，導致企業(yè)的財務狀況不確定性，給企業(yè)帶來損失的可能性。企業(yè)杜絕不了財務風險，但可減少或盡量避免財務風險給企業(yè)帶來的損失，財務風險主要取決于系統(tǒng)內(nèi)部和系統(tǒng)外部的風險，可以進一步分為可控財務風險和不可控財務風險，企業(yè)要減少財務風險，首先要清楚影響財務風險的因素。

1.財務風險外部因素分析

財務風險外部因素一般屬于系統(tǒng)風險，指影響企業(yè)財務風險的外部不可控因素，這些風險具有客觀性、普遍性、損失性和可變性，常表現(xiàn)于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政府的政策和整個房地產(chǎn)行業(yè)的背景因素，對于企業(yè)來說是不可控的。

（1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境因素

我國GDP經(jīng)過30來年的高速兩位數(shù)增長，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在近10年發(fā)展速度更加迅猛，廣西經(jīng)濟多年來也是以2位數(shù)的速度增長，房地產(chǎn)行業(yè)同樣得到飛速發(fā)展，但經(jīng)濟發(fā)展到一定程度時，會出現(xiàn)規(guī)律性波動，常期走高的經(jīng)濟也要經(jīng)歷一個震蕩調(diào)整的過程，目前我國經(jīng)濟增長速度下降明顯，整個出口和消費也受到影響，雖然目前政府在加大投資，但拉動經(jīng)濟不明顯；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也處于深度調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)由于受整個大環(huán)境的影響進入下降期。

（2）政府調(diào)控政策因素

政府通過調(diào)控政策來達到影響市場供求關(guān)系，達到調(diào)控市場的目的；政府常通過行政、法律和經(jīng)濟調(diào)控，運用貨幣、財政、投資、進出口、價格調(diào)節(jié)和土地稅收等政策來調(diào)整市場，近幾年政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控嚴格，相繼出臺多項制度和政策，從2014年來看，政府相對往年來說在政策和財政方面對房地產(chǎn)企業(yè)松綁，但政府調(diào)控政策對房地產(chǎn)影響深遠。

（3）行業(yè)背景因素

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，已從發(fā)展期進入成熟期，相關(guān)的行業(yè)管理制度已比較規(guī)范，對行業(yè)背景分析直接關(guān)聯(lián)到宏觀經(jīng)濟環(huán)境和企業(yè)財務狀況。目前地產(chǎn)行業(yè)還處于朝陽產(chǎn)業(yè)，由于我國城鎮(zhèn)化規(guī)劃，此行業(yè)還存在強大的剛需需求，但目前房地產(chǎn)行業(yè)處于比較低迷狀態(tài)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險受整體行業(yè)影響明顯。

2.財務風險內(nèi)部因素分析

企業(yè)財務風險內(nèi)部因素主要是非系統(tǒng)風險，一般是可控的；及時關(guān)注財務風險的內(nèi)部主要構(gòu)成因素有利于管理房地產(chǎn)企業(yè)的資鏈健康運行，作者認為主要的財務風險因素包括：財務策略、資本結(jié)構(gòu)、風險管理和投融資管理。

（1）財務策略因素

企業(yè)的財務策略具有從屬性、指導性和系統(tǒng)性，可劃分為防御型、擴張型和穩(wěn)健型，主要內(nèi)容包括融資策略、投資策略和收益分配策略等，企業(yè)要根據(jù)時局的變化，對經(jīng)濟的發(fā)展要有高度的敏感性，及時關(guān)注政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策和投融資政策的變化相應調(diào)整企業(yè)的財務策略，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，企業(yè)應采用穩(wěn)健型財務策略。

（2）資本結(jié)構(gòu)因素

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)務種債務資本和股權(quán)資本價值模塊之間的比例關(guān)系，合理的資本結(jié)構(gòu)能夠進一步促進企業(yè)價值最大化，相反不合理的資本結(jié)構(gòu)會影響企業(yè)的資金鏈安全。決定資本結(jié)構(gòu)的因素很多，除了資本成本、財務風險和財務管理人員的態(tài)度外，還存在于企業(yè)經(jīng)營策略、企業(yè)增長率、稅收、企業(yè)借款和獲利能力等。關(guān)注資本結(jié)構(gòu)的同時要合理利用好企業(yè)經(jīng)營杠桿、財務杠桿和復合杠桿，控制財務風險，構(gòu)建企業(yè)綜合資本成本最低和企業(yè)價值最大化的資本結(jié)構(gòu)。

（3）風險管控因素

企業(yè)管理者的風險管控水平和風險防范意識直接關(guān)系到企業(yè)的財務安全，直接影響到企業(yè)資金鏈管理水平，特別是財務管理人員要增強財務風險防范意識，構(gòu)建系統(tǒng)化的、科學化、合理化的企業(yè)理財文化，加強資金鏈的監(jiān)控，做到資金事先有預算、過程有監(jiān)管、偏差有矯正、期后有總結(jié)。

