尋找綠色地產的春天

單素敏

從2003年前后至今的“黃金十年”間，中國房地產業創造了爆發式增長的奇跡。但是，堅持以綠色科技住宅作為競爭優勢的開發商，規模、業績都算不上出眾。這與綠色建筑在中國房地產市場遭到的多年冷遇，有著某種關聯。

2015年，情況開始變化。

“中國經濟發展進入新常態，在房地產業的表現為，2014年以來增速開始減弱，以前拼土地、拼資源，現在拼創新、轉型?！碑敶脴I集團總裁張鵬對《瞭望東方周刊》說。

而購房人回歸理性消費，對產品品質的關注度也開始提升。此外，生態環境保護的壓力之下，綠色建筑被認為即將迎來的遲到春天。

對開發商來講，要在未來數年的行業發展中繼續成長、壯大，“綠色”細分市場是關鍵的戰略選擇。

地產商里的少數派

北京當代萬國城MOMA，位于東直門的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開發商當代置業也以“另類”著稱，是中國最早從事綠色建筑研發和建設的房地產開發企業之一。

2002年，當代置業第一個綠色住宅——當代萬國城一期正式交付使用，主推“科技建筑美好生活”的開發理念。

同年入市的項目，還有以“告別空調暖氣時代”為宣傳口號的北京鋒尚國際公寓。

彼時，距離國內綠色建筑評價體系的建立和標準的出臺還有四年。從項目的設計到施工、物業管理，當代置業和鋒尚國際遇到的挑戰大體相似，“懂綠色建筑的人才、滿足要求的建材供應商，少之又少?！碑敶脴I總工程師陳音告訴本刊記者。

萬國城項目開盤之初即遭遇銷售困難?！拔覀冋埲鹗康念檰柟?、奧地利的建筑師作了非常詳細的市場調查和測試，結果都非常消極。”陳音說，“當時所有人都說這個項目肯定沒人買。但是最后發現，銷售不算太差?！?/p>

同一時間，遠在南京的朗詩集團董事長田明正在四處考察。他在北京見到當代萬國城和鋒尚國際后，認為這種高舒適度的科技住宅符合未來發展趨勢，遂決定啟動朗詩的轉型。2004年，朗詩在南京推出了第一個綠色住宅產品——朗詩國際街區。

彼時的中國，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）剛發布不久，公房、福利房、集資房逐步退出歷史舞臺，取而代之的商品房迎來了發展的黃金時期。

“當時只要有房就不愁賣，做什么產品都能賺錢?！崩试娂瘓F副總裁謝遠建告訴《瞭望東方周刊》。

而主動選擇綠色建筑的企業，其“高于財務指標的理想”卻遭遇并不友好的現實。

薄利難銷

消費者不了解、不買賬是綠色建筑開發商遭遇的最大難題。

2009年，萬通集團在天津中新生態園區內建造的一個綠色建筑三星級項目，曾拿到“園區里綠色項目銷售的第一名”。一位銷售經理當時回答董事長馮侖對“具體銷售情況”的追問時補充道：只賣了一套，因為其他項目一套也沒賣出去。

馮侖在2013年中國第九屆綠色建筑大會上講到這個故事的時候，市場情況仍然沒有太大改觀。

北京當代萬國城MOMA，位于東直門的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開發商當代置業也以“另類”著稱，是中國最早從事綠色建筑研發和建設的房地產開發企業之一

為彌補增量成本造成的利潤壓縮甚至虧損，綠色地產開發商往往以高端產品打開市場，吸引對居住品質有更高要求的消費人群。不過，由于初期技術、研發投入和后期維護成本高，最初項目利潤都非常薄。

2004年，南京朗詩國際街區開盤。“當時普通房子每平方米四五千元都有錢賺，而我們賣8000多元都不賺錢。”謝遠建說。

北京大學綠色建筑研究所的測算結果是：在經濟發達的一線城市，綠色一星級建筑基本可以做到不增加成本，達到二星標準每平方米的增量成本在40～70元之間，三星則在250～400元之間。

“當代置業樓盤每平方米的建筑成本平均比其他企業高出300元?！睆堸i介紹。

“除了建安成本，還有設計時間更長、人才成本更高、團隊組織方式變動等等長期、軟性的投入?！敝x遠建說。他認為，國家稅收政策并不鼓勵開發商做綠色，比如土地增值稅實行四級超率累進稅率，“我們做科技、精裝修等等投入的綠色增值，征稅時以土地增值的形式多收，這反而是一種懲罰機制。”

從貴族化到平民化

開發商“高科技、高售價”的產品策略，一度給綠色建筑貼上了“貴族化”的標簽。

而流行于高端市場的恒溫、恒濕、恒氧的高舒適度設計，也曾引來綠色建筑高耗能、“偽綠色”的質疑。

“綠色建筑一定是關注節能、抵制資源浪費的，在中國從做高端產品切入是條件所限，企業首先要生存?！敝x遠建說，“即便是普通住宅市場，也有剛需、改善、高端等不同類別的消費人群，我們用節能的材料和技術解決高端客戶的需求不是更好嗎？”

德國、日本、美國等發達國家所談的綠色建筑標識，都以滿足一定的舒適度為前提。“歐洲室內的舒適度要以達到ISO7730的要求為前提，也就是夏天溫度要在24攝氏度、冬天22攝氏度，上下浮動不超過1.5攝氏度，同時要滿足空氣質量安全衛生的標準?！标愐艚榻B說。

中國的《綠色建筑評價標準》也有對舒適度的表述，其中一章專門講室內環境質量，包括聲環境、光環境、熱濕環境、空氣質量。但原住建部住宅產業化中心副總工程師孫克放在對本刊記者談到前述標準時，給出了“不清晰、不集中，搞得有點神秘化，老百姓看不懂”的評價。

王清勤則認為，中國的綠建標準借鑒了歐洲、美國的成果，同時作了本土化的改進，更加適合中國的國情，無論是理念、技術、標準，都能因地制宜。

“綠色建筑要以人為核心，不是冷冰冰的技術堆砌。這個‘人當然包括對居住環境要求更高、對舒適的理解和要求也更高的消費者?！敝x遠建說。