（4）投融資管理因素

投資為了獲得更大利益，融資為了保障資金量；良好的投融資管理關(guān)系到資金鏈風險水平的高低。在做投融資決策時不能孤立地看待，要采用動態(tài)的觀點來看待投融資，正確的決策可以降低風險，提高企業(yè)營利水平，錯誤的投融資決策給企業(yè)帶來的將是災難性的風險。在考慮最佳資本成本的同時要注意潛在的財務風險，決策時要綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要打造投融資管理團隊，讓專業(yè)之人做專業(yè)之事，把投融資策略與企業(yè)經(jīng)營策略互動起來；行成日常資金運營和投融資協(xié)調(diào)決策管理，降低風險，和諧發(fā)展。

三、廣西房地產(chǎn)行業(yè)綜合財務情況分析

2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入“新常態(tài)”，國家出臺一系列政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”，如：“雙向調(diào)控”、“限購令取消”、“房貸松綁”、“公積金新政”和“降息”等措施，但房地產(chǎn)市場并不火熱，市場已回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈承受著巨大壓力，資金鏈的管理并不輕松。

1.廣西房地產(chǎn)2014年1月至11日綜合數(shù)據(jù)分析

筆者根據(jù)廣西區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)進行了整理，并作了相關(guān)趨勢分析。2014年1月-11月，廣西房地產(chǎn)行業(yè)投入地產(chǎn)開發(fā)資金總額約1607.52億元，同比增長了12.6%個百分點，比全國高出0.7個百分點；房屋總施工面積達到17160.59萬平方米，增長了9.2%；商品房銷售額約1249.94億元，增值了5.9%。筆者從以上的總體數(shù)據(jù)來看，銷售額的增值速度低于開工建設的投資額速度，說明企業(yè)還要通過其他方式籌得更多的資金，筆者認為將來一段時間，這種投入資金的增值速度還會大于銷售資金的增長，廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還要成緊繃趨勢，給資金鏈管理帶來壓力，所以還存在投資和資金回籠不協(xié)調(diào)風險，房企要注意投資資金和回收資金的比例關(guān)系協(xié)調(diào)，不能讓資金鏈繃的太緊。

2.廣西房地產(chǎn)2013年1-9月與2014年同期數(shù)據(jù)分析

（1）2014年1-9月廣西房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積都呈上升趨勢，但銷售面積卻呈下降趨勢（相關(guān)數(shù)據(jù)見表1）

筆者從2013年1-9月與2014年同期的房屋施工面積、新開工面積和商品房銷售面積來看，存在明顯的在建面積和銷售面積不協(xié)調(diào)，作者認為，今后一段時間，銷售還可以下降，房地產(chǎn)企業(yè)要增加銷售面積，適度控制在建面積。

（2）2013年1-9月與2014年同期商品房銷售額呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻呈上升趨勢（相關(guān)數(shù)據(jù)見表2）

表2 2013年1-9月與2014年同期數(shù)據(jù)統(tǒng)計表單位：萬平方米

2013年1-9月，全區(qū)房地產(chǎn)資金來源總額1520.72億元，其中國內(nèi)貸款251.08億元，利用外資0.21億元，自籌資金570.90億元，其他資金698.15億元含自定金及預付款375.86億元和個人按揭貸款234.61億元；2014年1-9月，全區(qū)房地產(chǎn)資金來源總額1718.41億元，其中國內(nèi)貸款255.35億元，利用外資0.21億元，自籌資金641.12億元，其他資金821.73億元含自定金及預付款448.40億元和個人按揭貸款258.31億元，從統(tǒng)計表中可以看出，投入資金在上升，銷售金額在下降，以房地產(chǎn)企業(yè)的籌資帶來很大的壓力；從資金來源的構(gòu)成來看，貸款資金、自籌資金、定金和按揭款都有不同程度增加，筆者認為，這里可能存在還款風險和較高資本成本問題，房地產(chǎn)企業(yè)要注意還款的風險。

（3）廣西陽光股份有限公司（股票代碼：000608）2010年至2014年資產(chǎn)和負債統(tǒng)計分析（相關(guān)數(shù)據(jù)見表3）

通過對陽光股份2010-2014年資產(chǎn)負債率和流動比率數(shù)據(jù)來看，資金負債率還是偏高，筆者認為，陽光股份是廣西目前僅有的主營房地產(chǎn)的上市公司，仍然處于較高的負責率，存在一定的財務風險；廣西其他非上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率會更高，同樣存在財務高風險，因此房企財務管理要多注意高負債在帶來杠桿效應的同時還會帶來高財務風險，嚴重的將導致資金鏈斷裂。

表3 陽光股份2010年-2014年資產(chǎn)和負債情況統(tǒng)計表單位：萬元

注：2014年數(shù)據(jù)統(tǒng)計1-9月

四、加強房地產(chǎn)行業(yè)風險管理對策

1.注意“穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略”的選擇

目前我國總體經(jīng)濟增速放緩，各行業(yè)進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，前期國家對房地產(chǎn)行業(yè)的大力度調(diào)整影響還會繼續(xù)發(fā)揮作用，雖然2014年出臺了一系列對房地產(chǎn)行業(yè)利好的政策，但市場仍然較冷，在這種整體大經(jīng)濟環(huán)境下，廣西的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都為非上市公司，企業(yè)的財力有限，通過以上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)建設投入還在不斷加大，加之銷售銷售放緩，存在大量的待售房，積壓了大量資金，出現(xiàn)高資產(chǎn)負債率現(xiàn)象，存在投入和產(chǎn)出的及不協(xié)調(diào)的風險，筆者認為，在這種大經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應采用“穩(wěn)健型財務戰(zhàn)略”，注意降低負債風險，加大存量房銷售，合理把控投入和產(chǎn)出的比例，密切關(guān)注經(jīng)濟形式，蓄勢待發(fā)。

2.加強政策關(guān)注、調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略

政府調(diào)控房地產(chǎn)的目的是讓房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫繼續(xù)做大，把投機的資金從房地產(chǎn)行業(yè)剝離，降低經(jīng)濟運行風險；筆者認為：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已過了快速的成長期，進入成熟期，加之市場消費者的心理回歸理性，炒作房地產(chǎn)行業(yè)的資金減少，政府逐漸放開對房地產(chǎn)的嚴厲控制，例如2014年出臺了一系列的對房地產(chǎn)行業(yè)利好政策，如：“雙向調(diào)控”，對不同地區(qū)施行差別化對待；2014年10月1日取消限購，給房地產(chǎn)行業(yè)松綁；2014年10月，廣西壯族自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合自治區(qū)財政廳，人民銀行南寧中心支行、中國銀監(jiān)會廣西監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加大住房公積金支持消費力度房貸款業(yè)務的通知》，放低公積金貸款門檻，提升存量房銷售量；2014年11月中國人民銀行宣布降低貸款和存款基準利率，進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本和購房者成本。所以筆者認為，在未來兩年內(nèi)，政府還會出臺一系列利好政策來振奮房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在這段時間里要及時關(guān)注政策出臺的利好政策，及時使用這些政策，同時就目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，筆者建議廣西的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略應采用“穩(wěn)定型戰(zhàn)略”。

3.加強財務風險防范、確保資金鏈安全

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂之前都會出現(xiàn)一些跡象，如果財務管理人員能夠提前發(fā)現(xiàn)，引起財務高管和經(jīng)營高管的注意并跟蹤這種不好的跡象，及時提出改進措施，就可以有效防范資金鏈斷裂風險，為企業(yè)及時拯救資金鏈提供充足的時間。筆者在引入美國紐約大學Altman設制設計的一個資金鏈風險預警的模型，并介紹其使用方法，希望能對廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理有所作用。

（1）企業(yè)財務危機綜合預警模型

Z=1.2×1+1.4×2+3.3×3+0.6×4+0.99×5

（2）財務危機綜合預警模型指標的介紹

債務保障率=現(xiàn)金流量÷債務總額；

現(xiàn)金到期債務比=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷本期到期的債務；

現(xiàn)金流動負債比=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷流動負債；

現(xiàn)金債務總額比=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷債務總額；

現(xiàn)金利息保障倍數(shù)=（經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+現(xiàn)金利息支出+付現(xiàn)所得稅）÷現(xiàn)金利息支出。

（3）財務危機綜合預警模型各變量的介紹

X1=（流支資產(chǎn)-流動負債）÷總資產(chǎn)；

X2=留存收益÷總資產(chǎn)；

X3=息稅前利潤÷總資產(chǎn)；

X4=股票市值÷總負債；

X5=主營業(yè)務收入÷總資產(chǎn)。

注：各變量的權(quán)數(shù)不在此介紹。

（4）企業(yè)財務危機綜合預警模型的使用介紹

該模型Z的值共分三段，分別為Z≤1.81，1.81＜Z≤2.68，Z＞2.68；如果企業(yè)得出的Z值大于2.68，則說明目前的企業(yè)財務狀況良好；如果企業(yè)得出的Z值在第二段，即1.81＜Z≤2.68，則說明企業(yè)的資金鏈已存在風險，企業(yè)要關(guān)注資金鏈的運行；如果企業(yè)得出的Z值在第一段，則說明企業(yè)存在的資金鏈風險特別大。

在使用風險預警模型的同時還要配合常規(guī)財務指示的使用，起到更好的資金鏈風險預防效果，詳見表4。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈管理方面不但要關(guān)注經(jīng)濟效益，而且要特別重視資金鏈風險；在資本構(gòu)成方面考慮最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)同時還要關(guān)注財務風險，堅持財務管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理結(jié)合起來；及時了解國家經(jīng)濟政策和房產(chǎn)政策，根據(jù)行業(yè)情況制定出可行的企業(yè)資金鏈風險管理和風險預警方案，同時結(jié)合常用的財務管理指標，對預警方案實施動態(tài)修正，控制好企業(yè)的財務風險，確保廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈健康穩(wěn)健運行。

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（作者單位：廣西經(jīng)濟管理干部學院）

課題編號（廳級）：LX2014642項目名稱：廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理研究。